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2025年03月13日
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個(gè)稅住房租金可以抵扣個(gè)稅，但最近落地執(zhí)行過程中，卻反復(fù)被曝出房東擔(dān)憂稅務(wù)部門會(huì)根據(jù)信息向其追征稅費(fèi)，而拒絕提供信息。
對(duì)此，有媒體向國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行了咨詢，客服表示目前沒有接到根據(jù)專項(xiàng)附加扣除信息追征房租相關(guān)稅費(fèi)的通知。但據(jù)券商中國(guó)記者向有關(guān)負(fù)責(zé)人了解，此事目前尚無定論，需由住房和城鄉(xiāng)建部牽頭，財(cái)政部、稅務(wù)總局相關(guān)部門一起確定相關(guān)細(xì)節(jié)。目前相關(guān)部門已在在研究這一個(gè)稅落地過程中出現(xiàn)的新問題。
個(gè)稅落地實(shí)施出現(xiàn)bug，房租專項(xiàng)扣除遭遇房東“抵制”
2019年1月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局制訂的《個(gè)人所得稅扣繳申報(bào)管理辦法（試行）》正式實(shí)施。已經(jīng)開啟填報(bào)6項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除的信息。
但不少租客想用房租抵稅的想法卻遭到了房東的“抵制”，表示如果租客要抵扣個(gè)稅，要么漲房租，要么租客自己去繳相關(guān)稅款。甚至也有房東直言寧愿房間空置，也不同意租客做個(gè)稅的租房專項(xiàng)扣除。
按照現(xiàn)行的政策，納稅人享受住房租金專項(xiàng)附加扣除時(shí)，要填報(bào)主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名和身份證件類型和號(hào)碼或者出租方單位名稱及納稅識(shí)別號(hào)（社會(huì)統(tǒng)一信用代碼）、租賃起止時(shí)間等信息。
直轄市、省會(huì)（首府）城市、計(jì)劃單列市，以及國(guó)務(wù)院確定的其他城市每月 1500 元；除上述城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過 100 萬人的城市每月 1100 元，市轄區(qū)戶籍人口不超過 100 萬人（含）的城市每月 800 元。
一名沒有具名的稅務(wù)部門有關(guān)人士稱，“現(xiàn)在各地的稅務(wù)局也都很困惑，也在等待上級(jí)部門的指示。”
為什么業(yè)主不愿配合租客抵扣？
目前很多房屋出租并未備案，稅務(wù)機(jī)關(guān)不掌握房東的房租收入情況，通過納稅申報(bào)后，房東的房租收入就會(huì)被記錄。
目前以北京為例，租賃行為被備案的比例非常低，不足一成，而如果看全國(guó)，1%都不到。
業(yè)主擔(dān)憂租賃行為被記錄后，未來會(huì)涉及到房地產(chǎn)稅等更多的稅費(fèi)。這種情況下，不愿意不配合租戶登記也就成為了必然。
出租房屋目前大部分是可以按照5%的綜合征收率計(jì)征稅款，但未來是不是會(huì)找補(bǔ)舊賬對(duì)于業(yè)主來說依然非常擔(dān)憂。即使按照5%算，一套年租金10萬的房屋，稅費(fèi)也有5000元。而租戶抵扣的個(gè)稅其實(shí)節(jié)省一個(gè)月也就100元左右。
業(yè)主租賃行為若被記錄在案稅額或更高
針對(duì)個(gè)人出租房屋在稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款時(shí)劃分為兩類，一類是個(gè)人出租住房，一類是個(gè)人出租非住房。
采用綜合征收率方式
個(gè)人出租住房可按5%綜合征收率計(jì)征稅款，應(yīng)納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果個(gè)人出租住房租金收入是5000元，承擔(dān)的稅款為5000乘以5%，為250元。
對(duì)于個(gè)人出租非住房，在選擇綜合征收率計(jì)征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變，而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點(diǎn)上較前有所變化。營(yíng)改增后，計(jì)算稅金的月租金臨界點(diǎn)為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7%的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。
采用分稅種方式
個(gè)人出租住房如采用分稅種方式，需分別計(jì)算繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅。增值稅按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅款=含稅銷售額 （1+5%） 1.5%。對(duì)于取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，依照現(xiàn)行稅法計(jì)算應(yīng)納稅額。同時(shí)，還需按房產(chǎn)租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅。
個(gè)人出租非住房如采用分稅種計(jì)稅方式，需分別繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。增值稅按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅款=含稅銷售額 （1+5%） 5%。對(duì)于取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，依照現(xiàn)行稅法計(jì)算應(yīng)納稅額。房產(chǎn)稅應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅則按照實(shí)際占用土地面積乘以每平方米年稅額計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅等級(jí)，每平方米年稅額為1.5至30元，城鎮(zhèn)土地使用稅每月稅額為占地面積 每平方米年稅額 租賃期限/12。印花稅按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目繳納，稅率為0.1%。
專家分析：個(gè)稅抵扣的初衷不是為了收集租賃交易行為
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，首先，從個(gè)稅抵扣設(shè)計(jì)的初衷看，肯定不是為了收集租賃交易行為。因?yàn)閺倪壿嬌希?000以上收入而且繳納個(gè)稅的人士才需要抵扣，這就使得中低端租賃市場(chǎng)，或者二三線租賃市場(chǎng)，很多租戶并不需要抵扣。另外一線城市的租賃行為的收集，也只收集交易，不收集交易價(jià)格，那么這種信息也很難傳遞到租房收稅。所以從政策制定本身看，還是單純的只是為了替租戶減少個(gè)稅，并沒有通過這一登記達(dá)到收稅的目標(biāo)。在不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，是否空置或者出租已經(jīng)很容易掌握。
其次，但事實(shí)上，房東出租房從法律角度的確應(yīng)該交稅，但約定俗成的當(dāng)下市場(chǎng)，交稅比例非常低，不足全國(guó)市場(chǎng)的1%。這種情況下，制定政策的時(shí)候，應(yīng)該避免給租戶與業(yè)主預(yù)期。引導(dǎo)納稅應(yīng)該是長(zhǎng)期過程。另外中國(guó)房地產(chǎn)稅制中，重交易稅費(fèi)，輕持有稅費(fèi)，這也使得業(yè)主擔(dān)憂租賃行為成本增加。
再者，歸根結(jié)底是話語權(quán)的問題，租戶沒有話語權(quán)，這種情況下房主就可以轉(zhuǎn)嫁焦慮與稅費(fèi)成本增加。
