房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)向撤離：游戲規(guī)則變了
時間：2011-10-20 15:53:14
來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
“游戲規(guī)則完全改變了?！敝欣ぜ瘓F(tuán)主席黃怒波對本報(bào)說。
因?yàn)橐ケ鶏u巨資購地，他一時成為輿論焦點(diǎn)：他的助理說，三分鐘里接了國內(nèi)外數(shù)十家媒體的采訪電話。
黃怒波的帝國準(zhǔn)備延伸到歐洲，冰島則是其下一步計(jì)劃。某種程度上，他算是先行者，2004年之后，他就開始遠(yuǎn)離住宅開發(fā)，更多的投入度假和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)下，更多地產(chǎn)商愿意做跟他類似的事情。
前述他所指的“改變”是：開發(fā)商暴利時代已經(jīng)過去了。
確實(shí)如此，中國房地產(chǎn)商正陷入某種困境，長期關(guān)注房地產(chǎn)資金走向的研究人員稱，“大家都不愿意再往里面投錢了”，而去找其他的投資渠道。
現(xiàn)在，他們的主題詞是：旅游景點(diǎn)、足球俱樂部、PE投資、網(wǎng)游、礦業(yè)開發(fā)……其中，單礦業(yè)，就集中了近200億地產(chǎn)資金。
房地產(chǎn)業(yè)已為從事這個行業(yè)的人士所集體看空。極端的，已經(jīng)有公司將“房地產(chǎn)開發(fā)”從經(jīng)營范圍里剝?nèi)??！笆袌鐾耆闪诵姓{(diào)控，很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是個重大的時點(diǎn)。”黃怒波稱。
當(dāng)然，對于這些相對管理粗放、利潤豐沛的“政商”色彩濃厚的運(yùn)營體，他們的邏輯似乎有跡可循。陜西礦業(yè)主稱：“你買一塊地，跟買一個礦的道理是一樣的，需要‘搞定’的人，也基本上是一樣的。至于專業(yè)性的差異，可以請專業(yè)的人員來解決?！?br />
上述不愿意透露姓名的礦主，是較早的脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型者。
資金撤離
對于房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)向，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)稱：“那當(dāng)然，錢總不能閑在那里吧！我不認(rèn)為是房企出了什么問題，問題是他們無地可用，現(xiàn)在一線城市，像北京這樣的城市，幾乎沒什么好地放出，掛牌的土地根本沒人搭理?！?br />
資金流向符合重力原理，總是流向吸引力最大的地方。國家發(fā)改委投資研究所研究員、中國投資協(xié)會會長張漢亞注意到了礦業(yè)的變化：“目前來看，買礦這類資源類的企業(yè)還是很有發(fā)展前景的。特別是新疆，對外來的投資者持比較歡迎的態(tài)度?！?br />
轉(zhuǎn)向礦業(yè)，成為房地產(chǎn)資金的一個熱點(diǎn)。從去年到今年8月，已有近200億地產(chǎn)資金進(jìn)入礦業(yè)，而據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等20多家地產(chǎn)公司在今年進(jìn)入這一行業(yè)。
另一股力量沖向了“虧損大戶”——足球。目前，地產(chǎn)資金介入足球的已有：河南建業(yè)、長春亞泰、杭州綠城、遼寧宏運(yùn)、成都謝菲聯(lián)、上海中邦等。
恒大董事長許家印提出：要將恒大皇馬萬人足球?qū)W校建成全球最大的足球?qū)W校。而一位內(nèi)部人士稱，恒大為此將花費(fèi)至少10億元。不光如此，球隊(duì)經(jīng)營，恒大就打算花7億元。而據(jù)本報(bào)的計(jì)算，恒大現(xiàn)在單是引進(jìn)孔卡在內(nèi)的外援和比賽獎金就花費(fèi)了近4億元。
