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2025年03月13日
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【工程名稱】 總部基地
【項目位置】 位于北京西南四環的豐臺區中關村豐臺園二期內
【建筑規模】 占地65公頃，總建筑面積140萬平方米
【業 態】 500余棟總部樓及相關配套
【發展商】 北京中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司
【總投資額】 約60億人民幣
【工程進展】 2003年6月19日，總部基地開工。目前，西區303棟總部樓及相關配套已全面完工并投入使用，東區 和總部廣場以及相關配套正在建設中。
【專家點評】總部基地突破了傳統房地產開發和科技園區開發的模式，其倡導的總部經濟模式是一項大膽的創新，對于在北京乃至全國發展總部經濟、形成大總部經濟區提供了一個很好的思路。
一棟棟規劃整齊的總部大樓，一片開闊的綠地，一個集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部集群基地，一派壯觀豪邁的經濟景致……這是位于北京市豐臺區南四環西路188號的總部基地呈現給人的一幕。
早在2003年，這個在北京豐臺建設的規模宏大的項目，不論從定位、功能、物業形態，還是服務設施、文化涵養上，它都為企業總部量身定做。作為國內最早并明確提出以總部經濟為發展目標的項目，北京總部基地是目前規模最大的“總部”牌產品。
作為中關村開園以來單體面積最大的中外合資項目，它被列為2003年北京市69大重點工程之一、2003年北京市60大外商投資重點項目之一。那么，這個國內首個總部經濟示范區在規劃、建設、環境、配套、服務及運營方面，有什么特色？
規劃：東西兩區構筑總部經濟新區
總部基地由豐臺園與英國道豐國際集團合作開發，統一規劃、統一設計、統一建設、統一產業化運營，以“中外合資，外方運作，市場機制，服務經濟”的全新理念，共同打造的集產業、研發、辦公于一體的總部集群基地，是智能化、低密度、生態型的公司社區。
在整體規劃上，總部基地分西區和東區。從規劃定位和建設發展看，總部基地西區和東區將以不同的風格、互補的區域優勢形成國際化總部經濟新區的完整架構。
總部樓集群在整體規劃上，融合了中國傳統圍合式建筑與西方開放式街區的精髓。在公共和私密建筑空間中，通過對庭院與街區空間的巧妙運用，令各個獨立樓宇既相對開放，又共享庭院空間。同時，單元式總部樓與公建區商務樓組成圍合式布局，不但保持沿街總部樓建筑立面的整潔，且創造出總部基地特有的靜謐氛圍。圍合式庭院布局最大程度地將各企業形象展示給總部基地干道，沿科技大道一側的總部樓則呈韻律狀一對對排列，形成了序列有致的總部基地街景。基地構成及配套如下——
總部樓:總部基地包括500棟企業總部樓，每棟面積1200至16000平米，將吸納約500家大型企業，約2000家中小型企業的總部入駐。
總部廣場（含超五星酒店）：總部廣場是總部基地的核心配套之一，占地3.2萬平米，總建筑面積20萬平米，高達100米，由總部大廈、總部官邸、總部購物中心、總部國際會議中心、總部商務酒店等組成。建成后，總部廣場將成為北京南城乃至全北京市的標志性建筑之一。它在和諧、唯美的氛圍中，營造出舒適與優雅的商務情調，縮短了繁忙商務中人與自然的距離。
瑪雅大酒店:位于總部基地3區內，總建筑面積21000平米。它按五星級標準設計，以瑪雅文化為主題，是集住宿、餐飲、健身及休閑娛樂為一體的主題商務酒店和酒店式博物館。
總部公寓:總部基地為入駐企業總部員工特別打造總部小公寓千余套，產權自主。總部小公寓每套面積約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設計，每套都配有衛生間、廚房等各類生活設施，全精裝修，配家具，可直接入住。
東區地下商業街:總建筑面積10萬多平方米的總部基地東區國際化商業街，全部采用下沉式廣場與直入式交通環境、人車分流體系的巧妙結合，使休閑購物與輕松出入渾然天成。而且地下商業通過滾梯連通，滾梯上方布置鋼質頂棚，以確保各種天氣條件下的正常使用。
