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2025年03月13日
星期四
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幾個(gè)月來，北京的高房租成了一個(gè)困擾我的經(jīng)濟(jì)學(xué)之謎，因?yàn)槟壳八嘘P(guān)于供需關(guān)系的解釋，似乎都立不住腳。首先，所謂調(diào)控以后買房的人不買了，由買轉(zhuǎn)租推高房租的說法，是應(yīng)該存疑的。因?yàn)榕c此同時(shí)，賣房的人也賣不出去了，許多房源由賣轉(zhuǎn)租，供給也在增加。哪方面增加的多，數(shù)據(jù)說了算：8月“北京租房市場房源增速超過客源增速15%”。換句話說，供給比需求增加快，租房價(jià)格應(yīng)該下跌。
其次，說地產(chǎn)中介炒高房租，其作用也有限。一些地產(chǎn)中介所謂“代理房源”，從房東手里租房，再轉(zhuǎn)租給租戶，確實(shí)增加了交易成本。可是這筆生意要做成，也是要以租戶租得起為前提的。租戶付不出這么高的租金，除非中介墊資，房租斷然不會如此快速上漲。因此，不管中介如何揩油，既然房租漲上來了，必然是有人租得起(即便是合租)。
我一直沒想明白這個(gè)問題。直到最近我租房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)了一個(gè)不同尋常的現(xiàn)象，突然若有所悟。
8月底，我想在北三環(huán)附近租一套兩居室，租價(jià)之高，讓我不得不反復(fù)思量和比對，可當(dāng)我惆悵抱怨時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)那些房子居然嘩嘩地就租出去了。誰這么爽快？
第一種是合租的年輕人。但這是租不起的自然選擇，其結(jié)果應(yīng)該是壓縮需求，最終拉低房租。
關(guān)鍵在于第二種人。為了孩子讀書或者自己上班方便的租客。他們不是因?yàn)闆]房住而租房，而是因?yàn)楸本┨?，或者太堵，或者教育資源分布太不平衡，而決定把原有住房出租，到工作單位、學(xué)校附近就近租房住。我沒有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但據(jù)目測觀察，這種租客起碼占到租賃成交總量的30%以上。
于是，一個(gè)神奇的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象誕生了。這些“換房住”的租客，本身并不改變供需關(guān)系，因?yàn)樗麄冏赓U一套住房的同時(shí)(增加一份需求)，會出租一套住房(增加一份供給)。但是他們有個(gè)特點(diǎn)，就是不太在乎價(jià)格。租金上漲，出租的那套房租也會上漲，只要收入能把支出補(bǔ)回來，也就無所謂了。
看到其在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的奇異之處了嗎？一般來說，房租價(jià)格不同于房屋價(jià)格，是很難投機(jī)、操縱和資本市場化的。但是在北京，家住東邊的一個(gè)A先生把房出租，到西邊租套房陪孩子上學(xué)；西邊的B先生把房租給A先生，然后到東邊租了A先生的房，方便上班。于是，這兩套房的租金，就出現(xiàn)了股價(jià)操縱中常見的“對倒”現(xiàn)象！可以從2000元漲到4000元，再漲到8000元，對兩邊來說都沒有關(guān)系！
于是，在北京，再貴的房子都有人租，因?yàn)樽赓U市場居然產(chǎn)生了資本市場的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不過，跟資本市場的區(qū)別在于，上面兩位先生都不是“莊家”，他們在租金上漲中也沒有得到任何好處。從某種程度上說，他們也是“城市病”的受害者。更慘的，是那些被高房租步步逼進(jìn)衛(wèi)生間的“蝸居者”。當(dāng)然，也有獲利者。他們出于利益需求，繼續(xù)在制造輿論、推高房租，他們才是真正的“莊家”。
