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2025年03月13日
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我從上世紀(jì)70年代末進(jìn)入國(guó)家建委、國(guó)家城建總局工作，跟隨改革開放的步伐，開始著手住宅商品化的研究。從住房政策探索跟蹤試點(diǎn)城市的房改進(jìn)程，到1998年國(guó)家房改方案起草小組的主要執(zhí)筆人之一，多次參與了住房制度改革的會(huì)議以及參與住房制度改革的研討，直至參加1997年到1998年的住房制度改革方案的全過程，見證和推動(dòng)了國(guó)家房改的進(jìn)程和房地產(chǎn)的發(fā)展。
啟動(dòng)
我在上世紀(jì)80年代初進(jìn)入當(dāng)時(shí)的國(guó)家城建總局房產(chǎn)住宅局工作時(shí)，參與了“住宅到底是商品還是福利品”的大討論，整個(gè)討論非常激烈，也非常解放思想。我至今清楚地記得，即便在鄧小平的1980年談話之后，“住宅是商品”的觀點(diǎn)，還是不被很多人接受。
印象很深的是，一直到80年代末，社會(huì)上對(duì)于住房是否可以個(gè)人購(gòu)買，還有不同的意見。我認(rèn)為住房是生活資料，完全可以使用，于是，寫了一篇關(guān)于住房私有化問題討論的文章，結(jié)果遭到了一些人的攻擊。因?yàn)橐恍﹤鹘y(tǒng)思想太根深蒂固，這些理論一下子要人們接受，也需要一個(gè)過程。
1997年，伴隨著中國(guó)，乃至世界經(jīng)濟(jì)的低迷，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理朱镕基提出，“加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)”，改革共識(shí)逐漸達(dá)成。
這一年，俞正聲從山東省委常委、青島市委書記調(diào)到建設(shè)部，主抓房改。
1997年9月，國(guó)慶節(jié)前夕，時(shí)任國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)主任李鐵映組織房改討論會(huì)，俞正聲部長(zhǎng)帶著我和當(dāng)時(shí)房改小組辦公室主任謝家瑾（時(shí)任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長(zhǎng)，后任建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)已退休）參加了會(huì)議，我還在會(huì)議上發(fā)了言。
會(huì)后，俞正聲部長(zhǎng)對(duì)我說，他要起草一份關(guān)于房改方案的文件上報(bào)給國(guó)務(wù)院副總理朱镕基。開始起草之前，俞正聲部長(zhǎng)讓我根據(jù)近幾天的會(huì)議整理一個(gè)提綱式文稿。到了起草的時(shí)候，他說要親自寫，寫了以后讓我從專業(yè)角度給予修改。
部長(zhǎng)給總理的報(bào)告，思路很前沿也很開闊。我是用鉛筆改的，修改時(shí)還是很慎重的，只是有一些字句表達(dá)不一定合適，我稍做了一些修改。第二天將報(bào)告送到他的辦公室，俞部長(zhǎng)認(rèn)認(rèn)真真看了兩遍，又改動(dòng)了幾個(gè)字，就打印出來送給了朱镕基總理。這是俞正聲擔(dān)任部長(zhǎng)以后給朱镕基總理的第一次房改報(bào)告。
1998年3月，國(guó)務(wù)院正式宣布國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組從國(guó)家體改委并入建設(shè)部，由俞正聲部長(zhǎng)擔(dān)任國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)，全國(guó)房改工作的政策研究和指導(dǎo)工作交由建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司執(zhí)行。國(guó)家體改委副主任劉志峰調(diào)入建設(shè)部任副部長(zhǎng)，具體負(fù)責(zé)房改工作。由劉志峰領(lǐng)導(dǎo)的房改辦的同志，統(tǒng)一調(diào)入建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司。
爭(zhēng)議
新的國(guó)家房改領(lǐng)導(dǎo)小組的主要任務(wù)就是起草新的房改方案，同時(shí)要在全國(guó)推進(jìn)住房制度改革。為此，房改小組成立了由發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等部委的官員和專家組成的約百人的國(guó)家房改方案起草小組，而謝家瑾司長(zhǎng)、劉鐵民（房改辦副主任）和我3個(gè)人成為起草小組的主要執(zhí)筆人。
俞正聲部長(zhǎng)負(fù)責(zé)住房制度改革的全面工作，劉志峰副部長(zhǎng)協(xié)助俞正聲抓具體工作，我們差不多每個(gè)星期都要召開碰頭會(huì)，把各種不同的思想以及各個(gè)部委的意見都?xì)w納在一起，充分展開討論。
朱镕基總理幾乎每個(gè)月都要召集部長(zhǎng)們?nèi)R報(bào)，俞正聲部長(zhǎng)在匯報(bào)后將情況反饋給我們，我們會(huì)根據(jù)朱镕基總理的指示，再進(jìn)行修改。
