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2025年03月13日
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由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻出版社主辦的2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會于5月23日上午9：30在中冶大廈9層第二會議室（北京朝陽區(qū)曙光西里28號）舉行。城環(huán)所的原所長、《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的顧問牛鳳瑞發(fā)言。
牛鳳瑞：
謝謝主持人。各位同志、各位朋友，今天的論壇主題是轉(zhuǎn)型，我個人認(rèn)為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型的主體就是開發(fā)商，就是房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，能夠?qū)崿F(xiàn)供求平衡。但是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵還在于我們的調(diào)控政策，也就是說我們的調(diào)控政策應(yīng)該由疲于應(yīng)對房價的變化向構(gòu)建長效機制轉(zhuǎn)化，由熱衷于有形之手的調(diào)控，向更好更多的發(fā)揮無形之手。這是我的一個基本觀點，在新時代，我們考慮房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，政策上當(dāng)然正確，也不會有什么大的爭議，但是當(dāng)前中央和大眾最關(guān)注和爭議最大的還是持續(xù)上漲的房價。
今天我冒大不韙，對我國房價持續(xù)高漲的根源再作一次分析，并對我們的樓市調(diào)控政策的轉(zhuǎn)型做一個初步的討論。我國的房價持續(xù)高漲的根源是炒房嗎？是開發(fā)商無德嗎？是學(xué)者的忽悠嗎？還是媒體的導(dǎo)向呢？是土地資源不足嗎，是為開征房地產(chǎn)稅嗎？都不是，或者至多只是次要的、表層的原因。土地和資金兩大要素，只要掌握在政府之手，決定了我國樓市的主要就是政策，同時我們出現(xiàn)的問題首先也要從政策上找原因。中國房價的持續(xù)上漲首先就是政策的逆向調(diào)控推升了房價，房價上漲本來是一個正常的現(xiàn)象，表明了供不應(yīng)求，應(yīng)該增加和擴大房地產(chǎn)投資，但是在經(jīng)濟過熱的時期，我們是逆市場行為進行調(diào)控，以房價過熱為目標(biāo)，關(guān)緊土地和資金的兩個閘門，限制房地產(chǎn)投資，加劇這種供不應(yīng)求。在經(jīng)濟下行壓力加大的時候，我們又站在限房價、保民生的道德的高地，嚴(yán)格限制市場交易，以暫時的穩(wěn)定來蓄積市場暴發(fā)的能量，這就是十幾年來房地產(chǎn)市場劇烈震蕩，房價控而不降反升的根源。
第二，我們的土地制度推升房價。土地成本占大頭，土地高價當(dāng)然房價也要高，我國建房用地高價的原因，一是土地制度設(shè)置和用地政策造成的有效供給不足，請注意，這里沒有土地資源不足的問題。二是建房用地要求一次繳納70年土地出讓金的制度設(shè)計。三是開發(fā)商拿地要被要求配建相應(yīng)的市政設(shè)施以及醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、保障房、政策房等等配件直接推升了土地價格。四是日漸增加的征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)中的各種稅費的征收，間接的推升了土地的價格。地方政府因為土地高價獲得的土地開發(fā)收益或用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或用于擴大公共服務(wù)供給，即所謂的土地財政，土地財政實質(zhì)上是以土地開發(fā)為平臺的社會再分配。房價最后的買單者是購房者，你買大房、買好房、多買房就要多交稅，等于為財政多作了貢獻。你買小房子，等于少作貢獻，買不起房子，走保障房之路，這是一種社會關(guān)心的再調(diào)節(jié)，也是一種制度的設(shè)置，這里邊沒有誰是誰非。
