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2025年03月13日
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征收簡(jiǎn)單 數(shù)據(jù)嚴(yán)密 懲罰有力
“剛來香港，想買樓出租，誰能教教我怎么繳稅？”移民香港的王女士，為繳稅一事四處找人請(qǐng)教。
香港華人會(huì)計(jì)師公會(huì)前會(huì)長楊志偉給她做了個(gè)簡(jiǎn)單“科普”：香港房租稅叫物業(yè)稅，用香港稅務(wù)局的標(biāo)準(zhǔn)說法，是按照當(dāng)年度該物業(yè)（即出租房產(chǎn)）的應(yīng)評(píng)稅凈值征收，稅率為15%。所謂應(yīng)評(píng)稅凈值，通俗地說，就是租金收入扣減香港的房產(chǎn)稅（香港叫差餉），再減去20%的維修支出免稅額。
維修支出是業(yè)主人人有份的物業(yè)稅免稅額，由于涉及維修的支出每年不同，樓齡較新的維修支出又較為瑣碎，為簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，這項(xiàng)免稅額統(tǒng)一為租金的20%。業(yè)主報(bào)稅時(shí)自行扣減即可，也不用提供任何憑據(jù)。
那按揭買樓有減免嗎？并沒有。不過，香港稅務(wù)局允許你以另一種方式報(bào)稅，即與個(gè)人其他收入合并一起報(bào)稅。這種報(bào)稅，適合于個(gè)人有經(jīng)營收入，免稅項(xiàng)目較多，合并計(jì)算可能比單獨(dú)計(jì)算出租收入有利。香港稅務(wù)局的原則是，兩種方式均可，對(duì)個(gè)人怎么劃算怎么來。
楊志偉舉例指，假設(shè)出租房產(chǎn)由個(gè)人全資擁有，每月租金是3萬港元（下同），全年租金為36萬元，業(yè)主全年估計(jì)繳付2萬元差餉（房產(chǎn)稅）。在計(jì)算物業(yè)稅時(shí)，以全年租金扣除業(yè)主支付的差餉，再扣除20%修葺及支出的標(biāo)準(zhǔn)免稅額，得出應(yīng)評(píng)稅凈值后，再按15%的標(biāo)準(zhǔn)稅率計(jì)算出，業(yè)主須繳付的物業(yè)稅約4萬元。
他又舉了一個(gè)例子：35歲的李先生已婚，和太太育有一子，他名下有一棟市值600萬元的物業(yè)在新界出租，現(xiàn)時(shí)每月租金14000元，每年所交差餉約3500元。按上述第一種減免稅算法，本來李先生應(yīng)交約19000元的物業(yè)稅，但由于他報(bào)稅時(shí)和其他收入一并報(bào)稅，獲得了其他方式的減免，最后所交物業(yè)稅款為約15000元。
特區(qū)政府財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長劉怡翔介紹，香港征收物業(yè)稅有很長的歷史，以前曾以估計(jì)租值評(píng)定應(yīng)課物業(yè)稅，到1983年，物業(yè)稅改為按實(shí)際租金評(píng)定。香港一向以稅制簡(jiǎn)單但覆蓋嚴(yán)密而著稱，房租征稅也同樣做到了應(yīng)繳盡繳。
目前，香港全部出租物業(yè)約有250萬宗，在2017-2018年度物業(yè)稅稅收約34.5億元。
香港物業(yè)稅是個(gè)人書面申報(bào)，自行納稅。如果圖僥幸不繳稅怎么辦？劉怡翔說，市民納稅意識(shí)普遍較強(qiáng)，這與長期繳稅的歷史有關(guān)，與香港稅務(wù)局長期多種形式普及納稅知識(shí)有關(guān)，也與核查嚴(yán)密，罰則較重有關(guān)。如納稅人違反《稅務(wù)條例》的規(guī)定，稅務(wù)局局長可按稅例就有關(guān)違規(guī)行為向納稅人征收罰款（即“補(bǔ)加稅”），最高罰款額為少收稅款的3倍。如任何人蓄意逃稅或協(xié)助他人逃稅，稅務(wù)局可對(duì)其提出檢控，最高刑罰是罰款5萬元，另加相等于少收稅款3倍的罰款及可判處監(jiān)禁3年。
至于如何監(jiān)督，劉怡翔說，一方面會(huì)隨機(jī)選取一些納稅人抽查，但主要是通過數(shù)據(jù)比對(duì)進(jìn)行核查，有針對(duì)性地查驗(yàn)數(shù)據(jù)異常和有可能偷逃稅款的納稅人。
稅務(wù)局總務(wù)科助理局長黃啟昌介紹，為更有效率地評(píng)定物業(yè)稅，稅務(wù)局設(shè)立了一個(gè)有關(guān)納稅人的詳密數(shù)據(jù)庫，稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)的主要來源是印花稅。
租賃協(xié)議須于簽訂后的30天內(nèi)加蓋印花，并交付印花稅。不加蓋印花的租賃協(xié)議不具備法律效力，不受法律保護(hù)。正常情況下，業(yè)主和租戶為求法律保護(hù)，都會(huì)選擇加蓋印花。
房產(chǎn)交易協(xié)議同樣要加蓋印花并繳納印花稅。這些協(xié)議數(shù)據(jù)進(jìn)入稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)庫，成為稅務(wù)局比對(duì)物業(yè)稅是否異常的依據(jù)。
黃啟昌補(bǔ)充說，為確定納稅人的應(yīng)評(píng)稅租金收入，稅務(wù)局會(huì)要求納稅人保存出租物業(yè)紀(jì)錄，例如租務(wù)合同、終止租約協(xié)議書、銀行存款記錄及租金收據(jù)等，以便進(jìn)行稅務(wù)審核及調(diào)查工作。
根據(jù)稅務(wù)局提供的資料發(fā)現(xiàn)，香港稅務(wù)局的抽查還是很有力度的，2017-2018年度共查核了23萬宗物業(yè)稅個(gè)案，接近物業(yè)稅總數(shù)的十分之一，涉及的補(bǔ)繳稅款及罰款約1.14億元，查到的違規(guī)行為不到3000宗。
香港稅制簡(jiǎn)單，征收卻嚴(yán)密、有效，而且成本不高。劉怡翔介紹，香港征稅成本只有0.48%，也即是征收100元稅，成本不到5角，低于美國的0.58%和新加坡的0.95%，屬于國際最低之列。
至于租房者的房租支出抵扣個(gè)人稅收問題，香港稅務(wù)局人士稱，香港多個(gè)會(huì)計(jì)團(tuán)體和組織也曾多次提出類似建議。他們也一直在討論，尚未得出一致意見。
