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2025年03月14日
星期五
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“城市化能否支撐起房地產的明天”，我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本現代化的必由之路，城市化是現代化的重要標志，也是現代化的動因。中國人多地少，作為重大的發展中國家，現代化建設面臨著資源環境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設社會主義新農村提供基礎支撐，一個大都市人的生活要在農村實現現代化是不可想象的，一個沒有城市化支撐的工業化要支付很高的資源和環境成本，發展循環經濟走新興工業化之路，也要與城市化相輔相成才能達到預期的目的，城市化改變中國都市人以土為生的格局，為保護生態再造秀美山川提供基本支撐。環境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風險等等是城市化之弊，但在一定程度上也是我們取得城市效率所必須支付的成本，以城市化必須支付的成本由為阻撓和延緩城市化不可取，如何減少成本支付，提高城市化的質量也是應該努力去做的。在科學發展觀的指導下，積極穩妥推進健康的城市化，建設環境友好型和宜居型城市，是中國現階段低成本建設現代化國家的必由之路，也是中國破解資源供給和環境容量兩大約束，實現可持續發展的基本戰略選擇。
二房地產為城市化提供物質基礎，城市的物質組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產是城市化提供房屋活動場所的物質生產部門，快速的城市化為房地產業的快速發展提供依據，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。在城市化加速階段，房地產業滿足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投資性或者是投機性的需求最終要出租，要轉手，轉化為住房的最終需求，因而它是第二位的。社會固定資產投資規模過大是當前這輪宏觀調控的重要原因，但是房地產主要是生產最終消費品的住宅產業，生產性的固定資產投資如商業地產、工業地產等等，只占房地產投資的30%多一點，消費性的產品生產和擴大再生產的投資與中國的經濟過熱無關，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴大房地產投資，增加住房的有效供給，有利于擴大內需，促進國民經濟持續穩定的發展。如果把住宅投資作為消費品生產，從固定資產中扣除，那么中國的增長率將下降六個左右的百分點。宏觀調控要優化產業結構，有目標，有保有壓，區別對待，促進產業結構更好地適應社會需求的變化，因城市化水平的提高而帶來的基本的住房需求，城鎮居民消費結構升級而導致的改善型的住房需求，推動房屋改造而形成的被動性的需求，完成工業化對房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來中國城市房屋供不應求，這是一個基本的態勢。
三城市化能否支撐起房地產的明天。我國“十二五”期間，國民經濟增長預期已經下調為7%，為轉變增長方式調整結構提供了寬松的環境和條件。但如果實際增長速度超過8%或者以上，那么也是可以接受的好事，因為一個大國國民經濟的發展，本質上是一個客觀的、自然的、歷史的過程。盡管國內外我們還有諸多的不確定因素，但是我國完成工業化、實現城市化的大勢不可逆轉，我國國民經濟又好又快的基本面也沒有發生根本的變化。“十二五”期間中國的城市化率每年預計增加0.8個百分點，城市人口總量將增加6千萬以上，房地產投資估計在“十二五”期間將超過30萬億元。2050年前后，我國城市人口將達到12億，以人均住房建筑面積40平米計，住宅存量將達到480億平米。考慮周轉、更新的需要，住宅建筑面積的存量應該在530億平米左右，如果其他生產生活活動用房按照0.6—0.7的系數折算，屆時中國城鎮房屋建筑面積的存量將在800—1000億平米之間。由此推算，最近40年，中國城鎮每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加面積在10億平米左右。我國城市化進程對房地產產品這種持續旺盛的市場需求，是支撐房地產業持續幾十年春天的根本保證。即1000億平米的房屋存量的更新改造，又為我們房地產持續持久的繁榮增加了保險系數。
當前房地產局面錯綜復雜，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相對滯后的有效供給不能滿足日益增長的社會需求，著力解決這些主要矛盾，才會推動其他矛盾的緩解和解決，贏得戰略的主動權。照搬某些已經完成工業化、城市化國家的參數來診斷我國房地產的走勢，也不具有可比性。在當前我國房地產市場的主要趨向仍然是行政干預過度，而不是市場化過度。未來幾十年我國的房地產或因種種變數而呈現價格、交易量的漲漲落落，但這是市場配置資源的基本形式，價格隨著成本的上升而上揚，交易量隨著城市化進程而擴大，這種總體態勢不會發生根本性的變化。