除了這些制度和政策的逆向的推動以外，還有另外的因素。也就是說我們平時所說的中國的特殊發(fā)展階段，宏觀經(jīng)濟社會發(fā)展背景，以及我們的思想觀念共同的作用。一是通貨膨脹和建房成本推升房價，貨幣貶值、通貨膨脹這是當(dāng)代世界各國的普遍現(xiàn)象，每年我們的房地產(chǎn)有超過3%的通脹率，建房的人工成本、原材料的價格持續(xù)上漲推動建房成本不斷上漲。成本上漲，當(dāng)然要推動價格的上漲，所以房價走高是增加住房有效供給，推升住房建造品質(zhì)的基礎(chǔ)條件，也成為我們超發(fā)貨幣的蓄水池。二是住房購買力的集中的釋放推升房價，安居樂業(yè)在我們中國深入人心，在吃穿用行等基本消費滿足以后，改善居住條件成為家庭消費升級的重點。住房制度改革是為家庭住房提供了制度保障，收入水平的提高和建房能力的增強，為實現(xiàn)居者有其屋的夢想也提供了可能。高收入家庭本來就有較強的購房支付能力，面對社會投資渠道的狹窄，投資樓市成為必然的選擇，房價合理回歸的政策宣傳與房價持續(xù)上漲的現(xiàn)實形成強烈的反差，不僅強化了大眾早日購房的預(yù)期和沖動，而且消耗了政策的公信力。這種住房購買力的集中釋放和提前釋放，構(gòu)成了房價上漲的持久推動力。
綜合上述，我國房價持續(xù)上漲的根源在于制度政策的設(shè)置以及歷史發(fā)展階段經(jīng)濟社會發(fā)展的宏觀背景和國人的置業(yè)觀念疊加，房價上漲的背后是復(fù)雜的社會再分配關(guān)系，要求房價調(diào)控政策針對上述根源精準(zhǔn)施策，對癥下藥，進行包括土地制度、住房制度、稅收和財政制度，金融信貸政策、城市化政策、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和制約觀念的政策引導(dǎo)，等在內(nèi)的系統(tǒng)化頂層設(shè)計。我國的政治經(jīng)濟體制決定了有形之手控制房價堅強有力，但是房價暫時的穩(wěn)定效果與控制政策執(zhí)行的社會成本并不匹配，住房作為私人消費品發(fā)揮市場配置住房資源的決定性作用可能更有效率，這是我國實行住房市場化改革的基本依據(jù)。2019年，我國房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為主基調(diào)。
對此，我的理解是穩(wěn)不是不變，變是常態(tài)，小變是穩(wěn)，中變也可以視為穩(wěn)，個別時段有利于解決社會主要矛盾的大變也可以接受，房價上漲幅度低于物價上漲等于相對下降，與經(jīng)濟社會發(fā)展和收入增長幅度相適應(yīng)的房價上漲也可以視為穩(wěn)，少數(shù)年度房價同比增幅超過經(jīng)濟發(fā)展和收入的增長幅度也應(yīng)謹(jǐn)慎應(yīng)對，不宜做出過度的反應(yīng)。月度、季度的環(huán)比數(shù)據(jù)，個別數(shù)據(jù)的典型數(shù)據(jù)是市場供求、雙方?jīng)Q策的重要參數(shù)，但不宜作為政策調(diào)整的依據(jù)。這是我始終堅持的觀點，要吸收房地產(chǎn)建設(shè)周期，一般3-5年，對政策的反應(yīng)總有一個滯后期，要吸取以往以短期穩(wěn)定換來下一輪報復(fù)性增長的教訓(xùn)。房價大漲不可取，但是房價大降與購房者雖然利好，與經(jīng)濟社會發(fā)展的總體影響未必是美好。
防止房價大起大落，當(dāng)是穩(wěn)房價的準(zhǔn)確解釋，但是何為大？不同的人會有不同的解釋，我的解釋就是這個大要依據(jù)我們經(jīng)濟社會發(fā)展和收入水平的增長去進行及時的判斷，有人說我是房地產(chǎn)的市場派，當(dāng)然不錯，我就是市場派，同時我還是中國房地產(chǎn)的樂觀派，還是中國房地產(chǎn)的供給派，同時也是中國房地產(chǎn)的多功能派。這是我的發(fā)言，謝謝各位！
