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2025年03月14日
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9月29日，國務院常務會議特別強調“堅定不移地搞好房地產調控”，而且，在正式文件中首次用“促進房價合理調整”等更加明確的政策表述。筆者認為，在政策層面，房地產近期幾乎不可能松動，中國房地產正式步入了實質性降價周期。
事實上，房地產交易從今年下半年就已進入冰凍期，大多數一線城市的交易量創下了近三年來的新低，“金九銀十”慘淡收場。但在歐債危機影響下，很多開發商對于政策最終松動抱有很大期望，因而使得最近兩月房價膠著。
但是，隨著政策的逐漸明朗和開發商鏈條的逐漸收緊，房地產進入價格真正調整的下行周期已成必然。首先，歷經一年多的政策高壓，房地產投資熱明顯退潮，外界對房價的看法漸趨理性，一些城市首先在成交量上進行了調整；其二，房價已經出現了松動的明顯信號。9月份70個大中城市新建住宅，和8月份相比，價格下降的城市有17個，持平的有29個。從環比而言，9月份房價基本已經停漲。再根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2011年10月，全國100個城市住宅平均，其中40個城市價格環比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環比下跌。10月價格環比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月；其三，多數城市庫存創新高，其中全國14個主要城市庫存需要15個月左右消化，而北京房屋庫存超過了12萬套，供需力量的對比發生了明顯的變化；其四，開發商的資金鏈緊張，多數房企的資產負債率在70%以上，處于要么降價，要么倒閉的生死邊緣。
特別是，我們看到，在經歷了長時期的僵持之后，包括萬科在內的大開發商正式加入降價促銷行列。萬科在一線城市新開樓盤降價幅度大多在15%到20%左右，萬科在業內起帶頭作用，其降價意味著業內對房價下降已達成共識。這樣，在萬科、碧桂園、保利、龍湖、招商等行業龍頭企業的帶動下，這次房地產調控最終進入了房價合理下調的理性周期，房地產市場博弈的力量對比已經發生了歷史性的逆轉。
當然，房地產調控的歷史告訴我們，中國房地產的博弈歷來都復雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利。特別是，在地方融資平臺債務高筑，一些重點項目建設又陷入缺錢困境的時候。盡管溫總理一再明確表示“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產依賴已經成為集體行動的邏輯。而歷次房地產調控的慘痛教訓也不斷警示，盡管形勢不錯，但現在還不是彈冠相慶的時刻。越在最后的時刻，更要警惕一些意想不到的變局。不過，從目前來看，房地產正式進入降價周期已成不爭的事實。
