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2025年03月13日
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據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，關(guān)于房地產(chǎn)拆遷的種種亂象，近年來，媒體不乏相關(guān)的報道，其中，由于對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在爭議導(dǎo)致拆遷擱置甚至出現(xiàn)所謂“釘子戶大戰(zhàn)拆遷隊”的新聞更是容易成為焦點。
有沒有一種辦法能從制度上保障拆遷各方的利益，在最敏感的價格問題上給矛盾雙方都提供客觀公正的選擇呢？近日，住建部發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)，首次明確：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值也將完全按照市場價格，而不再綜合政府定期公布的房價。
對此，中原地產(chǎn)華北總經(jīng)理李文杰昨晚在接受《新聞縱橫》專訪時認(rèn)為：拆遷價格從政府說了算轉(zhuǎn)為市場說了算其實早已暗潮洶涌，新政將更能保護(hù)被拆遷戶的利益。
李文杰：各地拆遷過去一直普遍使用拆遷指導(dǎo)價作為拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶖?shù)。由于最近幾年房價上漲較快，拆遷評估指導(dǎo)價往往滯后于市場價格的增長，也就往往存在一方面用公開拆遷指導(dǎo)價補(bǔ)償拆遷戶，一方面開發(fā)商為了加快拆遷進(jìn)度，和拆遷戶私下議價。目前的制度只是把潛規(guī)則制度化，是很好的規(guī)范，防止個別拆遷行為損害被拆遷戶的利益，導(dǎo)致社會矛盾的激化。
或許正是因為看到了這一點，這兩天在多家地產(chǎn)網(wǎng)站和業(yè)主論壇上，關(guān)于“拆遷定價新政”的討論幾乎不絕于耳，然而除了支持，也不乏疑問。
【疑問一】有了選擇權(quán)，怎么用？
《辦法》明確，“房價評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。” 現(xiàn)實生活中，一個小區(qū)，一條街道，往往涉及很多戶，每一戶又經(jīng)常會有自己的想法，可評估機(jī)構(gòu)只能確定一家，此時如何協(xié)調(diào)？會不會因為協(xié)商難從而倒逼新政執(zhí)行難呢？
對此，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)不動產(chǎn)研究所所長洪亞敏認(rèn)為：學(xué)會選擇需要時間，更需要強(qiáng)有力的行業(yè)監(jiān)管。
洪亞敏：初始會有這樣的情況，但地方房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在這么多機(jī)構(gòu)中一定能夠顯出來相對更好的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)國家機(jī)構(gòu)是中介組織，作為政府部門，應(yīng)當(dāng)有責(zé)任實行監(jiān)督，作為行業(yè)協(xié)會，也有責(zé)任在評估過程中把各個機(jī)構(gòu)的業(yè)績對外公開公布，更有利于參與各方選擇更好的機(jī)構(gòu)。
【疑問二】有了估價辦法，如何評？
《辦法》強(qiáng)調(diào)，房價評估機(jī)構(gòu)的估價方法應(yīng)該從市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等多種方法中選擇。這些專業(yè)名詞分別適用現(xiàn)實生活中的哪種情況？多種方法可供選擇是不是意味著哪個價格最高被拆遷戶就可以選擇哪個呢？
洪亞敏：當(dāng)然不是，從理論上來講，這四種價格如果應(yīng)用得當(dāng)，而且都適宜使用，估價結(jié)果應(yīng)該是相差無幾的，但不同的方法有不同的適用性。市場法適用于市場發(fā)育比較(成熟)的，評估對象周邊有相似交易案例的。收益法通常更適合于有租金收益的，比如商鋪被拆遷時有現(xiàn)實租金收益，而且周邊租金標(biāo)準(zhǔn)相對比較好取得。成本法主要適合于城鄉(xiāng)結(jié)合部，新開發(fā)小區(qū)周邊市場發(fā)育不夠(完善)，交易案例比較少。假設(shè)開發(fā)法主要適合于在建工程。在評估過程中作為中介結(jié)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)公司，就需要憑借專業(yè)經(jīng)驗，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，使評估結(jié)果最接近于市場的真實價格。
