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　　在城市化高速推進的當下，南海等珠三角先發地區面臨一個普遍困境，即以往鄉村工業的發展模式，使得城市發展極為重要的土地要素資源出現嚴重短缺，限制了經濟社會的進一步發展，進而阻礙了城市化進程。圖為瀚天科技園。

　　張由瓊 攝

　　鄉村工業是過去“珠三角模式”的典型特征，也是中國改革開放的獨特產物。從上世紀80年代開始，一座座在農田上建立起來的廠房，支撐起了中國紡織業、制鞋業、陶瓷業、有色金屬等傳統制造業的半壁江山。

　　30年后，伴隨整個經濟發展模式的變革，這些在農田上建起來的廠房，這些在鄉村經濟基礎上成長起來的中國式工業將何去何從，它們能否在中國新一輪的城市化進程中，實現轉型升級，進而推動鄉村融入城市？

　　提高土地利用率，進一步推動城市化進程，成為珠三角先發地區的共同課題。其中的關鍵在于，如何在不改變大量集體土地性質的前提下，實現地區產業結構優化、城市形象提升。身負這一歷史課題，南海率先以“城市更新”計劃探路：在農村集體土地上建產業社區。

　　去年下半年，一項名為“城市更新”的行動計劃，在南海悄然展開。

　　這項計劃出臺，源于南海此前在全國“三舊”改造試點工作中的經驗和教訓：雖然通過“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造，南海改造土地面積2萬多畝，實現了部分土地的再度開發利用。然而，改造土地分割零散、項目多遠期效益卻不明顯等問題也逐漸凸顯。

　　“城市更新”計劃，由此而生。該計劃劍指城市化，旨在“中樞兩翼、核心帶動”的格局下，按照政府統籌、規劃引領和產業引導，重點實施十三大片區改造，破解以往“三舊”改造“小而散”的困局。

　　對于南海而言，這既是對村組集體土地的一次再整合，又是對縣域產業經濟的再升級，更是對城市化的一次再探索。其背后的深意在于，讓城市資本與集體土地聯姻，力推城鄉統籌進程。

　　破“三舊”改造的共性難題

　　近兩年，一個名為“產業社區”的概念在南海被屢屢提及。這個概念首次提出，是在去年5月11日，當時桂城啟動了“南海金谷？光電產業社區”的建設，宣布將打造一個包括完整LED產業鏈以及商住為一體的光電產業社區。

　　目前，這片規劃占地400畝的“光電產業社區”已雛形初現，從廣州荔灣經沙尾橋收費站，一進入南海便可見到這片嶄新的產業載體。桂城街道辦事處 主任洪巨濤告訴記者，該產業社區的前身是一大片低矮的廠房，現在則已“改頭換面、重獲新生”：多層的載體項目取代單層的原始廠房，LED產業項目取代了傳 統的產業項目。

　　這破解了以往“三舊”改造的共性難題。

　　據南海區“三舊”改造辦介紹，從2007年開始，佛山大力推進“三舊”改造，南海便被定位為全省先行試點。經過幾年的建設，南海初步實現了土地 資源的集約節約利用，騰出了城市發展和產業優化的新空間，也創造出了多種改造模式，諸如鳳池“BOT”、大瀝聯滘政府獨擔風險、返租經營、統籌開發和桂城 夏西自主改造等模式。

　　然而，“三舊”改造過程中，改造土地分割零散、過度依賴市場運作、短平快項目過濫、東西部改造積極性不平衡、舊村改造建新不拆舊等共性問題也逐漸凸顯。

　　“推行‘城市更新’計劃，就是為了破解‘三舊’改造中普遍存在的項目分散、連片較小、改造效益不明顯，無法達到城市重置、城市更新這一難題。”南海區“三舊”改造辦有關負責人如是表示。

　　主題產業改造帶動平臺發展

　　相較之前的“三舊”改造，“城市更新”計劃最為引人關注的是：在“三舊”改造的前提下，結合南?！爸袠袃梢怼⒑诵膸印比笃瑓^的規劃定位。這意味著，“城市更新”中的“三舊”改造，將因主題產業的規范而更為精準有效。

　　據悉，南?！俺鞘懈隆庇媱澲饕獓@“東翼”、“中樞”、“西翼”三大片區的城市功能和產業定位，重點開展十三大片區的連片改造。

　　作為“東翼”片區的桂城、大瀝和里水，將瞄準國家級金融發展平臺這一目標，以千燈湖為核心構筑東部南海城市中軸線，加快金融區A、B、C、D區 建設，凸顯金融區的核心引領作用；積極引進和培育私募創投、融資租賃、資金管理中心等創新型金融機構，鞏固“全國最佳私募創投基地”品牌形象，以聚集高層 次金融人才為目標，大力推動瀝桂一體建設，營造宜居宜商環境，全力打造國家級金融高新技術服務區。

　　而“中樞”包括獅山、羅村以及大瀝西部、丹灶北部。市委市政府已決定將南海高新技術產業開發區作為佛山國家級高新區的核心園區。中部將以此為契 機，加快“三城四園兩基地”建設（產業智庫城、汽車產業城、交通樞紐城；光電顯示園、高端裝備制造園、環保產業園、生物醫藥園；廣東省新光源產業基地、廣 東省新材料產業基地），全力打造國家級高新技術產業開發區。

　　九江、西樵和丹灶南部組成的“西翼”，將依托深厚的文化底蘊和豐富的旅游資源，推動西樵山5A級景區創建工作，高標準建設南海會館、“漁耕粵韻”旅游文化園、西岸旅游產業園等項目，全力打造國家旅游產業集聚（實驗）區。

