牛刀:房價相對2010年要跌50%
時間:2011-10-20 16:27:26
牛刀:從貨幣的屬性來講,中國房價的定價權(quán)是人民幣,不是美元。美元只能影響中國房價的很小一部分,即購買力和部分建材原材料。中國房價的最大的部分是地價和稅收部分,約占房價的60%。這就決定人民幣的發(fā)行增速決定房價的漲幅。2009年人民幣的發(fā)行增速為29.7%,而2011年人民幣的增速為14%左右,大約下降一半。從金融學(xué)的貨幣理論來解釋,房價也將下降一半。從貨幣傳導(dǎo)市場的時間看,2009年超發(fā)的貨幣影響的是2010年的房價,那么,2011年貨幣緊縮將影響的2012年的房價,也就是說有60%的權(quán)重決定2012年的房價相對2010年要下降一半。
2011年樓市的低迷是正常現(xiàn)象。市場正在膠著,其主要原因是市場被限購令冰凍,逆轉(zhuǎn)了市場的供求關(guān)系,但是,市場停留在通脹的誤解上。通脹的消除和房價的下降的關(guān)系,是哥哥和弟弟的關(guān)系,房價是哥哥先下降,通脹是弟弟隨后下降。在政府宏觀政策的調(diào)控上的邏輯上是,只有通脹遏制,才有房價的止跌。現(xiàn)在正是哥哥臨產(chǎn)前的陣痛,只有下降才會誕生新的生命,否則,就會因為難產(chǎn)斷送新的生命。所以,此時是最痛苦的時刻。
記者:有些開發(fā)商已經(jīng)要降價,其他開發(fā)商會不會跟隨降價?房價到底會不會下降?如果降,一二三線城市的降幅分別是多少?比較大幅度的降價會發(fā)生在年底嗎?
牛刀:房價下降要分三個步驟:第一個步驟是區(qū)域性泡沫破滅。溫州、通州、義務(wù)、鄂爾多斯、香港、海南等地,房價泡沫正在以各種形式破滅,這一步的特征是市場在考驗開發(fā)商的資金鏈,過程要延至本年末。第二步是大跌,貨幣緊縮政策的響應(yīng)傳導(dǎo)到市場,全國房價將出現(xiàn)局部大跌,地價開始普跌,生產(chǎn)成本和生活成本出現(xiàn)大幅降低,中小企業(yè)開始如雨后春筍蓬勃發(fā)展,資金流出房地產(chǎn)。這個過程將持續(xù)一至兩年。第三步是普跌,市場開始根據(jù)購買力進(jìn)一步校正市場的供求關(guān)系,房價回歸常態(tài),三四線城市房價會被打回原型。
年底之前,房價不會出現(xiàn)整體大幅下降,但是,會出現(xiàn)局部和個盤的降價銷售,很多樓盤會跌去30%左右。這時開發(fā)商開始分批出逃。
記者:樓市低迷將會給大、小開發(fā)商帶來怎樣的影響?給其他行業(yè)又會帶來怎樣的影響?比如銀行業(yè)。
牛刀:大家必須明白一個道理,中國的房價定價權(quán)是人民幣,是以政府的信譽在背書。房價的漲跌,與政府的信譽反相關(guān);房價上漲說明政府的信譽在下降,政府不會讓自己的信譽一直下跌直至破產(chǎn)。開發(fā)商要記住的,叢林法則,適者生存,任何抵觸行為,都將導(dǎo)致破產(chǎn)。至于地方政府,肯定會拼命維護(hù)高房價,但是,沒用。因為地方政府沒有房價的定價權(quán)。
市場存在一種極大的誤解,認(rèn)為房價下降會影響經(jīng)濟(jì),這是很荒唐的事。房價下降只能表示資金流出房地產(chǎn),房地產(chǎn)在任何國家都從來不是支柱產(chǎn)業(yè),也沒有任何科技含量,何來影響經(jīng)濟(jì)?香港那個地方是個例外,香港的衰落,與港人貪念房地產(chǎn)有關(guān),總有一天還要吃苦頭。
至于銀行,只有不懂金融的人才會認(rèn)為房價下降會導(dǎo)致銀行風(fēng)險加劇。房價上漲,會創(chuàng)造貨幣,所以,貨幣越來越多;房價下跌,對銀行來講是在回收貨幣,是在降低銀行風(fēng)險,影響的是規(guī)模效益,何來風(fēng)險?現(xiàn)在美國人在“占領(lǐng)華爾街”就是在對銀行的規(guī)模效益提出質(zhì)疑,中國正好乘此機會調(diào)整銀行業(yè)的市場行為,減少暴利,讓利于民。
記者:國家該不該救開發(fā)商?怎么救?
牛刀:我剛才說了,中國的房價是由政府背書,道理很簡單。救與不救,就看政府是不是讓自己的信譽破產(chǎn)。我認(rèn)為,政府不會再救開發(fā)商,也沒有必要。為了幾個商人賺錢,危害最廣大的民眾利益,是不可持續(xù)的。
記者:什么時候是人們買房的好時機嗎?
牛刀:關(guān)于買點的生成,我在我的新書《窮人通脹富人通縮》已經(jīng)作了具體的分析,最好的買點會在2012年下半年至2013年生成。現(xiàn)在買樓,只會等著貶值,錢再多也不要犯傻。盡管在2012年下半年至2013年之間,不能保證不貶值,起碼躲過大跌的時候。