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2025年03月13日
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“溫州樓市至少要調(diào)整三年，短期資金現(xiàn)在套牢，撤出基本無望。”長(zhǎng)期在上海的溫州炒房客秦國明說，如今溫州人都想著套現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策都看不到頭
限購令在浙江大地延展開來，除了早先出臺(tái)限購的杭州寧波溫州外，臺(tái)州和衢州相繼加入限購令行列。
溫州房?jī)r(jià)，向來被譽(yù)為樓市冷暖和民間資本活躍程度的風(fēng)向標(biāo)。限購風(fēng)潮下，這里發(fā)生了什么？
限購政策被怎樣規(guī)避
溫州的限購政策，讓樓市陷入低迷。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1~6月份溫州主城區(qū)二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期
是7253套。溫州全市商品房銷售面積為61.96萬平方米，同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量為63.5萬平方米，同比下降58.6%，在7月
上旬，甚至出現(xiàn)零交易的情況。
溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，至7月份，溫州市個(gè)人購買房屋貸款余額為583.9億元，比年初減少11.6億元，而較去年同期則增加119億元。
“溫州樓市至少要調(diào)整三年，短期資金現(xiàn)在套牢，撤出基本無望。”長(zhǎng)期在上海的溫州炒房客秦國明告訴《瞭望東方周刊》，“如今溫州人都想著套現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策都看不到頭，有外地地產(chǎn)商與我們炒房團(tuán)接觸時(shí)，曾大膽預(yù)測(cè)，明年10月之后，房地產(chǎn)政策會(huì)適度寬松。”
秦國明聳聳肩說，他不信這種說法。
“炒家主要買別墅，現(xiàn)在的問題是，別墅賣給誰？除了華僑，誰能拿得出數(shù)千萬的現(xiàn)金來？”秦國明說，高端住宅在溫州已經(jīng)賣不動(dòng)。
秦國明說，在限購令出臺(tái)后，很多炒家都注冊(cè)空殼公司，以公司的名義購住房，雙方房子交易買賣，只要轉(zhuǎn)讓公司股份即可完成交易。他認(rèn)為，這說明限購政策在溫州已經(jīng)被有效規(guī)避，對(duì)別墅等高端住房的影響也有限。
人多地少和資金充裕是溫州房?jī)r(jià)高企的原因。《瞭望東方周刊》獲悉，溫州土地出讓量每年都只有幾百畝，2010年計(jì)劃出讓1500畝，是近年最大規(guī)模的推地計(jì)劃，但最后也只完成了不到三分之一。
秦國明說，現(xiàn)在溫州最大的問題是，資金緊缺。
在資金緊缺的背景下，溫州樓市走向兩個(gè)極端：90平方以下的小面積住宅房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，別墅和大面積豪華住宅價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，買家都是急于套現(xiàn)，但總體來說，數(shù)量有限。
“一些企業(yè)主拋掉樓盤，盤活資金，去救實(shí)業(yè)。”秦國明對(duì)此表示理解，如今的房?jī)r(jià)難以再漲，企業(yè)運(yùn)作資金緊張，企業(yè)家抽身樓市也是明智之舉。
長(zhǎng)期研究投資動(dòng)態(tài)的浙商資本促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡驊告訴《瞭望東方周刊》，如今這一局面，顯示了溫州中小企業(yè)的生存困境。
“主要是中小企業(yè)生存困難，資金流產(chǎn)生大問題，銀行貸款難，民間借貸成本太高，需要企業(yè)主拋掉囤積的房子，救活主營企業(yè)。”蔡驊說，這一現(xiàn)象會(huì)隨著銀根緊縮，繼續(xù)加劇。
溫州的小企業(yè)主蔣博（化名）是一個(gè)例子。蔣在溫州龍灣開設(shè)一家印刷廠，主要印花紅酒包裝盒，企業(yè)銷售額達(dá)2000多萬元，企業(yè)的毛利率能達(dá)到25%左右。在前幾年，手有余錢時(shí)，蔣博購入溫州三套住宅，除了自己住外，還有一套200多平方的住宅空著。
今年，原材料漲價(jià)厲害，企業(yè)利潤(rùn)下滑，應(yīng)收款出現(xiàn)問題，為此，蔣博到擔(dān)保公司，將房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押拆借資金300萬元。“月息三分，還是友情價(jià)。”蔣博直搖頭，這一利潤(rùn)比做企業(yè)還高。
此前幾年，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文曾多次撰文批評(píng)溫州的產(chǎn)業(yè)空心化，并多次提示風(fēng)險(xiǎn)：利用金融杠桿，將錢投到房地產(chǎn)等無關(guān)行業(yè)，一旦金融政策進(jìn)入緊縮周期，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成倍放大。
