導致城市弱勢群體住房困難的政策因素分析
時間：2011-12-22 16:09:26
來源：理論動態
住房已經不僅僅是滿足人們的居住需要，甚至成為財富的重要象征的今天，那些買不起和租不起房子的城市弱勢群體，當屬缺乏財富獲取和積累能力的群體，或者說正是由于這種能力的缺乏才導致他們的低收入，因而才不具有住房的可支付能力。但是也不能不看到，與住房密切相關的某些政策的偏差、不到位乃至是缺失，也是導致城市弱勢群體住房困難的重要因素。
一、產業發展政策
由于近些年來對于房地產業的性質及其定位缺乏準確的認識和把握，因此房地產業的發展政策也始終處于“鼓勵”與“限制”之間的搖擺不定態勢，從而直接影響了房地產業的健康穩定可持續發展。
迄今為止，我國尚未形成完整的房地產業發展政策，這不能不說是一個缺憾。而我國房地產業在政策層面上存在的最大問題和缺憾，就是忽視房地產業的民生性質，缺少促進社會和諧與公平正義的政策導向。國外許多國家的政府為了解決弱勢群體住房困難，都制定了相應政策來約束乃至鼓勵房地產企業為弱勢群體提供住房。但在我國，不但缺少這種為弱勢群體提供住房的產業發展政策，相反某些政策本身所傷害的恰恰又都是弱勢群體的利益，讓他們愈加陷入住房困難的窘境。例如，許多城市為了促進商品房的銷售，出臺了買房送戶口的政策，增加了住房的含金量;再如，為應對2008年國際金融危機帶來的房屋滯銷，有些城市出臺了對購房者實行政府送補貼的政策，實際上是變相的“托市”。這兩項政策所起到的作用橫豎都不利于弱勢群體。其實仔細分析起來，這樣的產業發展政策也不利于房地產業自身的健康發展。因為推動房價上漲勢必會助長房地產泡沫，而在危機當中阻止房價下跌又將延緩產業調整和泡沫釋放，這些政策作用的結果必然會讓房地產泡沫越積越大也越多。而一旦泡沫破滅，風險集中釋放，一場由房地產引發的危機也就在所難免。
明確房地產業的基本定位，在此基礎上形成包括企業規模起點、工藝設備提高、房屋節能標準、外資進入限制，以及保障和改善人民群眾居住需求等一系列相關的產業發展政策體系，已成為房地產業健康發展和解決群眾住房問題的迫切需要。
二、財政金融政策
房地產業作為資金密集型產業尤其需要資金支持，而無論是財政政策還是金融政策都可以從資金層面對房地產業施加影響，使其朝著既定的目標或方向發展。然而，由于政策取向的偏差以及政策本身的缺位，目前在我國與百姓住房密切相關的財政政策和金融政策并未能充分發揮其應有的積極作用，反而讓房地產業的發展偏離了民生軌跡，并進一步擴大了社會差距。
在2009年的全國兩會上，一份由“全國工商聯”署名的《我國房價何以居高不下》的發言，引起了業內外的廣泛關注。這份發言稿對于莫衷一是的房地產成本給出了四個方面的數據。這組數據表明，現行財政政策使得政府成為房地產開發中最大的受益方。誠然，降低稅費未必會讓高企的房價降下來，但是過高的稅費必然會推高房價則是不言而喻的，因為這些稅費最終都是要加到房價中去的。我國現行稅收政策不僅將房價定格在一個較高的價位上，而且稅收政策在某些方面的缺失又造成了房屋資源的浪費。近年來全國空置商品房呈逐年增加態勢，到2009年一季度已達2億平方米，幾乎在所有的城市都會看到這樣一幅景象，一邊是大量的住宅被閑置，而另一邊卻是弱勢群體的住房困難。如果能夠通過開征不動產閑置稅和物業稅等財稅政策來調節，不但可以逼迫開發商降價促銷，也可以抑制過熱的房地產投資需求，從而為弱勢群體住房困難的解決提供條件。
金融政策對于房地產業的發展來說更是舉足輕重。不僅從事房地產開發必需銀行貸款，對購房者來說，動輒幾十萬乃至上百萬一套的房子，如果沒有金融支持，幾乎所有普通家庭都是力所難及的。然而，我國的房地產金融政策一直是對房地產開發關注的多，對于幫助百姓解決住房問題，尤其是對于幫助弱勢群體解決住房困難關注的少。例如，經濟適用房目前在許多城市不具有完全產權，因此有些城市的弱勢群體在購買經濟適用房時便無法得到貸款，即使已經取得了購買經濟適用房的資格，也因為拿不出錢來而只好放棄。再如，住房公積金本屬一種合作性質的住房金融政策，目的是為了解決城市中弱勢群體的住房困難。然而這項政策對于那些弱勢群體來說卻于事無補，尤其是對那些下崗失業人員來說，他們不僅不可能申請公積金貸款，而且按照現行政策規定，他們的公積金賬戶只能封存不能提取。截至2007年底，全國累計向830.04萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數7187.91萬人的11.5%。不僅如此，由于住房公積金享受免稅政策，所以它又成了某些單位給職工多發報酬的避稅工具。這不僅違背了公積金政策的初衷，也人為地帶來了社會收入分配差距的擴大，不利于社會和諧。
三、住房保障政策
住房保障政策是公共政策體系中不可或缺的重要內容，為維護社會整體和長遠利益，社會必須通過住房保障政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房的弱勢群體，讓他們也能住有所居。但在我國房地產業發展和住房分配制度改革的進程中，與之相適應的住房保障政策的實施和保障體系的建設卻相對滯后。1998年的住房分配貨幣化改革盡管對解決城市弱勢群體的住房問題作了相應的要求和部署，但在此后的時間里出現了住房市場化改革與住房保障建設不同步的現象。而且隨著住房市場化程度的不斷提高，二者之間的不同步現象越來越明顯，弱勢群體的住房困難也越來越突出。于是，2005年5月9日下發的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，明確提出要加強經濟適用住房建設和完善城鎮廉租住房制度，建設部還進一步要求，到年底所有地級以上城市都要建立起廉租住房制度。但一直到2007年10月底，全國累計只解決了68.1萬戶城市低收入家庭的住房困難，按建設部的測算全國有1000萬戶住房困難家庭的話，這樣的解決速度需要將近30年才能完成。2007年是我國住房分配貨幣化改革后房價最為突飛猛進的一年，房價的“大躍進”讓決策層意識到，房地產業發展的另一條腿——住房保障的短缺正在加劇著市場失衡。因此，2007年8月7日國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，在這個文件中，住房保障被明確定性為政府公共服務的一項重要職責。當2008年遭遇國際金融危機之際，為應對危機中央啟動的十項措施中第一項就是安居工程，并計劃到2010年投資9000億元建設保障性住房，以此可解決750萬個家庭的住房困難。從1998年住房分配貨幣化改革算起至今已經十年，住房保障才算真正提到了日程，并有了落實的時間表。
住房保障政策的滯后，已經給一部分弱勢群體帶來住房困難，并延緩了社會的民生改善，所以在當前和今后的一段時間里，不僅要加快住房保障政策的完善和落實，還要加快住房保障制度體系的建設，以完善的制度體系澤被蒼生，才能實現民生的可持續發展并贏得民心。