總部大講堂:總部基地為打造高端、睿智、博納的場所文化，興建1600平米的總部大講堂，匯集全球工商巨子、當代精英，分享他們非凡的思想與人生，碰撞更多智慧的火花。大講堂配備先進的同聲傳譯系統，影音播放系統以及貴賓室、高級化妝間等設施，具備接待高級會議、演出、活動的能力。現在，總部大講堂已然成為北京獨有的新經濟講壇和具有前瞻性的思想庫，眾多高端經濟和學術會議紛至沓來。
商業配套:總部基地內每個庭院中心均設置一處面積約為200-500平方米的商務會所。
其它配套:包括健身中心;國際醫療診所、全科醫師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。
總部樓：讓企業擁有冠名權
“真正的總部樓，你自己的樓”，這是總部基地最主要的建筑群——獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名“總部樓”的內涵寫照。
高低錯落、凹凸有致的總部樓座組合，展示了豐富的建筑天際線。各總部樓看似隨意、實則規律有序的自由式曲線排列，體現了現代企業熱情朝氣、不拘一格的氣質，并增添了總部基地的活潑動感。
由于面向的是企業總部，總部基地深入研究海內外成熟企業對產業、研發、辦公的需求、充分考慮樓體在面積、格局、實用性、審美取向等方面的因素，提供多樣的總部樓型。總部基地的500余座總部樓，從西區每棟面積為1000－6000平方米，到東區6000－16000平方米的各種類型，受到企業總部們的青睞。
在建筑設計上，總部樓采用獨棟式單體設計——8．0m×8．0m標準柱網組合，框架式結構使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應不同企業總部發展性需求的組合形式。
總部基地通過對總部樓的精心布局和朝向推敲，比如總部樓四面落地的中空玻璃幕墻構造，使每一幢總部樓都獲得最佳視野與采光。各總部樓單體摒棄浮華與造作，呈現出穩健、典雅、含蓄、簡潔的企業總部特質。通過對開窗方式、屋頂形式和局部色彩的調整，塑造出不同企業的個性化標志，從而強化企業的標識性，滿足各類企業總部的形象需求。
同時，即購即得獨立產權，體現企業的根本歸屬。相應地，凡購買總部基地總部樓的企業，會自動獲得該總部樓的冠名權，可滿足各企業總部的形象展示和可識別性需求。
目前，總部基地已經吸引了300多家大中型企業入園。它們來自全國各地，分布各行各業，而且多是行業的領頭羊，如中國航天時代電子公司、長征火箭、誠通控股、中華通信、正泰集團、建龍鋼鐵、德龍控股、中牧股份等。它們中85%以上是高新科技企業，還有部分是科技配套型企業，成功地體現了產業結構的合理集成。
這些入駐的企業擁有了“自己的總部樓”、自己的冠名權，他們正運用總部基地為他們提供的各種便利在北京強勢發展。
商務花園的辦公環境
總部基地（ABP）的英文全稱是——Advanced Business Park，英文解釋為高級商務花園。如今，它的英文涵義已不能完全涵蓋總部基地的建設主旨及立意。
總部基地的締造者許為平熟悉西方文化，他深知西方公司辦公不再僅限于單純的建筑本身，而是傾向于生態型綠色辦公——擁有充分的綠地、悅目的景觀、到位的各種社會及物業服務，即西方的商務花園（Business Park）。為此，總部基地在國際商務花園理念基礎上進行設計、規劃與提升，并在建設過程中注重挖掘其所在區域的生態潛力。
在北京城市范圍幾大區中，豐臺早在明清時就擁有聞名海內外的鮮花生產園地——花鄉。每到夏秋，十里飄香。同時，由于歷史規劃原因形成的相對顯著的待開發特性，城市發展的生態空間更大，層次升級空間更大。
總部基地是城區內最大占地面積、最多單體數量的總部樓集群。為了使生態性與建筑的結合達到最緊密的效果，總部基地采用庭院式中心綠化、點式組團綠化、帶狀公共綠化相組合，層次分明，分級明確。
總部基地總體綠化覆蓋率為50%左右，容積率為1.59，突顯了總部基地項目的生態優勢。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快，表現總部商務的現代感、節奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒適的環境需求。
