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2025年03月14日
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9月10日下午2點，不出意外，綠城中國（3900.HK）董事長宋衛(wèi)平將出現(xiàn)在上海土地交易市場的競標大廳，爭奪今年全國的新地王——上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊。而且，宋衛(wèi)平已經(jīng)率先掛牌報價：56.28億元。
今年初，綠城曾陷入空前的債務(wù)危機；對外宣稱解除危機后僅僅4個月，綠城又豪擲近百億競購多幅地王。
“我們已經(jīng)確認，報價為綠城公司，他們決心很大，近期幾位集團副總頻頻來上海與我們溝通，已做了詳細的項目可行性調(diào)研報告。”新地王出讓的具體運作方負責人——長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)建辦常務(wù)副主任、普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司董事長嵇啟春9月8日獨家向本報表示，預(yù)計現(xiàn)場競價還將有2－4家國內(nèi)外地產(chǎn)大鱷參與爭奪。
9月9日，該地塊又有最新報價57億元，全國新地王已非長風(fēng)6B、7C地塊莫屬。不管最終宋衛(wèi)平是否能如愿折桂，在很多人的印象中，綠城與地王之間的“緊密聯(lián)系”，都將重重添上一筆。
5月渡債務(wù)危機9月連拿地王？
普陀長風(fēng)6B、7C地塊掛牌起始價格是30.58億元，9月7日該地塊出現(xiàn)自9月1日進入掛牌報價階段以來的第一個正式報價：56.28億元。該數(shù)字已超出底價約84%。事后證實，報價方正是綠城中國。即使現(xiàn)場競價沒有更高報價，它也已鎖定新科上海、全國“雙料地王”。
不過，據(jù)本報記者掌握的情況預(yù)示，9月10日下午的現(xiàn)場競價很可能出現(xiàn)更為令人咋舌的結(jié)果。根據(jù)上海規(guī)土局官方網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，領(lǐng)取申請書人數(shù)已高達69，而已經(jīng)交了近約3億元保證金的競買申請人數(shù)超過了15。
嵇啟春告訴本報，參與競買的企業(yè)幾乎全是國內(nèi)外實力雄厚的企業(yè)集團，他們包括來自內(nèi)地、香港、新加坡、印尼等各地的地產(chǎn)巨頭。
“綠城率先以近一倍的高溢價率報價，透露了兩個信息：綠城對該地塊志在必得、綠城為拿下該地塊準備的資金超過56.28億元不少。”一位領(lǐng)取了申請書了解情況的開發(fā)商人士告訴本報。
去年底今年初，綠城中國陷入了空前“債務(wù)危機”，業(yè)內(nèi)一度傳言“綠城不行了”。據(jù)本報記者掌握的情況，去年11月前后，正當外界傳聞綠城經(jīng)營陷入困境時，民生銀行審批通過了為其提供30億元（09年）的信貸額度，拉了綠城一把。
去年底到今年初的數(shù)個月中，綠城高層為解資金債務(wù)壓力，四處奔波。直到5月初，綠城還專請媒體舉行了“懇談會”，宣布通過與中海信托合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金成功募資20億，加上今年銷售大量回籠資金，現(xiàn)金流大為緩解。
然而，5月開始，綠城又接連出手拿地，土儲欲望強烈。剛剛渡過危機的宋衛(wèi)平，再次讓業(yè)內(nèi)吃了一驚。
9月3日，綠城剛剛以20.05億元競得杭州市30號新華集團地塊，溢價率近100%，折合樓面地價高達22361元/平方米。此前，5月，綠城以5.4億元出手將北京市朝陽區(qū)東直門外斜街一幅用地收購；7月，綠城受讓杭州2008年地王——浙江萬均置業(yè)有限公司旗下杭州原東南化工廠地塊30%股權(quán)的消息得到證實。
另據(jù)本報了解，綠城近幾個月還參與了杭州等地多幅地王級別土地的爭奪，包括個別地塊一直參與報價到最后倒數(shù)階段，雖然最終未能成為勝者，但這透露出綠城在舒緩危機后空前的拿地欲望。正如宋衛(wèi)平在6月的時候?qū)γ襟w公開表示的：國內(nèi)土地市場大底已現(xiàn)，未來兩年拿地充分安全。
“地王”出路
綠城中國與地王，屢屢同時出現(xiàn)，是偶然也是必然。
原本在上海土地儲備就不甚充足的綠城，在經(jīng)歷幾年快速消化、尤其是今年僅有的上海項目陸續(xù)銷售后，其在上海的土儲幾近枯竭，而上海市場同時又是綠城的重點市場之一。盡快增加土儲，已是綠城上海長期發(fā)展的當務(wù)之急。
但綠城錯過了在上海拿地的最好時機。去年底今年初，不少國內(nèi)一線開發(fā)商開始有意識低點購地時，綠城陷于債務(wù)危機，5月緩解后，土地市場已開始了新一輪飆漲。而上海等地大規(guī)模的土地出讓直到二季度才開始，符合綠城開發(fā)要求的土地，在市場低點時也相對稀缺。
就這樣，綠城再次趕上了地王頻出的時刻。
綠城可增加底氣的是銷售的全面好轉(zhuǎn)。綠城方面此前通過有關(guān)渠道披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年累計成交銷售金額211億元。另有消息披露，截至目前，綠城今年的銷售額約300億元。
2008年12月31日，綠城中國資產(chǎn)負債比例為140.1%，較2007年同期的88.2%提高51.9個百分點。2008年末，綠城中國現(xiàn)金額為17.18億元，總借貸高達161.18億元。
盡管銷售回籠資金龐大，但算上各類稅費、今年購地支出等項目，多名券商分析師告訴記者，若綠城繼續(xù)高溢價拿地的勢頭，包括巨資競購長風(fēng)地塊等舉動，綠城的負債率大幅下降的可能性并不大，壓力依然不小。
但地王解套的業(yè)內(nèi)難題，綠城不得不面對。綠城在新江灣城地王上的經(jīng)歷，就是典型。2008年年報中，綠城對上海地王新江灣城項目計提減值1.48億元，不久之后，綠城與香港九龍倉互換共同持有的滬杭兩大地王股權(quán)——上海新江灣城D1地塊、杭州錢塘江畔的綠城·藍色錢江項目，綠城無奈退出新江灣城地王。
在綠城旗下的地王項目中，也有解套相對順利的。綠城拿下對的杭政儲出[2007]17號地王項目，當年成交總價高達近35億元，地價房價比達到40.55％，在今年上半年較短時間內(nèi)銷售去化率達到了20％。
對于需要以時間換取解套空間的高成本地王項目而言，政策風(fēng)險也在一步步逼進。無論是哪家開發(fā)商拿下長風(fēng)地王，都必須格外小心。