跳出圈外，卻又與房地產(chǎn)藕斷絲連的投資領(lǐng)域，還有院線：低調(diào)的世茂地產(chǎn)，到年底將擁有100塊銀幕，世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠稱：“未來五年世茂院線的銀幕數(shù)量將超過500塊，營業(yè)額將達(dá)到15億元。”這些院線，附著于地產(chǎn)商建造的商業(yè)體，卻又相對獨(dú)立，屬于地產(chǎn)投資之外的投資運(yùn)營。
談到電影時，今典集團(tuán)董事長張寶全說：“今年我們公司在影院業(yè)務(wù)上投資30多億元，推出1000塊銀幕。明年底，則會申報(bào)材料將影院業(yè)務(wù)上市。”
如果在5年前，無論是許榮茂，還是張寶全，最為關(guān)注的無疑是土地拍賣中心的“地塊公告牌”，那里才是追逐博弈的核心所在，而現(xiàn)在他們對于房地產(chǎn)的注意力卻開始有所分散。
也有極個別的地產(chǎn)公司介入了跨度比較大的另一個專業(yè)領(lǐng)域。上海地產(chǎn)企業(yè)華麗家族以5000萬元取得海泰投資25%的股權(quán)，而海泰擁有多項(xiàng)國家級醫(yī)藥項(xiàng)目。華麗家族稱，從去年開始，因?yàn)檎哒{(diào)控，我們慢慢地去接觸一些別的行業(yè)。如果單做房地產(chǎn)的話，利潤波動太大。我們又是一家不太大的房地產(chǎn)企業(yè)，所以要尋找合適的標(biāo)的，不會進(jìn)入資金量要求特別大的行業(yè)，譬如礦產(chǎn)。投資醫(yī)藥，是出于謹(jǐn)慎的投資原則，投資量也不大。畢竟面對的是一個新行業(yè)。
暴利終結(jié)
陽光100副總裁范小沖稱：“住宅正在回歸民生，以前商品房暴利一去不返。除非地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型難度系數(shù)很高的商業(yè)綜合體，否則難以生存，而轉(zhuǎn)型商業(yè)成為一道巨大的門檻，中小地產(chǎn)商無法承受?！?br />
比之?dāng)?shù)年前，在保障房建造真正舍得投資的城市僅廈門、南昌，但是現(xiàn)在，十二五期間興建3000萬套保障房的“硬指標(biāo)”正在發(fā)酵。9月初，哈爾濱市委書記蓋如垠祭出宏論：保障房必須是政府直接干，十二五期間，哈市政府大概得賠100億元。這是至今為止，表態(tài)最為堅(jiān)硬、決絕的地方政府。
這些被放棄的近百億元土地出讓金，事實(shí)上正演繹成房地產(chǎn)商的“逐客令”，在哈爾濱中心地段，商品房將無處容身。
蓋如垠成了“第一個吃螃蟹的人”，然而保障房來勢如虹，已然上升至“地方政績”的高度，誰能說哈爾濱的“發(fā)狠”只是個案呢？
城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在日前的一次會議上透露，對于保障房國務(wù)院給予了高度重視，今年以來國務(wù)院已經(jīng)先后召開了兩次專門會談，由各省分管副省長參加9月份由中紀(jì)委監(jiān)察部牽頭，城鄉(xiāng)建設(shè)部參與，將對“保障性安居工程的建設(shè)”，作為七項(xiàng)工作的重點(diǎn)之一進(jìn)行專項(xiàng)的檢查。
堅(jiān)挺的房價，已然撼動。8月份，行業(yè)巨頭萬科銷售額較上年同期下降12.6%，至人民幣104.8億元，這是其今年以來銷售額首次較上年同期下降。進(jìn)入9月，深圳萬科連推4個樓盤項(xiàng)目入市，創(chuàng)下萬科單月歷史推盤紀(jì)錄之最，為了搶占市場加速回籠資金，每套房的降價幅度由5000元升級至10000元。
在萬科發(fā)布的2011年上半年報(bào)告中道出了他們的擔(dān)憂：核心城市的投資增速與去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。
表面上調(diào)控政策是導(dǎo)致這一系列變化的原因，更深的背景是：中國的高速城市化過程正在終結(jié)，而中國的一線城市首當(dāng)其沖。中國社科院2010年發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出：中國將在2013年左右（預(yù)計(jì)在2011-2016年之間）結(jié)束高速城市化過程。
