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2025年03月14日
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北京土地整理儲備中心網站的右邊欄，醒目地設置了紅色倒計時牌，顯示今年用于土地儲備投資的1000億資金的進展狀況。
這個倒計時牌顯示了北京市對于土地一級開發的重視度。一位開發商告訴記者，北京的土地整理儲備中心正逐步將土地一級開發權收到政府手中，開發商將很難染指這部分業務，也無法通過幫助政府做一級開發來減少購地的成本。政府則加強了對土地供應環節的控制。
而政府的收權，使得土地市場將更加壟斷，政府通過土地供應來調控地價房價的能力也大大增強。
京擬壟斷土地一級開發
開發商通過參與優質土地的一級開發，順利拿到土地二級開發權的優勢在北京正一步步喪失。
一位曾參與北京土地一級開發的大型開發商告訴《華夏時報》記者：“從今年起，土地一級開發都統一收歸政府來做，以后開發商沒有機會參與到一級開發中。而政府對土地的把控能力明顯相應增強。”
據了解，獲得土地一級開發權的方法有三種，一是對在土地整理儲備中心公開招標的項目參與競標；二是在2004年“8·31”大限后沒有過關的項目，由原擁有者進行土地一級開發，再以公開方式出讓，原擁有者可參與競買；三是區縣政府和開發企業簽訂土地一級開發協議，授權進行。
在這三種方式中，第二種已漸漸消失，而第三種比較常見，參與土地一級開發也成為一些區縣招商引資的優惠政策。另外，據北京土地整理儲備中心資料顯示，近三年以來，一級開發招標也呈現下降趨勢。2007年達到16例，而2008年則減少到9例，而今年截止到目前，僅只有1例是招標一級開發商。
據了解，今年北京市計劃安排土地儲備開發投資1131億元，確保1000億元的投資目標，而北京土地整理儲備中心從13家銀行獲得的授信資金額度為1510億元。雄厚的資金支持，使得北京市在今年逐步將土地的一級開發權收歸國有、增加土地儲備，使平抑地價成為可能。
今年土地或超額供應
據記者了解，目前，北京市的土地一級開發一般由政府授權給企業進行。既已授權，政府似乎很難掌握一級開發的進度。而一級開發的進度，又直接影響了土地儲備中心向二級市場的供地速度。
今年年初推出的北京2009年土地供應計劃中，包括住宅用地1300公頃，商服用地200公頃。但目前在北京土地整理儲備中心網站上，即將入市的地塊僅有7塊，使得目前的土地供應顯得青黃不接。
在易居“2009年三季度中國房地產企業銷售排行榜”發布會上，地產專家龍勝平表示，上半年大部分城市僅完成了全年約三成的計劃，第三季度雖然加大了推地力度，但離全年計劃仍存在較大距離，因此預計第四季度政府會加大推地力度，地王頻出的場景仍將上演。
一位開發商也向記者表示，今年受金融危機影響，北京實行了寬松的減稅政策以恢復經濟，導致了北京稅收減少，出于保今年北京GDP增長9%的目標，加緊賣地將是完成目標的重要途徑，業內盛傳10月底將有一批土地面世，其中備受關注的中服地塊或許會推出。
而今年北京重點推的區域是大興和房山。業內估算，房山已完成土地儲備200萬平米，除去銷售的部分，仍有100萬平米的可供應量。
“今年土地供應算比較多的了，這與政府收回土地一級開發權有直接關系。土地儲備都在政府手中，政府什么時候推主導權很大。”一位開發商對記者表示。
開發商：預計五年內退出
在此前，政府愿意將土地一級開發權放歸開發商，資金緊缺占了很大一部分的原因，而當財政有資金時，一級開發的利潤也就沒必要讓利給企業。
而由于北京城八區與郊區縣的財政實力的懸殊，上述開發商預計，北京的部分郊區縣還會借助開發商力量來對土地進行一級開發，這個退出過程還需要3-5年時間才能徹底完成。另外由于一級開發進度緩慢，現在正在運作的項目還需要一段時間完成。
而隨著開發商的退隱，政府又有加大土地供應的需求，由誰來接替大規模的一級開發任務變得尤為重要。而北京也曾提議成立一個或者幾個帶有壟斷色彩的國有企業專門從事土地一級開發。
據《華夏時報》記者了解，目前北京各區縣土地儲備中心均利用各個區縣的自有企業，來做土地一級開發，以達到政府控制土地供應的目的。
越來越難拿到一級開發權對于開發商來說無異于噩耗。因為此前能參與一級開發，也意味著開發商對此塊土地擁有特權。除了享有利潤外，更為重要的是，開發商為一級土地開發投資人，在拿地環節上有成本等方面的優勢，一級開發商人為報高地價，設置門檻阻止其他開發商競買，也使其能夠較容易地拿到二級開發權，這已經是行業的潛規則，也無形中虛高了地價。
甚至在資本市場上，投資者將企業獲得一級開發看做是一種盈利的能力加以追捧。“以后所有項目都由政府來做，政府將壟斷土地的供應，開發商的地位將很被動。”一位開發商告訴記者。
而政府控制供地的節奏，對于開發商瘋搶土地推高地價也將產生深遠影響，而到那時，地價與房價的爭論也許該告一段落。
