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2025年03月13日
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“城市化”像一個誘人的大餅，近十年來任人撕咬，但從房地產火爆程度看，關于城市化的任何乏力言論，似乎都顯得聲音微弱。
但顯然，我們不能忽視普遍規律。一般來說，工業化和城市化之間呈現出很強的動態平衡關系：工業化會滯后城市化約10個百分點左右，但是在中國卻截然相反。由于計劃經濟對工業的偏愛，1978年我國的工業經濟比重已經達到44%,工業和建筑業的比重接近50%。按照錢納里結構標準，中國已經進入了工業化中期,但是1978年中國的城市化率還不到20%。
改革開放以來，中國工業經濟占GDP的比重先降后升，2009年工業建筑業比重再次接近50%。這次市場化和全球比較優勢為導向的工業化過程，使得中國的城市化率有了很大的提高。隨著住房體制改革的全面推進，私人需求意義上的城市化正式啟動，1996年以來中國的城市化進程以每年超過1個百分點的速度推進，2009年達到46.59%，但是相對工業化水平依然滯后約15個百分點。目前我國城市化正處在最關鍵的階段。
各國城市化發展規律由諾瑟姆1975年總結為S型城市化發展曲線，其中的兩個節點是30%和70%，從而將整個城市化過程分為三個階段。第一個階段城市化水平小于30%，城市人口增長緩慢。當城市人口比重超過10％以后，城市化水平才略微加快。第二個階段城市化水平在30%-70%之間。當城市人口比重超過30％時進入城市化加速階段，城市化進程出現加快趨勢，一直持續到城市化水平達到70％才會逐漸穩定下來，此時發展經濟學意義上的城市化已經完成。由于S曲線在50%左右出現拐點，所以這個階段的城市化過程表現為先加速后減速。第三個階段城市化水平大于70%。此時社會經濟發展漸趨成熟，城市人口保持平穩，城市化率再次緩慢上升。
房地產的發展見證了城市化加速的威力。1991年，中國的商品房銷售額只有不到238億元，1997年達到1800億元，2007年已經接近3萬億元，十年間年均名義增長32%。
房地產業的發展是中國經濟增長的一個縮影：快速增長的總量特征與日益嚴重的結構性問題。
改革開放30年來的中國經濟增長，已經使中國的百姓進入了買房置業的新階段，但是正如我們所看到的，在中國的經濟發展水平還不是很高的情況下，買房消費和買房置業之間，已經發生了明顯了分裂乃至對立。2009年房地產銷售收入為4.4萬億，占到消費品零售總額10.85萬億的40%。同年政府土地收入為1.6萬億，如果不考慮跨期因素，土地財政占到了當前房產銷售額的36%，整個社會零售總額的近15%。對于遷移者來說，用于住房的支出可能達到消費支出的1/3以上。逃離北上滬，無疑遷移者是對中國城市化模式的一種無聲抗議。
消費需求不足，財富效應取代了居民消費，資產價格上漲和宏觀經濟失衡，正如前面所強調的，房地產的發展是中國經濟的一個寫照。因而，對房地產的調控和改革也構成了宏觀調控和中國體制改革的重要部分。中國2009年的城市化率為46.59%，正處于加速階段。按照邏輯回歸的結果，中國將在2013年左右 （預計在2011-2016年之間）結束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09%，城市化率則在 47.93%-53.37%之間，此后中國的城市化增長逐步放緩。實際上，2009年的城市化率就已經比預測值低了0.25個百分點，這意味著335萬人口的空間轉移沒有完成，中國的城市化拐點提前到來了嗎？是不是過高的房價推動了拐點的提前到來？還需等待事實的進一步驗證。
（作者為中國社會科學院博士，《宏觀經濟藍皮書》作者之一）
