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2025年03月12日
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停車資產(chǎn)是激活商業(yè)地產(chǎn)精細化運營的紐帶。它是資產(chǎn)，又是有大量忠實、高凈值用戶的運營場景；是連接用戶的關鍵點，又是延展商業(yè)模式的空間。對于商業(yè)地產(chǎn)運營商的高級管理者而言，如何合理評估停車資產(chǎn)的價值和運營效率？怎樣構建起與之相適應的、有助于價值提升的停車資產(chǎn)戰(zhàn)略？全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長、城市化委員會專家委員王永平在主旨發(fā)言時分享了他對商業(yè)地產(chǎn)運營與停車資產(chǎn)之間關系的思考。
當前城市化發(fā)展勢頭良好，但城市中各種規(guī)模的商業(yè)綜合體卻存在著“千mall一面”的現(xiàn)象，真正火爆的、能夠具有較大影響力的商業(yè)地產(chǎn)為數(shù)不多。王永平指出，一個好項目應該是個“三流”項目，即：人流、現(xiàn)金流、信息流，人流是第一位的，現(xiàn)金流好，成交率高，客單價高；信息流也可以叫數(shù)字流，使商業(yè)地產(chǎn)變成流量入口。人流或者現(xiàn)金流如果不足，那至少要有數(shù)字流。
他指出，當前處于轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)具有三個特點：一是從重數(shù)量轉(zhuǎn)向重質(zhì)量。全國各地的政府在招商引資中開始更加注重企業(yè)的運營能力，而不僅僅關注數(shù)量與規(guī)模，也認識到一個城市不是商業(yè)越多就越繁榮。二是從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營。當前的商業(yè)激烈競爭的大環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)的運營能力提出了更高的要求。開發(fā)商認識到只有運營好，現(xiàn)金流好，資本市場才能夠彰顯價值。三是從重增量轉(zhuǎn)向重存量，盤活現(xiàn)有資源。新項目常常地理位置偏遠，商圈不成熟，而老商圈中一些產(chǎn)業(yè)特征已經(jīng)老化，業(yè)態(tài)已經(jīng)落后，但是區(qū)位優(yōu)勢十分突出，有些還有歷史文化底蘊。與其開發(fā)新項目，不如把原有的市中心項目改造好。
“如果說住宅地產(chǎn)是理科生，商業(yè)地產(chǎn)就是文科生；如果說住宅地產(chǎn)是做西餐，商業(yè)地產(chǎn)就是做中餐；如果說住宅地產(chǎn)是娶媳婦，商業(yè)地產(chǎn)就是養(yǎng)孩子。”王永平用了三個形象的比喻說明住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的重大的、根本的差別，他同時提出“心零售”概念，即：商業(yè)地產(chǎn)要把握住“場景動心、產(chǎn)品匠心、服務用心”的規(guī)律，聚焦到“以運營為王，以資產(chǎn)管理為導向”的主題上。
在商業(yè)地產(chǎn)“匠心運營”的過程當中，停車場的服務對商業(yè)的影響也是至關重要的。當前城市的停車資產(chǎn)可以說是“小入口、大市場”，但是正是這看似很小的入口，如果成功解決了，能夠給老百姓解決很大的麻煩，給商業(yè)地產(chǎn)項目帶來很大的收益。
例如剛剛在上海開了中國第一家門店的美國會員制超市Costco就對選址非常苛刻，（配置了1200個車位）其中明確要求停車位不能低于800個，配比相當高，不能是地下停車場，也不能接受立體停車場，而且還要滿足停車位之間的間隔可以寬裕地放下一輛超市的推車。這說明，國外成熟的經(jīng)驗已經(jīng)證明商業(yè)地產(chǎn)中對于停車資產(chǎn)的重視。
此外，當前利用大數(shù)據(jù)和智能技術為手段改造商業(yè)停車場，減少停車的時間，提升消費者的體驗，同時還可以通過線上門店和線下停車的打通，帶來粘性和流量。
“這樣看來，好的停車場的確可以給商業(yè)帶來強大的賦能，而不好的停車場會影響消費者對于商業(yè)項目的第一印象與最后印象。所以如何運營好商業(yè)的停車資產(chǎn)，將是一個產(chǎn)業(yè)界認真思考的課題。”王永平最后強調(diào)。
