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購房人搶搭末班車 10月樓市出現(xiàn)集中成交
時(shí)間:2009-10-30 09:39:38  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 
隨著年底的臨近,今年開始實(shí)施為期一年的稅費(fèi)減免、利率七折等購房優(yōu)惠政策面臨到期。盡管政策存廢尚無定論,但距離2個(gè)月的政策大限,記者采訪發(fā)現(xiàn),很多購房人搶搭“末班車”,這在北京、深圳等城市的二手房市場表現(xiàn)得尤為明顯,其中北京10月中旬二手樓市交易十分活躍,比上旬大漲4倍。 深圳市民王昆最近特別忙碌,他先是將自己在皇崗口岸的一套80平方米的房子以98萬元的價(jià)格出售,繼而以140萬元的價(jià)格購進(jìn)了一套關(guān)外104平方米的房子。“沒有辦法,家里人多,原來的房子不夠住,只好這樣折騰換房,稅費(fèi)優(yōu)惠的政策對我還是非常重要。”王昆說。 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新近發(fā)布的《深圳房地產(chǎn)月度統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告(9月)》顯示,9月份深圳市二手住宅共成交12944套,116.5萬平方米,而新房成交量為3252套,33.4萬平方米,二手房的成交量幾乎是新房成交量的4倍,其中羅湖、福田兩區(qū)更是高達(dá)20余倍。 “十一”黃金周后,深圳全市二手房成交量迅速回暖,恢復(fù)到黃金周以前的成交水平。據(jù)統(tǒng)計(jì),10月12日至16日的一周中,深圳二手房共成交了2808套,成交面積為24.24萬平方米,日均成交套數(shù)環(huán)比上漲50.77%。 和深圳二手房成交火熱的態(tài)勢相同,北京二手房交易也十分活躍。據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計(jì)顯示,十月中旬(11日至20日)京城二手住宅網(wǎng)上簽約成交量為7991套,與十月上旬(1日至10日)的1850套相比,大漲4倍多;與9月同期的6462套相比,上漲23.66%。 中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍告訴記者,10月中旬與上旬相比二手住宅成交量大漲,主要是與上旬成交量十分低迷相關(guān)。但10月中旬與9月同期二手住宅成交量相比,23.66%的成交量的上漲也十分明顯。由此可以看出,距離營業(yè)稅減免政策的期限越來越近,消費(fèi)者也在加快購房步伐。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德的多家分行經(jīng)理也介紹說,由于去年國家出臺(tái)的一系列刺激二手房市場的優(yōu)惠政策的最后期限均為2009年12月31日,買賣雙方現(xiàn)在最關(guān)心的問題就是二手房交易優(yōu)惠政策是否延續(xù)。 的確,2008年10月,央行等多個(gè)中央機(jī)構(gòu)同時(shí)推出房地產(chǎn)救市政策。中央出臺(tái)131號(hào)文件(即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》),將部分優(yōu)惠明確界定為2009年12月31日截止。此后,數(shù)十個(gè)大中城市出臺(tái)系列“救市”政策,如上海14條、北京15條、杭州24條等,其中很多重要優(yōu)惠政策注明的截止時(shí)間為2009年12月31日。 宮萍提醒自住的購房消費(fèi)者,如果有合適的房產(chǎn)項(xiàng)目,價(jià)位在自己可以承受的范圍內(nèi),可以擇機(jī)選購。畢竟從目前的京城二手樓市來看,價(jià)格方面走勢趨穩(wěn),并未有下浮的趨勢,而稅費(fèi)減免政策的期限將至,在期限內(nèi)仍然可以享受稅費(fèi)方面的大幅優(yōu)惠,消費(fèi)者勿錯(cuò)“末班車”。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為,隨著二手房優(yōu)惠政策倒計(jì)時(shí)效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),將進(jìn)一步加重買賣雙方的恐慌心理,“集中拋售”或“恐慌入市”的現(xiàn)象將可能重現(xiàn),預(yù)計(jì)二手房市場將有可能在今年年底前掀起新一輪的交易高峰。 樓市優(yōu)惠政策到期前,是否會(huì)出現(xiàn)恐慌性入市,帶動(dòng)一波成交潮?記者采訪發(fā)現(xiàn),部分市民對此不以為意。“現(xiàn)在深圳房價(jià)動(dòng)輒兩三萬元,我是買不起房子的,這個(gè)購房優(yōu)惠力度也不算大,取消了我也沒所謂,最重要的還是房價(jià)能夠降下來。”深圳福田區(qū)市民周先生對記者說,目前惟一能夠吸引他買房的,只是開發(fā)商打折促銷,將價(jià)格實(shí)實(shí)在在降低一些,銀行利率是否打折、二手房稅費(fèi)是否減免等都不是他考慮的重點(diǎn)。 “賣”還是“不賣”? 部分業(yè)主擔(dān)心政策調(diào)整意欲拋售 “買”還是“賣”成了當(dāng)前困擾許多購房者和業(yè)主的問題,記者采訪發(fā)現(xiàn),由于當(dāng)前優(yōu)惠政策會(huì)否延續(xù)尚不明朗,給樓市增添了一些變數(shù)。部分業(yè)主因?yàn)閾?dān)心政策調(diào)整開始出現(xiàn)拋售的苗頭,同時(shí),開發(fā)商的推盤速度也略有加快。但買賣雙方博弈氣氛依然濃厚,成交周期明顯拉長。 據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,10月份北京全市二手房的掛牌量明顯增加,環(huán)比上月同期上漲了30%至50%,業(yè)主意欲拋售的苗頭開始浮現(xiàn)。另據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場部統(tǒng)計(jì),10月份房源總量同比新增了15%以上。