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2025年03月13日
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3年前，叢怡在北京買了一套住宅，入住后發現樓里面有理發店、美容院、瑜伽館、托管班、培訓機構、快遞公司各種機構。
“這些非住宅功能，嚴重影響了我們的正常生活，感覺小區也很不安全。”叢怡說。
叢怡認為這種情況不合理，也試圖通過種種方式維權，但都未果。
剛剛頒布的民法典，對這種情況進行了約束。
通讀民法典可以看到，其對房屋的交易、使用環節的很多關鍵問題都有細化規定。
此前，法治周末記者已關注到民法典對于住宅使用權到期后的續期和繳費、高空拋物的責任厘定、物業改變共有區域的用途等問題的相關規定（詳見法治周末第520期《與小區業主息息相關的法典》），本期將繼續關注民法典中與房子相關的3個話題：住宅商用問題怎么解決、物業催繳物業費的方式有何改變、居住權對未來房屋交易環節有何影響？
住宅商用可能要承擔法律責任
民法典第279條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
在全國各地，住宅商用并不鮮見，不少人為了節約資金，用自己的房子或租來的住宅當作辦公室。
北京市民李旭告訴法治周末記者，她們家對面長期處于無人居住狀態，后來業主租給了一家公司，每天都有人站樓道里抽煙，李旭的家里也經常可以聞到濃濃的煙味。
李旭曾經向物業反映此事，也未能得到有效解決。
北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌說，事實上現行物權法已經對類似情況有所規定，要求業主將住宅改為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，但這一規定可能很多業主不知道，導致有業主用住宅開工前未經正常法律程序，而其他業主發現鄰居把住宅商用后也不知該如何解決。
民法典在措辭上，把“經有利害關系的業主同意”，改為“經有利害關系的業主一致同意”。
在郭韌看來，這樣的措辭變化，增加了法條的確定性。
上海錦天城（福州）律師事務所合伙人蔡思斌建議，為徹底解決這類問題，工商登記部門也應進一步完善審批手續，例如，要求申請改變房屋用途的人出具所有利害關系人一致同意的聲明書。
“當然，這在實務操作中肯定存在很多細節問題。例如，如何認定及由誰認定有利害關系的業主名單？有利害關系業主如何表達同意或者反對意見？相關利害關系業主的同意或反對聲明由誰確認真實性等。”蔡思斌說。
至于民法典所指的利害關系人，郭韌認為泛指全體業主，狹義理解則是指改變房屋用途的行為導致權利受到侵害的業主。具體還要看公司性質和影響范圍，比如，公司是一家小型企業，人員流動量小，對周邊穩定生活環境產生的改變較少或可以忽略不計，利害關系人可能僅指代對門、樓上、樓下的鄰居或指“同幢樓房里其他的業主”，但如果公司人員流動量大，對周邊生活環境產生重大改變，則利害關系人除了“同幢樓房里其他的業主”，也包括“其他樓房里受到影響的業主”，甚至擴大到全體業主。
“這個規定本身，是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作經營性用房。”郭韌認為，隨著法條影響力的擴大和群眾法律意識的提高，再出現住宅商用的，有利害關系的業主可以要求改房屋用途的業主承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的責任。
對于這一問題，蔡思斌補充道，有些住宅轉化為經營性用房根本不辦理相關證照手續，所以后續對此行為的處罰機關應予以明確，同時明確處罰幅度，如此才能真正有效保障業主的權利，否則該類行為都通過訴訟途徑解決，過于耗時耗力。
嚴禁暴力催繳物業費
在很多小區，不少業主選擇緩繳或不繳物業費，倒逼物業公司優化服務。
李旭就對法治周末記者說，她入住自己房子的第一年起，就發現窗戶有嚴重的漏風問題，但是每年冬天物業都拖著不解決，今年已經是第5年了。去年她試圖通過不交物業費與物業公司抗爭，結果卻是收到了物業公司發來的律師函。
李旭提到此事非常憤怒，認為物業公司收錢最為積極，但解決業主問題卻一拖再拖。
李旭所在小區的物業公司催繳物業費的手段已經算比較文明了，公開報道顯示，還有小區通過斷電、斷水或切斷燃氣的方式，促使業主繳費。
蔡思斌從事房產類業務多年，他對記者說，此前有的物業公司為保證自身行為的合法性，甚至會在物業服務合同中明確約定如果業主不繳納物業費可以采取停水停電等方式。這種暴力催收物業費的方式，給業主帶來很大困擾。
為此，民法典在第944條中明確規定“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱供燃氣等方式催交物業費”。
“民法典的這一規定是基于小區公共利益保護的考慮。從法律層面來說物業服務合同與供水供電供氣合同是各自獨立的合同，分別涉及不同的合同當事人。供水供電供氣合同的相對人是小區業主與供水公司、電力供應公司和燃氣供應公司，物業公司以欠繳物業費為由斷水斷電斷氣，在合同法上，屬于涉他合同條款，這種條款必須經過第三人即供水供電供氣人的同意，否則是無效的。”郭韌說。
民法典明確規定物業公司不得以停水停電的方式催繳物業費后，不僅給了法院明確的裁判依據，更有效防止了物業公司利用其便利條件侵害業主利益的行為。雖然民法典目前沒有規定物業公司違反上述規定應當承擔的明確法律后果，但當事人可以根據民法典第七編侵權責任的相關規定，要求物業公司承擔侵權責任，包括但不限于排除妨害、恢復原狀、賠償損失等。
蔡思斌在接受法治周末記者采訪中還表示，僅憑民法典這一條規定可能并不能馬上起到保護業主的作用。目前實施的物業管理條例并未對物業公司停水、停電、停氣等暴力追討行為如何處罰作出規定，建議物業管理條例作出相應配套修改，明確物業公司如有上述暴力催討行為，行政機關可以對其行政處罰，或者對其經營資質予以一定的限制，這樣才更有利于保障業主的權利。
買房需要關注居住權
蔡思斌認為，與房子相關的內容中，民法典中居住權的相關約定也非常重要。
民法典規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
“過去房產交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃，民法典生效后，還應當查詢是否存在居住權。居住權設立之后，即便房產在居住權年限內被原所有權人轉手賣掉，買家事后獲得不動產證、拿到所有權，但此時買家取得所有權并非完整的，無法對抗已設立的居住權，無權趕走居住權人，類似于‘買賣不破租賃’。”蔡思斌說，設立了居住權的房屋流通屬性和價值將大打折扣，購房者甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子，因此，明年民法典實施后，購買房屋一定要前往不動產登記機構查明所購房屋是否存在居住權登記。
除此之外，蔡思斌認為，居住權的制度設計可能有助于保護租戶的利益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂居住權合同，設立與租賃年限同等時間的居住權，將進一步保障租客的權益。這樣即便房東想漲租金解除租賃合同，但如果居住權期限未滿，租賃合同解除后，房東也無法再次出租獲利。
“居住權也可能帶來更多的社會反饋，相關的延伸問題也值得注意：如果老賴已經資不抵債，但他在房子里設置一個終生居住權，導致房屋無法被執行，該怎么辦？居住權存續期間，居住權人是否有權對房屋進行裝修，裝修附加價值如何處理？”蔡思斌認為，一個新制度的設立，必然帶來許多新的問題，具體如何處理這些問題，還有待相關部門后續出臺的法律法規。
