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2025年03月16日
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綜觀當前國內樓市，房價漲聲一片，其中：一線城市火爆，二線城市跟漲，有個別城市還超過了2007年上漲的勢頭。但從整體上看，還有相當多的二、三線城市的房價卻不溫不火，也有房價下降的，如河北省的石家莊市。
與此同時，今年以來頻現地王，在北京、上海、廣州、深圳，土地成交溢價明顯上升，在激烈的競拍聲中，眾多央企及上市房企積極參與。如北京朝陽區廣渠路15號黃金地塊，被中化方興公司40.6億元拍下；在廣州，城建集團成為今年的地王，溢價高達154%；在上海，金地集團一口報價30.48億元，吃下趙巷10號地塊；9月10日，中海地產以70.06億的天價奪得長風6B、7C地塊，超過金地集團成為現今國內的新地王。資料顯示，央企成了爭奪地王最活躍的主力軍，在國資委分管的135家央企中，以房地產業為主業的有16家，為輔業的有106家，約占80％左右。
央企為何爭當地王在目前國際金融危機余波未了，國內經濟回升基礎還不穩固的情況下，為什么央企都爭當地王呢？讓我們深究一下地王現象的奧秘：目前中國經濟仍面臨著諸多不確定的因素，保增長仍是艱巨、緊迫的首要任務。伴隨著中央4萬億固定資產投資計劃的啟動，在適度寬松的貨幣政策指引下，商業銀行的信貸增長突破了歷史紀錄，前7個月，新增人民幣貸款已經達到7.37萬億元。眾所周知，目前中國資金的流動性和利率水平都是前所未有的，當前對于央企來說，投資實業確實存在著一定的難度和風險，銀行的信貸環境又前所未有地寬松，在這樣的大背景下，央企便積極地將巨額資金投向了既能拉動內需又能獲得較高回報率的樓市。
在地王的爭奪戰中，房地產市場的游戲規則或已改變：對于國內大多數房地產開發企業而言，土地仍然是生產資料，買地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風險，如果拿地建房后掙不到利潤，那絕對不能拿。而對于上市公司而言，土地已變成資本運作的工具，公司囤有大量土地，便會更加吸引股民購買股票，利用土地市場和資本市場的互搏，以實現股市、地市雙豐收。這種股市、地市互搏的循環背后，土地運作資本化的現象十分明顯，地市與股市形成了互推互漲，雖然這樣能促進樓市、股市的繁榮，但也蘊含著重重風險。
房地產的源頭是土地市場，地價和房價互為因果的關系，衡量比較兩者的關系，地價對房價的作用更大，因為地價是成本，可決定未來房價的走勢。大家都知道，巧婦難為無米之炊，沒有地何來房？沒有存量房又何來供給滿足房地產市場的需求？因此，若具國資背景、資金雄厚的開發商也參與囤地，將加劇樓市失衡，這或可能促使整個房地產市場結構性轉變,而這一轉變，對于中國經濟未來的影響，是值得認真探究的。
前一階段開發商主動囤地，是造成目前樓市供應緊張的重要原因，是推高房價的元兇。實際上，地王效應在一線城市巳頻頻出現，房地產市場上買漲情緒高漲，如廣州、上海樓市已經體現出來。今年6月10日，廣州城建在珠江新城創造出15323元/平方米的高價，第二天周邊各個樓盤就紛紛提價3%至5%，目前漲幅已經超過一成；7月16日，保利以5534元/平方米摘得金沙洲B3702A09地塊，周邊樓盤立馬應聲而漲；今年6月11日，上海公開招拍的7幅地塊受到開發商瘋搶，成交價溢價超過起始價的100%甚至142%。其結果導致房價飆升至歷史最高位水平，其影響顯而易見。目前一些房價上漲過快的城市，那些以自住性和改善性需求為主的普通商品房購房者，又重新陷入觀望狀態。
綜上所述，要想真正把房價穩定下來，就必須在規范房地產市場用地方面下功夫，在規范上做文章。對于地王主動囤地，要上升到利用法律手段予以重擊。與此同時，規避被動囤地，大力切實有效地治理囤地，積極穩定樓市。
嚴打囤地有舉措目前我國國民經濟整體有所好轉，盡管徹底好轉困難不小，但走出低谷的時日不會太久。上海、北京、廣州等一、二線城市的樓市雖有過熱之嫌，但房價上升不一定就是壞事。由于資金量和關聯度巨大，目前在國民經濟中還難以找到房地產業的替代行業，即便在發達國家，經濟的繁榮也往往依賴于房地產業的支撐。
我們不妨來看一看世界上競爭力較強的大城市，如香港、東京、紐約等等，無不是房價、地價高昂的城市。目前北京的房價全球排名僅第77位，與其高度綜合競爭力的地位是不相稱的。因此，上海、北京、廣州等城市的地價、房價還有相當大的上升空間，其地價、房價與國際接軌只是時間問題。因為在市場經濟條件下，房價主要取決于城市的綜合競爭力和供求關系兩方面，地價只是其中一個因素。只要地王不囤地，將競爭來的黃金地段用于地標性建筑群的開發，就可為提升城市競爭力做出貢獻。
在促進樓市穩定，嚴打囤地、捂盤、力促開工量上升方面，我國政府巳有對策，地方政府亦有所作為。例如：今年7月以來，國務院巳三次召開座談會，對地王現象高度關注；國土資源部亦組織力量徹查各地地王；廣州政府收回8宗違規閑置地王；深圳政府在為期一個月的大檢查中，查處了5、6個違規樓盤并封存了部分房源。
當前的工作重點是在規范住宅等各類用地上下功夫，與此同時，規避被動囤地，大力切實有效地治理囤地。為此，筆者建議國土管理部門進一步制定科學、合理的彈性土地供應制度，根據土地市場的變動，靈活調整土地供應量。另外，在土地市場監管方面，建議政府有關部門一要優化交易方式，二要加強批后監管。建議根據出讓地塊的實際情況分別采用招標、拍賣、掛牌等等多種方式供地，以避免非理性競價。如普通商品住房用地的出讓就可以完全采用招標的方式進行，而不是單純遵循土地拍賣價高者得的規則。又如為了避免競標后開發不了造成閑置的情況，還可控制地塊出讓規模，以緩解地王地段的激烈競爭。此外，嚴格執行有關規定，一旦土地出讓合同成立，有關部門就要加強監管以督促履約，確保及時開工，防止囤地。
地王現象不可怕綜上所述，看待地王現象與我國樓市問題一定要有發展的眼光。我國從1978年改革開放算起，城市化進程已歷經30年，目前的城市化率大概為45%左右，遠遠低于美國、英國、德國等發達國家水平，也明顯低于與我國經濟發展水平相當甚至低于我國經濟發展水平的國家。因此，在城市化背景的大力推動下，我國樓市至少還有20年的成長發展期，在這個階段，持續建設是城市發展的主流。城市的地價與房價可反映該城市的整體價值，也是衡量這個城市的價值符號。
在市場經濟條件下，房價主要取決于城市的綜合競爭力和供求關系兩方面，地價只是其中一個因素。因此，地王現象并不可怕，只要政府主管部門科學決策、加強管理，引導開發商拿地之后不囤地，樓市持續、健康、多元、穩定發展的前景將指日可待。