大量5年內(nèi)營業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售。 “現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)很高了,兩年前買的房子已經(jīng)賺了50%以上,未來不知道樓市會(huì)發(fā)生怎樣的變化,我投資的那套小戶型不留了,已經(jīng)掙得不少了,見好就收吧。”兩年前在北京東四環(huán)外投資了一套小戶型房產(chǎn)的王小姐對記者說。 記者發(fā)現(xiàn),進(jìn)入10月,北京新盤一反往年從四季度樓市供需即開始步入下降通道的規(guī)律,反而出現(xiàn)了反常的快速放量的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,截止到10月25日,共有38個(gè)項(xiàng)目推出新一期的新盤,而去年10月整月的開盤項(xiàng)目數(shù)量僅有35個(gè)。這38個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)商品住宅近8000套,供應(yīng)面積78萬平方米,同比去年同期分別增加了31%、10%。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析,近期樓市成交總量持續(xù)走低、政策層面的不明朗導(dǎo)致開發(fā)商難以準(zhǔn)確判斷樓市下一階段的走向,特別是即將進(jìn)入年末的銷售淡季,開發(fā)商在“銀十”之際選擇加快推盤、加速清貨而持有資金,如果市場持續(xù)走弱可以維持企業(yè)資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)營,如果明年市場走強(qiáng)也有實(shí)力購入土地,擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模,因此近期項(xiàng)目集中推盤。 和業(yè)主意欲拋售和新盤加快推出形成鮮明對比的是,5年以上免營業(yè)稅房源開始出現(xiàn)惜售。據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示,在10月北京二手房近1.7萬套成交中,5年內(nèi)房源占成交的比例已經(jīng)達(dá)到了65%,這一占比比9月提升了8個(gè)百分點(diǎn)。而5年以上房源在成交中的比例則明顯下降,對于這部分業(yè)主來說不用考慮營業(yè)稅的影響。而且房市依然是目前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最主要的動(dòng)力,短時(shí)間內(nèi)樓市也不可能出現(xiàn)大的波動(dòng)。 這種情況絕非偶然,記者了解到,2005年,政府開始在二手商品房市場開征營業(yè)稅,當(dāng)時(shí)征收對象僅為不足2年轉(zhuǎn)讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調(diào)整為對于不足5年轉(zhuǎn)讓的二手商品房,按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。去年年底為刺激房地產(chǎn)市場交易活躍,以營業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策應(yīng)運(yùn)而生,營業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年,同時(shí)不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收。 我愛我家控股公司副總裁胡景暉說,由于以營業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底,若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù),則直接導(dǎo)致房齡在3至5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且,交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會(huì)加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度。考慮到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例,稅費(fèi)政策的調(diào)整將會(huì)直接加大購房者的購房成本。 記者發(fā)現(xiàn),目前買賣雙方的博弈氣氛依然濃厚。美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉說,目前,由于買家觀望氣氛濃厚,盡管房屋售價(jià)在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上會(huì)有2%至3%的議價(jià)空間,但是成交周期卻被拉長,在7月前一套比市場價(jià)略高的房源基本都能夠在5至7天出售,而且在過程中房主甚至可能多次提價(jià)。但是從9月中下旬開始市場出現(xiàn)了明顯的變化。客戶不急買,下調(diào)心理價(jià)位過大,很多客戶甚至要求房主降價(jià)10%以上,這明顯地加大了成交的難度,目前一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要半個(gè)月左右,成交周期明顯拉長。 專家:部分購房優(yōu)惠政策可能取消 政策向來是中國樓市的決定性力量,在當(dāng)前房價(jià)創(chuàng)出新高、二手房交易量大增、即將進(jìn)入年尾的關(guān)口,國家宏觀調(diào)控政策的走向再度成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)。