上述課題負(fù)責(zé)人、中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝稱，地產(chǎn)業(yè)已不再是“遍地是黃金”。一線城市的城市化程度已和首爾、香港相當(dāng)。他們的高速城市化已提早在2013年前到來。開發(fā)商必然面臨的是利潤率走低和更加激烈的競爭。劉認(rèn)為，2013年之后，房地產(chǎn)發(fā)展將逐步放緩。城市化水平已經(jīng)很高的北京、上海、廣州會更快地結(jié)束黃金期。開發(fā)商下沉到三、四線城市，但又同樣面臨著目前宏觀調(diào)控的風(fēng)險。他們必須努力地尋找新的盈利增長點(diǎn)，接受這個特定結(jié)果。
對于到三、四線發(fā)展房地產(chǎn)，并不是那么容易，任志強(qiáng)稱：“中小地產(chǎn)商不敢輕易地到三、四線城市開疆拓土，通常沒有過硬的人脈，他們不會冒然過去。”
大鱷忙于結(jié)構(gòu)調(diào)整，而一些僅有幾個項(xiàng)目的小開發(fā)商，則難免出局。今年以來，股權(quán)并購已成風(fēng)氣，北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)企業(yè)并購在前7月已經(jīng)創(chuàng)造數(shù)年新高的情況下，再次突破紀(jì)錄，當(dāng)月發(fā)生的規(guī)模房企的股權(quán)變動高達(dá)18起，累計(jì)交易總價值高達(dá)53.3億，創(chuàng)造了08年以來的交易記錄。
首選礦業(yè)
5年前，地產(chǎn)牛市開端，各路產(chǎn)業(yè)資金殺入地產(chǎn)業(yè)，蔚然成風(fēng)潮，而今熊市來臨，地產(chǎn)資金又要往哪里去？
礦業(yè)成為首選。9月1日，大連控股稱成立瑞豐礦業(yè)資源投資有限公司；8月16日，鼎立股份宣布靖西縣金湖浩礦業(yè)有限公司51%股權(quán)；8月11日，華茂股份稱擬出資4.5億元成立礦業(yè)投資子公司；8月8日，西藏城投公告稱收購西藏阿里地區(qū)日土縣多瑪結(jié)則茶卡鹽湖礦區(qū)采礦權(quán)……
據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年已有20余家A股上市公司開始進(jìn)入這一行業(yè)。一家地產(chǎn)上市公司高管對本報(bào)說，目前已經(jīng)找到一個合適的多金屬礦，主要以黃金為主，同時，在內(nèi)蒙、江蘇幾個省的8個城市都在找適合的賣家。
轉(zhuǎn)型礦業(yè)，標(biāo)志著社會投資正在從土地資源延展向?qū)A(chǔ)資源的關(guān)注，畢竟資源行業(yè)的門檻高以及在未來所處的地位強(qiáng)勢。
一位較早從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的陜西礦業(yè)公司業(yè)主，講述了他從土地生意轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)的“淘金”過程，對于大開發(fā)商，由于土地儲備充分，可以憑規(guī)模延續(xù)生命期，但對于只有幾個項(xiàng)目的公司來說，越來越嚴(yán)的政策，大家必須考慮有出口?！艾F(xiàn)在有一種普遍的認(rèn)識，礦產(chǎn)這種資源類行業(yè)會越來越好”。
對于礦業(yè)資源狀況，他已然做過許多功課：過去的礦山無證開采很常見，經(jīng)常十年八年辦不齊證件，也照樣開采，這種情景現(xiàn)在不再允許了。由于過去行業(yè)不規(guī)范，現(xiàn)在許多賣家的礦產(chǎn)資源都是證照不齊的，收購、參股，都不是那么簡單的事情，如果跟地方政府的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合不好，再多的資金也進(jìn)不來。