溫州是樓市的火線
在金融政策緊縮周期的前景下，溫州的民間借貸進(jìn)入前所未有的黃金發(fā)展期，近年來，溫州民間借貸與樓市形成反向指標(biāo)。
溫州作為民營經(jīng)濟(jì)發(fā)源地，有著雄厚的資本和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，近十年來，溫州樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，價(jià)格直奔北上廣等一線城市，隨著溫州資本的溢出，將省會(huì)杭州等地的房?jī)r(jià)也一并帶動(dòng)。
“看過溫州房子的性價(jià)比，你會(huì)覺得哪里的房子都便宜。”在秦國明看來，溫州資本的溢出首選房地產(chǎn)與溫州人的置業(yè)觀有莫大的關(guān)系。
與蔣博一樣的溫州企業(yè)家，在遭遇資金壓力時(shí)，首先會(huì)考慮低貸款利率的銀行，其次才是民間借貸。
在上半年以來，銀行銀根不斷緊縮，從銀行融資困難，民間借貸利息狂飆。
中國人民銀行溫州市中心支行7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加
300億元，增幅前所未有，且年息處于24%左右的階段性高位。這些資金中的20%左右，又會(huì)通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資、集資炒房等進(jìn)入到“房地產(chǎn)投資”。
銀行的這一數(shù)據(jù)，可能是一個(gè)保守的估計(jì)。
秦國明說，在二次抵押合法化后，民間借貸的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)驟然下降，住房資產(chǎn)類的物業(yè)，受到擔(dān)保公司的追捧。舉例說，一套住房?jī)r(jià)值1000萬元，如果有
500萬元的銀行貸款，在取得銀行貸款后，將房產(chǎn)證抵押給擔(dān)保公司，剩下的500萬元便可獲得。此舉激發(fā)了溫州企業(yè)主將錢放到樓市的熱情。
本刊記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在溫州有抵押擔(dān)保的民間借貸，月息在3分，短期的拆借月息達(dá)到4分，急需用錢的，甚至達(dá)到5分。
“許多錢都借到房地產(chǎn)市場(chǎng)，溫州的很多實(shí)體企業(yè)在外地三線城市經(jīng)營房地產(chǎn)，貸款緊縮后，只能依靠溫州本地的民間借貸輸血，因此也抬高了溫州民間借貸的成本。”浙商資本投資促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡驊說。
對(duì)于溫州是二三線城市的定位，秦國明表示難以理解：什么二三線？溫州是樓市的火線。
火線被引燃的概率增大
“金九銀十”的周邊硝煙讓樓市火線被引燃的概率陡然增大。
9月4日，位于杭州下沙的保利灣天地582套酒店式公寓以均價(jià)8900元/平米盛大開盤，被戲稱為“砸盤”的降價(jià)。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)天銷售率達(dá)到92%。
據(jù)保利地產(chǎn)網(wǎng)上樓盤介紹，此次銷售的為酒店式公寓，40年產(chǎn)權(quán)，不受限購令的約束，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為2500元/平米，實(shí)際樓價(jià)僅為6400/平米。
就在同一天，保利灣天地的鄰居住宅樓盤世茂首府也跟進(jìn)銷售。
世茂首府，70年產(chǎn)權(quán)的住房，在9月3日打出了“裸降3500元，均價(jià)8500元/平米”的牌子。這一價(jià)格與前一天相比，降價(jià)幅度超過26%。與今年年初均價(jià)14000~15000元/平米相比，降幅更是高達(dá)40%。
“在杭州下沙和濱江的樓盤，有風(fēng)向標(biāo)的作用，每次漲價(jià)來臨，這兩個(gè)地方的樓價(jià)先漲，如果樓價(jià)向下調(diào)整，也是這兩個(gè)地方率先松動(dòng)，現(xiàn)在新樓盤與二手房倒掛現(xiàn)象明顯，中介生意難以為繼。”位于杭州下沙的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員劉志江告訴《瞭望東方周刊》。
時(shí)間退回到三年前，2008年9月杭州萬科率先降價(jià)，借“青年職業(yè)計(jì)劃”以8折價(jià)促銷旗下樓盤，快速回籠資金，萬科其他城市的樓盤也紛紛效仿，大規(guī)模降價(jià)，引發(fā)當(dāng)年最大的一次降價(jià)潮。
與杭州同為限購城市的寧波，也迎來降價(jià)樓盤。
7月初，位于寧波江北的維科上院D區(qū)，打出價(jià)格最低價(jià)13600/平米的廣告，頓時(shí)攪動(dòng)寧波市場(chǎng)，也引起早已銷售的維科上院C區(qū)購房者的抗議。據(jù)悉，C區(qū)均價(jià)在18000/平米，一些C區(qū)購房者，舉著橫幅到銷售現(xiàn)場(chǎng)抗議。