同時，內部機動車、訪客機動車和人流道路分別規劃，讓企業總部擁有足夠的公共空間和綠地。各地塊內庭院至少有兩個機動出口，形成庭院內通暢的交通環路。地上、地下、機動停車場共同形成總部基地便利、快捷的停車系統。
在高智能化基礎系統的規劃上，總部基地全面體現為總部服務的宗旨。無論電信及寬帶綜合布線系統、停車場自動管理系統、分層空調器系統，都充分適應高端商務的需求。還有，每棟總部樓無論層數多少，都設有獨立電梯1－2部，電梯的品牌來自全球招標中的領先者，映襯大企業總部的身份與榮耀。
基地模式：為“總部們”服務
從形式上看，總部基地的開發建設完整地體現了一個房地產開發的全過程，但它“不是一個傳統的房地產項目”。許為平也說：“在銷售方面，房地產開發都叫售樓中心，我們叫招商中心;住宅小區面對的對象是百姓，你來居住，安家樂業就行。我們是把公司請來，讓公司安家樂業的公司社區。”同時，許為平也表示，為“總部們”提供屬于他們自己的總部樓，只是這種服務的開始。他說，隨著社會分工的不斷細化和專業化，圍繞總部的需求，總部基地還有很多工作要做。隨著企業總部的遷移和聚集，圍繞這些總部的各種需求，實際上存在著一個“總部市場”，這個市場包括兩方面的需求:一是總部作為決策機構在日常經濟生活中的各類商務需求；二是“總部人”的各類工作或生活需求。
為此，總部基地內部建立起集教育、金融服務、信息服務、中介服務等組成的服務支撐體系，這些機構圍繞“總部們”開展專項服務，同時也相互進行服務，形成以總部的高端需求為中心的復合型市場關系，實現企業在園區內的“自給自足”，是一個多重的“環型產業圈”，而不是傳統意義上直線型的“產業鏈”。此外，通過建立企業家俱樂部、網絡社區，總部基地還將實現社區內企業家的交流、信息的共享、資源的優化配置，從而形成一個多元企業文化融合的新型經濟文化區，成為商業思想、商業文化的集散地。
目前總部基地已經迎來了三百余家各界企業入駐。眾多企業在總部基地內，可以更便捷地交流互動、資源共享、業務合作，形成巨大的“聚集又聚變”效應。如中國最大的民營鋼鐵企業——建龍鋼鐵與中國最大的民營低壓電器企業——正泰集團達成戰略協議，建龍鋼鐵采用正泰照明設施等就是享受“總部市場”的例證。同時，總部基地通過創辦“總裁沙龍”等高端活動服務，使園區企業間與總裁間的交流經常化，推進了總部大市場的發育。
500棟獨棟總部樓，65公頃園區，在這一平臺上，總部基地將致力于通過500多家入駐企業在地理位置上的聚合，來建設一個以資產為紐帶，充分融合人才、科技、信息、資金等資源優勢的總部經濟共同體，實現入駐企業在業務和戰略的聚合，從而更大地發揮總部基地的作用和價值，發揮企業聚集的能量釋放作用。
有人預計，不久的將來，這里將成為一個匯集5萬多人、每年可產生上百億美元技工貿總收入的總部經濟新區，成為北京又一個強大的經濟發展驅動器，成為國內外企業資源共享、互助共贏的國際化大平臺。
社會反響
總部基地是中國第一個總部經濟示范區，總部基地的成就，也引起了包括各地政府在內的社會各界的廣泛關注。據統計，全國已有42個高新區組團前來參觀交流，約有200多個社會團體、以及世界幾十個國家的頂級投資家到總部基地深入考察。2005年2月19日，總部基地董事長許為平應邀到哈佛商學院做演講，總部基地成為哈佛講堂“21世界中國新案例”。總部基地，以其不爭的事實，被確定為北京市“十二大產業經濟聚集區”之一了。
開發感言
總部基地不是單純的房地產開發，它不僅僅是解決辦公樓，開發商的業務就是蓋房、賣房，我的興趣點不在辦公樓上，所以500棟樓只是它的外表，我們還要塑造總部的內在靈魂。
企業總部群聚是新經濟發展的一種潮流，而總部基地項目在戰略上的初步成功，正說明它符合了這種潮流的需要。總部有總部的性能，就像我買一個手機有手機的性能，買一個錄音機有錄音機的性能，總部基地的性能就是企業入駐后，不僅僅是有一個安身之地、有一個辦公的地方，更重要的是融入了一個獨特的經濟氛圍和文化氛圍。
——英國道豐集團亞太區總裁、總部基地董事長許為平
