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2025年03月14日
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土地市場(chǎng)寒意漸濃 溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低
樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季未能上演，與樓市唇齒相依的住宅用地市場(chǎng)也被樓市的低迷走勢(shì)沖淡，不僅多城市出現(xiàn)零成交，價(jià)格更是難看，住宅用地溢價(jià)率在10月份降至年內(nèi)最低水平。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，目前開發(fā)商受高庫(kù)存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓。專家預(yù)計(jì)，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應(yīng)等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)土地市場(chǎng)或呈“以量補(bǔ)價(jià)”態(tài)勢(shì)。
成交
多城市10月住宅用地?zé)o人問津
絲毫未減的調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)和持續(xù)收緊的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，在剛剛過去的10月份，土地市場(chǎng)成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創(chuàng)出年內(nèi)最低。中國(guó)指數(shù)研究院2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門、福州、洛陽(yáng)、吉林等城市則整月無(wú)宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問津，武漢推出的15宗用地面積總計(jì)達(dá)102萬(wàn)平方米的地塊也沒有成交記錄。
中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，時(shí)至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開發(fā)成本，還款壓力使其對(duì)于土地市場(chǎng)熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。
這在北京等一線城市表現(xiàn)得也較為明顯，據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的《土地市場(chǎng)月報(bào)》顯示，在北京，10月土地共成交21宗，總成交面積125.78萬(wàn)平方米，其中住宅類用地成交僅1宗，住宅用地成交10.16萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面積成交均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，今年只有6、8、10三個(gè)月份同比去年成交有所上漲。
成交的持續(xù)低迷使地塊延期出讓或終止掛牌現(xiàn)象漸趨增多。公開資料顯示，武漢市國(guó)土局9月底發(fā)布公告，原定出讓21宗地塊，揭牌時(shí)間為10月28日。隨后，武漢國(guó)土局接連兩次發(fā)布補(bǔ)充公告調(diào)整揭牌時(shí)間，并將其中9宗地塊出讓時(shí)間延期。剛剛進(jìn)入11月，廣州國(guó)土局發(fā)布公告說(shuō)，原定于11月1日公開出讓18宗土地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，現(xiàn)因故中止出讓廣州南站12宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)了解，上述12幅地塊已多次延期出讓。
事實(shí)上，今年以來(lái)宅地市場(chǎng)一直呈較為低迷態(tài)勢(shì)，前三季度全國(guó)住宅用地推出量、成交量同比“雙降”。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1至9月全國(guó)133個(gè)城市共推出5722宗，累計(jì)供應(yīng) 量30580萬(wàn) 平 方 米 ，同 比 減 少12%。累計(jì)成交量25068萬(wàn)平方米，同比減少8%。一線城市中，北京住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比減少2%，上海則減少了16%。前10個(gè)月全國(guó)133個(gè)城市單月住宅類用地成交量?jī)H在1月、5月、6月超過去年同期。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，當(dāng)前土地市場(chǎng)受調(diào)控影響比較明顯，地方政府在推地上比較謹(jǐn)慎，有意識(shí)地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商業(yè)用地等地塊推出量相對(duì)比較多，相比之下住宅用地推出量比較少。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任徐楓告訴記者，部分地塊成交遇冷也與其所在區(qū)域位置不佳有一定關(guān)系。此外，相當(dāng)一部分開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)比較謹(jǐn)慎。
價(jià)格
住宅用地溢價(jià)率降至年內(nèi)最低
慘淡成交狀況直接波及到土地市場(chǎng)成交價(jià)格，住宅類用地溢價(jià)率更是降至年內(nèi)最低水平。國(guó)土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%。居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，較上一季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，較上一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
如果按照樓面價(jià)計(jì)算，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告統(tǒng)計(jì)表明，10月，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1238元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國(guó)133個(gè)城市住宅類用地成交樓面均價(jià)僅7、8月高于去年同期，整體走勢(shì)平穩(wěn)且有下滑趨勢(shì)。
在樓面價(jià)下滑的同時(shí)，全國(guó)133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率也持續(xù)走低。10月溢價(jià)率僅為3%，較上月再減3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少28個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率為3%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少34個(gè)百分點(diǎn)。前10月，全國(guó)133個(gè)城市住宅類用地溢價(jià)率在一月創(chuàng)下高點(diǎn)后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢(shì)，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷使開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担瑫r(shí)拿地資金也并不充裕，土地出讓過程中往年開發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象今年鮮有出現(xiàn)，造成土地溢價(jià)率下降。不僅如此，近期土地流標(biāo)、底價(jià)成交等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，一線城市土地起價(jià)高，溢價(jià)空間有限，而目前開發(fā)商受高庫(kù)存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡，成交低迷，后期政府與開發(fā)商之間的博弈也將愈演愈烈。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的一份監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，土地市場(chǎng)運(yùn)行及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)理性回調(diào)、房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，土地市場(chǎng)相對(duì)降溫的態(tài)勢(shì)已基本明朗。預(yù)計(jì)四季度，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)自主穩(wěn)定增長(zhǎng)、保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)，城市地價(jià)總體水平將會(huì)延續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。但隨著供需雙向調(diào)控政策全面落實(shí)、房地產(chǎn)業(yè)資金有序回流、通貨膨脹率有效抑制等因素的強(qiáng)化，城市居住地價(jià)增速將進(jìn)一步回調(diào)。
