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2025年03月14日
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講城市化或者叫城鎮化要理解它的本質。城市化的本質就是農村人口轉移到城市的過程。城市應該說是一個現代化的生活方式，農村人口轉移到城市，他不是僅僅來這里探親訪友，主要是在這兒工作，所以城市化是工業化的伴生物，正是因為有了工業化，有了大量的就業崗位，農村的勞動力才會到城市。
從城市規模看，分為大城市、中等城市、小城市和小城鎮。我們國家現在有660多座城市，有的是有百萬人口的大城市，也有幾十萬人口的中等城市，幾萬人口的小城市，還有就是我們國家的一個特色，不在城市之列，但又是城市一部分的小城鎮。它的數量有19000多個。現在百萬人口以上的城市超過了100個，出現了千萬人口以上的城市，甚至已經有了兩千萬人口以上的城市，比如說北京和上海。這些城市交通擁堵，熱島效應突出，出行成本高，但是很多產業仍然是向大城市集聚，這是大城市不斷膨脹的一個根源和動因。也就是說，我們的資源涌向了大城市。再看19000多個小城鎮，基礎設施比較薄弱，產業集聚不是很充分，很多小城鎮仍然是一個“大村莊”。
過去我們提出小城鎮是大戰略，應該說這個思路是不錯的，由于小城鎮腹地太小，一般幾十公里，最大
中小城市有哪些優勢呢？第一要素成本相對于大城市較低。我們知道產業的發展一定要要素成本低，這樣產品才有競爭力，否則會提高生產成本，所以要素成本應該說是產業發展的一個重要條件。隨著市場競爭的激烈，投資者、企業家會重視這一點，所以，產業的轉移是必然的。我很早就提出一個觀點，在城市群里面，產業的轉移應該是大城市向中等城市轉移，中等城市向小城市轉移，這是一個在區域內的必然選擇。隨著產業的轉移，中小城市會加快發展。
第二、中小城市從城市空間結構來講是比較合理的。大城市出行成本更高，從東城走到西城再走到北城，這種長距離，我認為是對生命的浪費。而中小城市一般幾十萬人，不超過一百萬人，一般都是有功能區的分工，比如說有工業區、生活區、居住區，相距都很近。
第三個就是產業集聚。目前我們的城市存在城市群發展的狀態。在如今城市群時代，長三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市之間距離很近，還有一個比較突出的特征——有高速公路的聯系，這使城市之間的分工有了可能，所以我們的城市規模不需要很大，產業集群和產業鏈條在城市之間就可能建立起來，而這會給中小城市帶來一個大發展的機遇。
為什么大城市很大？而且發展很快？一個原因就是大城市和中小城市的分工還沒有實現，大城市的成本沒有體現出來。如果按照馬克思的“級差地租”理論，大城市的“級差地租”體現在生產成本上，很多的低附加值的產業，勞動密集型的產業，會從大城市擠出去，擠到中小城市去。中小城市發展需要動力，除了要素成本之外，也需要政策的配合，未來在宏觀政策上要有促進中小城市發展的政策措施。
既然有這樣一個趨勢、這樣一個需求，要改變城市和城市體系不合理的現狀，就要把中小城市迅速發展起來，那么，中小城市的房地產將會大有發展前景，也大有發展潛力。中小城市隨著產業的集聚，城市規模的擴大，房地產的需求會越來越大。房地產是城市化的一個載體，農民、農民工要進到城里來，住房是他的一個愿望，也是一個目標、一個基本的條件。現在農民工的狀態是，進了城但全家居住條件很差，有70—80%的農民工是一個人在城里，家庭在農村。我們認為這不是徹底的城市化。徹底的城市化不僅僅是農民工個人在城里打工，還要讓他的全家進城。因為城市化就是農民轉移到城市的過程。中小城市生活成本不高，住房價格也不是太高，農民工和他的家庭就有可能住得起。希望大家都瞄準中小城市未來的發展趨勢。