房改方案在起草過程中遇到的最主要的爭(zhēng)議是住房分配體制改革，也就是從住房福利制（實(shí)物分配）如何轉(zhuǎn)變成貨幣化分配。首要的問題是，實(shí)物分配取消，變成貨幣分配，怎么做？因?yàn)槿∠藢?shí)物分配以后就沒有了分房政策，大家都要買房了，而老百姓工資那么低，買不起，要不要給購(gòu)房者一定的補(bǔ)貼？該補(bǔ)多少？錢從哪兒來？
類似很多這樣的問題，從房改方案起草開始，就爭(zhēng)論不休，而且爭(zhēng)論的時(shí)間很長(zhǎng)。
其中有一個(gè)關(guān)鍵的詞叫“房?jī)r(jià)收入比”。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。老百姓買房最合理的房?jī)r(jià)收入比是多少？一套房子的價(jià)格和一個(gè)家庭的年收入比是多少？
經(jīng)過反復(fù)討論，大家認(rèn)為最合理的房?jī)r(jià)收入比是4到6倍之間。比如，一套普通住房?jī)r(jià)值100萬(wàn)元，一個(gè)家庭一年的收入是20萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比是5倍。大概這么一個(gè)價(jià)格大家能夠承受得起。
最后，我們?cè)跔?zhēng)論是按照4倍計(jì)算房?jī)r(jià)收入比還是按照6倍計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，俞正聲部長(zhǎng)拍板，我們要以4倍的房?jī)r(jià)收入比來計(jì)算，盡可能地給買房者比較優(yōu)惠的補(bǔ)貼，來調(diào)動(dòng)大家的買房積極性。
1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“23號(hào)令”——《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。取消福利分房的一紙公文令市場(chǎng)化、商品化成為住房建設(shè)的主題詞，由此開啟了中國(guó)住房市場(chǎng)化的進(jìn)程。
成就
“98房改”使過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房體系變成了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房體系，真正走上了商品化、市場(chǎng)化的道路，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用巨大，與之相伴的，形成了住房制度改革四輪啟動(dòng)。
第一個(gè)輪子是分配制度改革。將過去的實(shí)物分配改為貨幣分配。
第二個(gè)輪子是供給制度改革。由過去國(guó)家、企業(yè)供應(yīng)，變成了對(duì)不同收入家庭采用不同住房供應(yīng)制度，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，中高收入家庭提供商品房。
第三個(gè)輪子是市場(chǎng)制度改革。開放二手房市場(chǎng)，全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
第四個(gè)輪子是房地產(chǎn)金融體制改革。發(fā)展房地產(chǎn)金融，特別是個(gè)人住房抵押貸款，使中國(guó)的住房制度發(fā)生了一個(gè)質(zhì)的變化。
盡管房改成功了，現(xiàn)在回過頭看，有一些意想不到，比如，原來反復(fù)糾纏、非常難辦的、恨不得吵架的事情，諸如購(gòu)房補(bǔ)貼，在真正實(shí)施中，反而沒有想象得那么難，各地各顯神通，很快就推進(jìn)了。相反，我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為很容易的事情，比如，供應(yīng)體制改革、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，現(xiàn)在看來問題還不少。
當(dāng)時(shí)我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候，沒有考慮得那么細(xì)，也沒想到會(huì)遇到執(zhí)行當(dāng)中的許許多多的問題。現(xiàn)在看來，盡管我們的保障房蓋了不少，但是精準(zhǔn)度不夠，而且當(dāng)中還出現(xiàn)了尋租行為、違規(guī)行為。
一直到現(xiàn)在，我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭的概念，現(xiàn)在的保障房大多數(shù)是采取搖號(hào)分配的辦法。這個(gè)任務(wù)比較重，需要我們?cè)诮窈蟮纳罨母锂?dāng)中，認(rèn)真地加以改進(jìn)。
黨的十九大提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。“兩多一并”的住房制度，這是新住房制度的框架，也是1998年房改方案的延續(xù)，接下來，我們要在20年前房改方案的基礎(chǔ)上，深化住房制度改革的各個(gè)方面，落實(shí)十九大提出的全體人民住有所居，在這個(gè)目標(biāo)上邁開實(shí)質(zhì)性步伐。（本文為住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、城市化委員會(huì)副主任顧云昌講述，刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2019年第18期）
