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2025年03月13日
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過去幾年來，不少城市放寬落戶條件，以吸引人才留住人才。在一些業內人士看來，“買公寓落戶”的做法背后，另有隱情。
在房地產調控與人才引進并存的大背景下，“買公寓落戶”的做法近期再度引發市場關注。
從9月15日起，寧波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出臺的政策基礎上大幅度放寬人才落戶、居住就業落戶條件，取消老年父母投靠落戶限制，并新增了租賃落戶和投資創業落戶，明確規定“商業用房或辦公用房可落戶”，即購買公寓也可落戶。除寧波外，目前可以通過購買公寓而直接落戶的城市，還包括寧波、六安。
此外，在佛山等一些實施積分落戶的城市，公寓與住宅一樣，適用于同一套的積分規則。
這些做法被業界簡稱為“買公寓落戶”。目前來看，這類政策不是新規，國內已有一些城市實施了這種做法。
過去幾年來，不少城市放寬落戶條件，以吸引人才留住人才。在大多數城市，放開戶籍通常意味著放開購房資格。在一些業內人士看來，“買公寓落戶”的做法背后，另有隱情。
“買公寓落戶”存爭議
與住宅不同，公寓是以商業立項，設計成住宅產品的一種業態。公寓的產權年限通常為40年或50年，水、電、物業費的標準通常也高于住宅。目前，除北京等少數熱點城市外，大部分城市并未對公寓實施限購政策。
寧波市最新實施的落戶新政，于今年7月25日就已出臺。這份名為《關于進一步放寬我市戶口準入條件的通知》指出，取得商業用房或辦公用房合法所有權的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入到房產所在地的社區集體戶。
但文件同時規定了一個先決條件，即“在我市投資辦企業、個人創業稅款繳納滿3年或社保繳納滿3年”。
也即，寧波的落戶政策，并不是簡單的“購買公寓即可落戶”。通過這種方式進行落戶的，同樣面臨一定的門檻。
長沙的公寓落戶政策也得以確認。9月4日，長沙市政府網的“市長信箱”欄目在回復群眾提問時表示，“通過購買、受贈、繼承等途徑，擁有了公寓房合法所有權的人員，……可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入我市房屋所在地城鎮。”
數天后，該欄目還表示，商業公寓落戶后，如在長沙城區并無其他住宅性質房產，且家長及小孩實際居住（經入戶調查），可以按有戶無房排序安排入學。
在一些實施積分落戶的城市，公寓與住宅適用于同一套的積分規則。比如，按照佛山于去年11月出臺的新規，在佛山市擁有合法房產（含商業類，如公寓、商鋪、寫字樓等），按房產建筑面積每平方米積1分計分。
“‘買公寓落戶’不是新規，國內已有一些城市實施了這種政策。”中原地產首席分析師張大偉對21世紀經濟報道記者表示，這種做法反映出地方政府對人才的迫切需求，但以這種方式進行落戶有待商榷。
在部分業內人士看來，按照當前樓市調控的主基調，對商辦類和公寓項目的做法應該是嚴控，不能作為落戶的渠道。比如，2017年，北京對商住類產品實施了比住宅更為嚴厲的限購政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，廈門推出最嚴“禁公寓令”，規定商辦項目改造成為公寓類住宅的，甚至可無償收回土地使用權。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，雖然“買公寓落戶”的做法存在爭議，但仍有一定的現實意義。由于住宅限購等原因，近年來，很多城市都存在大量購買了公寓產品，并將其作為唯一住所的人群，這部分人有著落戶的現實需要。
他還表示，這種做法不能簡單理解為購房政策的放松，但客觀上有助于這類物業價值的上升。由于很多城市的公寓庫存龐大，還能起到消化庫存的效果。“很多城市在制定這類政策的時候，事實上已經考慮到了這一點。”
去庫存壓力仍大
我國公寓市場的庫存規模有多大？
世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認為，一線城市的情況稍好，在很多二三線城市，公寓類產品普遍存在過剩現象。據監測，長沙的公寓空置率達到30%。
究其原因，主要是因為此前幾年商業用地供應量過大，近些年在土地出讓中，雖然商辦地塊占比有所下降，但綜合類土地中也包含商業部分。且相比純住宅類產品，公寓類產品的去化速度要慢得多。
近幾年來，很多城市允許將空置的公寓產品改造成長租公寓或共享辦公空間，但當前的公寓存量規模仍然不容忽視。
以出臺“買公寓落戶”的城市為例，根據湖南中原地產的統計，截至今年6月末，長沙市商辦公寓存量面積為162.7萬平方米，達近兩年最高。按照當前的消化速度，該類產品的去化周期為16.8個月。
據寧波中原地產的數據，近期寧波公寓類產品供需兩旺，但庫存規模仍然不小。
其他城市中，據銳理數據統計，截至2019年8月底，成都公寓市場存量約為640.72萬平方米，需要21.7個月才能消化庫存。據克而瑞數據統計，截至2018年11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬平方米，余28136套存貨，去化周期達23.1個月。
孫祖天認為，“買公寓落戶”政策的推出，本身就兼具人才引進和商辦產品去庫存的雙重考慮。
安徽六安是從去年6月份推出“買公寓落戶”的，在六安購買存量公寓，甚至可享受與住宅同等的入戶、上學、參加城鄉居民基本醫療保險等政策。這一條款出現在名為《關于加快推進非住宅商品房去庫存的意見》的文件中，出發點顯而易見。
嚴躍進仍對這一政策持正面看法，他認為，“買公寓落戶”并不等同于調控政策放松。如果在引進人才的同時，促進了商辦庫存的消化，并不是壞事。
孫祖天指出，從商業運營的角度看，散售物業的管理難度，要明顯大于整租或整售物業。因此，放開公寓的銷售，可能會對這類項目的管理帶來一定壓力。
他還表示，“買公寓落戶”政策的推行，容易刺激一部分投資性需求的釋放，這一點需要警惕。