　　探索農村土地產權制度改革

　　在圍繞“三大片區”開展“城市更新”計劃過程中，一個不容忽視的難題是如何實現集體土地再開發利用，使城市資本與集體土地聯姻。有關專家指出，其中一個關鍵在于擴充村組集體用地的產業容量。

　　為此，“城市更新”計劃提出，在遵循建新必拆舊，節約集約用地的原則上，將大力推進農村社區公寓建設和舊村改造，實施“農民上樓”工程，以改善人居環境，實現農民與集體增收，促進城鄉統籌發展。

　　據悉，廣東省國土廳要求佛山研究農村集體土地管理和農村產權制度改造探索課題，如果南?！俺鞘懈隆庇媱澞芡ㄟ^農村社區公寓建設的探索，走出解決農村房屋拆舊建新后流通，并騰出土地繼續發展的新路子，無疑將為南海佛山，甚至全省乃至全國走出一條先行的“路子”。

　　近期，南海已基本確定首批約10個試點的村鎮社區公寓。通過試點，集體統一改造宅基地，并將騰出的舊宅基地區域進行重新規劃、整合和再開發利 用。與目前宅基地不能在市場上交易不同的是，南海此次村鎮社區公寓打開了市場流通交易的口子，若村民集體同意，公寓的集體土地可以轉為國有土地，置換的住 宅經房產登記后可進行市場交易。

　　此舉給此前一度擱淺的農村社區公寓項目帶來突破契機。南海區國土城建和水務局有關負責人表示，鑒于會出現部分村（居）民轉為國有土地，一部分村（居）民保留集體土地的情況，此次南海區率先探索建立兼有國有性質和集體性質的共用宗土地登記模式。

　　南海區十三個“三舊”改造工業提升示范項目

　　鎮街項目名稱擬投資金額（億元）擬開發周期桂城瀚天科技電子城（二期）項目8.52015年完成桂城廣東金谷·光電產業社區項目202015年 完成羅村佛山（羅村）國際口腔器材城項目105年九江九江醫療無紡布生產基地項目3.72010年至2011年中九江九江酒廠南國酒鎮產業基地項目 2.92011年至2013年西樵上金甌紡織服裝產業園項目42年西樵太平國興地塊改造項目2.32年丹灶西城玻璃馬賽克廠片區地塊改造項目33年獅山唐 邊鐘洞崗工業區改造項目1.43年獅山大欖卡迪雅陶瓷廠改造項目1.34年大瀝顏峰仙溪湖三舊改造項目2.862年大瀝興賢村風梅嶺片區改造項目102年 里水南亞高新科技園項目4.51年半

　　■觀點

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任、國家級有特殊貢獻專家 陳淮——

　　城鎮化要有土地制度改革

　　南?！爱a業社區”模式探討的其實是中小城鎮的發展問題，也就是在珠三角這樣一個發達地區中小城鎮接下來該如何發展？

　　第一個不可回避的是土地制度。我們需要把這么好的土地利用好，還需要制度上的突破，究竟是農地、集體建設用地、農村宅基地，還是城市建設用地？發展是硬道理，制度必須服從發展的需要，根據實際的發展來制定制度，推進城鎮化。

　　第二是基礎設施建設。中國城市化表現出兩個特點，一是房價問題，二是農民進城問題。在此之前，我們有過鄉鎮企業、農村工業化成功的先例。在上世 紀80年代末期和90年代初，我們大力倡導的就是鄉鎮企業發展模式。但是當時和如今討論模式的區別在于，當時的政策強調的是“離土不離鄉，進廠不進城”， 現在是要讓農民就地進城，建成新的城市或者城鎮讓他們搬遷。

　　第三是產業的協作配套。沒有一個城鎮可以脫離財稅等單獨發展起來。如果沒有產業，地方政府是無米之炊，老百姓進城就沒有任何意義。在前一個五年 規劃中，我們發現中小城市發展相對比較失敗。由于沒有產業的支撐，一些看起來不錯的中小城鎮變為空城、假城，建起來的房子沒人住。

　　總的來說，中國的城鎮化是一個漸行漸近的過程，而城鄉協調發展也是中國必須解決的問題。中國是有幾千年歷史的社會，在新中國成立后也是從城鄉計 劃經濟體制逐漸轉向市場經濟，跨過了很多障礙，到了現在應該多“破”一點，多“立”一點，推進得快點，這也是南海探索“產業社區”模式的意義所在。

　　中山大學地理科學與規劃學院教授、博導袁奇峰——

　　助推集體建設用地再開發

　　由于農民不敢承擔風險，也沒有經營能力。政府確立了“不求所有，但求所在，培育稅基”的思想，適時出手：組建政府背景的項目開發和經營公司；制定政策，引進戰略投資者，實現政府、農民和投資者的共贏。

　　以瀚天科技城為例，78%的土地為集體建設用地，分屬于各村委會或村小組，建設的目標就是在保證村民利益的前提下利用集體建設用地促進整個區域 產業與城市的升級。在產業培育期間，村民可以從政府得到租金，避免了風險。按約定，土地租金將按一定年限遞增，租約到期后，物業將無償轉移給村里。村里也 可以提前贖回物業，政府只回收成本。

　　事實證明，只要厘順再開發的利益格局，在集體土地上也是可以培育和發展起都市型產業的。目前瀚天科技城、廣東金谷光電產業社區等一系列大型項目的成功推進，已經證實了都市型產業有著市場支持。

　　下一步，南?？梢岳^續精心規劃，大力培育發展都市型產業的政策環境，堅持都市型工業與現代生產性服務業“雙輪驅動”，打造一個又一個特色鮮明、 設施完善、功能復合、產業與社區融合的都市型、開放式、綠色生態且有濃郁創新氛圍的產業社區，成為珠三角產業升級的示范區，成為政府與村集體合作實現區域 增值的典范。