這位陜西礦企業(yè)主說，現(xiàn)在很少有企業(yè)去做一個新礦，“從頭做，一個新礦要批12個文件，從投入到投產(chǎn)，中間至少要兩三年的時間，回報(bào)周期太長，大部分都是先參股進(jìn)來，對這個行業(yè)適應(yīng)一段時間”。
有色金屬礦成為最為現(xiàn)實(shí)的選擇，這位先行者說：“現(xiàn)在地產(chǎn)資金投得比較多的都是小品種有色金屬礦，進(jìn)入門檻不至于太高，3-5個億的資金就可以啟動”。
“一開始是作為保障性投資來投的，因?yàn)樾∑贩N的礦產(chǎn)很少有虧損年景，如果整個行業(yè)不好，各大礦山都會縮量保價”，上述陜西礦業(yè)主說，“但慢慢進(jìn)入到這個行業(yè)后發(fā)現(xiàn)，這兩個行業(yè)其實(shí)有很大的互補(bǔ)性”。
這個互補(bǔ)性，得到了同業(yè)的認(rèn)同，雖然這兩個行業(yè)在外界看來很難聯(lián)系到一起。一A股上市公司高管說，2010年，宏觀調(diào)控之后，大部分開發(fā)商的利潤率都在走低，開發(fā)礦業(yè)是為了找一個平衡利潤的行業(yè)——同時兩個行業(yè)的資金量級相當(dāng)，礦業(yè)需要的資金量通常在數(shù)億到十幾億，和開發(fā)商資金量級很吻合，如果投身到別的產(chǎn)業(yè)，譬如第三產(chǎn)業(yè)，跨越太大，資金度也不匹配。
“房地產(chǎn)和礦業(yè)兩者之間的互補(bǔ)性很強(qiáng)，利潤互補(bǔ)很強(qiáng)，以金礦為例，金礦的利潤很穩(wěn)定，買金礦的時候，談價格的方式通常就是按儲量、品位，現(xiàn)在的金價，幾個參數(shù)做個估計(jì)，加上前期開采的情況，未來的不確定因素等給予折扣或溢價；而愿意賣金礦的人通常也是需要拿到現(xiàn)金的礦主。他們不想把家業(yè)做得更大了，或者要去享受生活等等個性因素，地產(chǎn)商和礦老板都各取所需。”他說。
他說：對于中小型開發(fā)商，每年的年報(bào)上的利潤表現(xiàn)會有點(diǎn)跳躍，有項(xiàng)目開，就有利潤。不開的時候，利潤就低，做礦業(yè)可以彌補(bǔ)這個遺憾。
還有一些相似之處，則很難擺上臺面。“這兩個行業(yè)的投資環(huán)境幾乎是相同的，人際社會關(guān)系比較接近，都要跟地方政府打交道，大家也都清楚，這兩個行業(yè)其實(shí)都不是那種完全市場化的行業(yè)，不需要重新熟悉一個圈子，這一點(diǎn)非常重要”，前述陜西礦業(yè)主說。
盡管行之不易，但是礦產(chǎn)已經(jīng)一步步走入眾多投資的視野。今年采掘業(yè)前期投資增長非?？?，增長也超過了房地產(chǎn)行業(yè)，“我們的發(fā)展對資源的需求越來越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須有資源。”張漢亞對本報(bào)說。
不過，房地產(chǎn)行業(yè)的未來走向也非全然悲觀，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良的預(yù)測是：維持在20%-50%的增速是可能的。
任志強(qiáng)對于未來走勢，抱著觀望態(tài)度：“房地產(chǎn)到底會怎么樣還得看政策，要再這么嚴(yán)下去，肯定有人受不了。大型地產(chǎn)公司仍然在場，是因?yàn)樗麄兺恋貎涑浞?，所以有地可用。而中小公司，現(xiàn)在拿不到好的土地，不少城市掛出的土地太差，沒法做開發(fā)?！?br />
對于大型地產(chǎn)公司，雖然有分散資金的安排，但主要力量仍集中于房地產(chǎn)。但是，將資金從房地產(chǎn)撤出至其他行業(yè)，命運(yùn)又將如何呢？
作為容納了社會最巨量資金的領(lǐng)域，房地產(chǎn)的資金分流，正攪動著這些領(lǐng)域的格局。
恒大涉足足球僅短短一個賽季，球隊(duì)即奪得了中甲冠軍。恒大一位高管接受本報(bào)采訪時表示，恒大做足球不是小視野，而是大格局，下一個賽季廠家要在球衣上做廣告，起步價是1億元。
黃怒波的投資亦是如此，只需賣掉旗下位于北京大鐘寺的商業(yè)物業(yè)一小部分，就足夠買冰島項(xiàng)目了。