記者為此采訪了專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士,他們普遍認(rèn)為,我國經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵時(shí)期,政策不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng),但可能會(huì)作一些溫和調(diào)整,部分購房優(yōu)惠政策可能取消。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越整體經(jīng)濟(jì)形勢,出現(xiàn)顯著回暖,固定資產(chǎn)投資也開始增長,預(yù)計(jì)明年不會(huì)繼續(xù)延續(xù)刺激消費(fèi)的政策,轉(zhuǎn)而防止房地產(chǎn)再次出現(xiàn)投機(jī)炒房等過度投資的行為。 “在2009年短暫執(zhí)行的二手房稅費(fèi)減免政策有可能不再執(zhí)行,從而加大投資性購房成本,抑制投機(jī)行為。針對企業(yè)層面的調(diào)控手段可能更趨多樣化,比如通過加息、發(fā)行央票等方式適度縮緊流動(dòng)性,開展更加嚴(yán)厲的打擊開發(fā)商捂盤、囤地的違規(guī)行為、加大保障性住房供應(yīng)等。這有利于實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大市場供應(yīng)、調(diào)節(jié)需求、平抑房價(jià)的目的,使房地產(chǎn)市場更加健康地發(fā)展。”高姍補(bǔ)充說。 北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉也持同樣的觀點(diǎn),但他的理由是,盡管房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長,在購置土地以及后期建設(shè)中可拉動(dòng)多個(gè)行業(yè),但值得注意的是,當(dāng)房屋成交量集中在二手房時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用其實(shí)并不明顯。因此,政府可能會(huì)借助這次政策調(diào)整,減小二手房的優(yōu)惠政策幅度,轉(zhuǎn)而偏向促進(jìn)新房的成交,從而更大幅度地拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì),鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。 “從全國層面分析,二套房貸政策放松和營業(yè)稅減免,可能在今年年底終止。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,一方面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需房地產(chǎn)業(yè)出力,不能輕易打壓住宅需求;另一方面,高房價(jià)成為決策者必須考慮的因素。 近期,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議今年以來首次提出“管理好通脹預(yù)期”。要想防止通脹,必須同時(shí)抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲,尤其是在今年“保八”無憂的情況下,穩(wěn)定房價(jià)的力度將明顯大于去年。 楊紅旭說,去年國家只對二套房貸松綁和營業(yè)稅減免政策設(shè)定期限,既有督促購房者積極入市之意,又有防止投資投機(jī)風(fēng)潮卷土重來之心,因?yàn)檫@兩項(xiàng)政策最容易讓投資投機(jī)者“搭順車”。因此他預(yù)測,這兩項(xiàng)政策可能會(huì)按期終止,或者調(diào)整后延續(xù),比如非普通住宅營業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原為5年。至于其它鼓勵(lì)首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策,如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠,將會(huì)總體維持不變,購房者不用過于緊張。 對于年底的樓市,深圳社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕說,房地產(chǎn)市場的調(diào)整是必然的,但今年年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)開始。他解釋說,第一,開發(fā)商資金充裕。2009年上半年房地產(chǎn)旺銷的局面作為基礎(chǔ),開發(fā)商資金充裕,不會(huì)采取價(jià)格調(diào)(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)整的策略。第二,開發(fā)商調(diào)價(jià)需要時(shí)間。作為房價(jià)的制定者,開發(fā)商即使發(fā)現(xiàn)市場發(fā)生明顯變化也不會(huì)立即調(diào)整價(jià)格,從以往情況來看,開發(fā)商堅(jiān)持房價(jià)的能力一般在半年以上。第三,開發(fā)商對政策有慣性依賴。只有等到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面走向穩(wěn)定,政府才會(huì)著力解決房地產(chǎn)問題。 “我認(rèn)為樓市的變化要看國家政策的走向和經(jīng)濟(jì)形勢的走勢,目前尚不能判斷下一步的樓市政策走勢情況。當(dāng)前樓市整體表現(xiàn)較為平穩(wěn),雖然部分城市出現(xiàn)了成交量環(huán)比萎縮下跌的情況,但同比依然增長明顯。在樓市表現(xiàn)平穩(wěn)時(shí),估計(jì)政策不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說。
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