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2025年03月14日
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他批評說，“攤大餅”的做法是把城市建設走向了反面，既不緊湊，布局又不合理，密密麻麻，平鋪直敘。現在的城市病很大程度是由于“攤大餅”，交通擁堵、人口密集、空氣污染。要把“攤大餅”做成“做餡餅”。大城市要建設城市群，每個城市都有核心部分和邊緣部分，相當于“餡餅”。在城市當中有很多綜合題，每一個綜合體都是一個“餡餅”，有若干個副中心，這個副中心是一個“餡餅”。每個“餡餅”的各種“餡兒”不一樣。每個副中心、每個綜合體都有各自的特色。我認為要用“做餡餅”的形式替代“攤大餅”的做法。
他提出要做好一個城市的副中心，要經營建設好，應該注意四態。
第一是業態。他以商業為例分析說：因為老百姓感覺這個中心肯定是高樓林立，商場很多。這個中心是各種業態的綜合，比如有商場。寫字樓。現在在北京上海這種大都市，寫字樓的市場很大，有很多高層的寫字樓，比如國貿，有酒店，五星級酒店、四星級酒店。另外還有休閑的功能，商務會議的功能，以及居住功能。總之各種功能組合在一起形成一個副中心，形成一個綜合體。也就是說它的業態肯定是高度整合、高額投資和取得高效益。
他認為，作為一個中心，必須“三高”。第一是高度的整合，把這些高端的物業組合在一起。另外，投資投入很多。副中心之所以能建立起來，它的投入比一般的地產要高得多。它的目的是為了取得最好的效益。所以綜合體和副中心是城市經濟的發動機，或者說是城市GDP的發動機。首先從業態來說肯定是全方位的，但是是以商業、商務為主導的，是各具特色的“大餡餅”。實際上它也是一個微型城市，是資產、資本和資金的融合。一定要講究它的業態，講究它的共性和特殊性、差異化。每個副中心之間不應該是一樣的，要有差異化。比如一個地方是以某種商業為主導，另一個地方是以寫字樓為主導。
第二是形態。作為一個城市的副中心，必須有亮麗的建筑和外形，是由建筑形態加上空間形態組合在一起的。在大城市要有高層建筑，甚至還要有高度養眼的建筑。比如說CBD的國貿，王府井的東方廣場。在崇外，就有國瑞、新世界等。這些建筑很有風格，很養眼。如果沒有這樣很好的建筑外形，很難給人留下深刻的印象。
第三是動態。作為一個副中心，特別是商圈，有大量的人流、物流，它的對外交通、對內交通一定要順暢。人流、車流、地上、地下、天橋等交通要安排有序，做到通暢。前幾天我碰到一個做餐飲的朋友。他幾年前到北京來做餐飲，虧了1200萬。現在又來了，在北京搞了四個門店，很成功。他總結為什么前幾年做的品牌餐廳不成功呢？原來那個地方的停車場不行，沒有辦法停車。所以作為一個副中心，必須有這樣的功能，內外的交通很通達，人流、車流必須合理，才能形成象樣的，能夠成為城市GDP發動機的副中心。
第四是生態。在副中心當中，人與自然的和諧。講到生態問題，首先講到了資源節約、環境友好。在建設房屋的過程中，一定要引進綠色建筑的理念。將各種業態組合在一起，形成互動的狀態，人與人之間、業態之間能夠和睦相處。其中包含人文生態、商業生態、自然生態，一般我們看到的副中心都有主題公園，讓人們在副中心當中能夠有透氣的機會，形成好的自然生態，這就是田園城市在副中心應該體現的。
形態是城市的亮麗名片，業態是城市GDP的發動機，動態是豐富空間的互動互聯，生態是人和自然在城市中的和諧相處。
總之，要開發好一個城市的副中心，經營好一個城市的副中心，不能光靠開發商的努力，應該是開發商和城市經營的高度結合，它的最高境界解決相結合。今天的開發是為了經營，從經營的角度指導開發，把開發和經營有效結合在一起，才能使副中心在發展過程中取得效益，真正發揮城市副中心的作用
