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2025年03月13日
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從官方釋放信號(hào)來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法有望加快。
8月7日，住建部在遼寧沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，要求各地因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。
而此前的7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
業(yè)內(nèi)分析人士，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，指向了房地產(chǎn)稅。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，今年4月份，房地產(chǎn)稅法草案曾在系統(tǒng)內(nèi)部征求過(guò)意見(jiàn)，省級(jí)人大、省級(jí)財(cái)政等相關(guān)部門都參與其中。有參與人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，草案對(duì)各方面因素都有考慮。
房地產(chǎn)稅涉及到千家萬(wàn)戶的利益，為社會(huì)各界高度關(guān)注。按照稅收法定原則，房地產(chǎn)稅法的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，以凝聚各方共識(shí)。
多位財(cái)稅專家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一環(huán)，能一定程度上打擊投機(jī)心理。房?jī)r(jià)漲跌影響因素很多，主要由供需關(guān)系決定，包括信貸政策、土地供應(yīng)、戶籍政策等影響作用很大。房地產(chǎn)稅只是起到助推作用，不會(huì)其決定性作用。
立法有望加快
7月16日，在2018年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇也表示，下一步中央從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)，更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”這樣一個(gè)基本定位。
而早在今年3月初，財(cái)政部時(shí)任副部長(zhǎng)史耀斌在全國(guó)兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，按照中央的決策部署，目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。
4月份，房地產(chǎn)稅法草案在內(nèi)部完成了一輪意見(jiàn)征集。草案的具體細(xì)節(jié)還有待官方正式披露，但3月初史耀斌已經(jīng)大體介紹了房地產(chǎn)稅的方向。
“它的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富的集聚，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，用來(lái)滿足政府提供公共服務(wù)的需求。”史耀斌表示。
史耀斌指出，房地產(chǎn)稅推進(jìn)的總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。他還介紹了房地產(chǎn)稅在其他國(guó)家的四個(gè)共通的制度安排，一是所有的工商業(yè)住房和個(gè)人住房，按評(píng)估值征稅；二是會(huì)有稅收優(yōu)惠，比如給予一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對(duì)一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等；三是為地方稅，收入屬于地方政府，收入用來(lái)滿足當(dāng)?shù)亟逃⒅伟驳然A(chǔ)公共服務(wù)支出；四是由于稅基復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式，才能確保房地產(chǎn)稅征得到、征得公平。
“社會(huì)共識(shí)比以前多了些，基礎(chǔ)條件像資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)等，為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供了一些基礎(chǔ)條件。房地產(chǎn)稅的主要功能是籌集地方財(cái)政收入，在某個(gè)特定時(shí)期，可能有調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的功能。不能夸大房地產(chǎn)稅的調(diào)控功能，房?jī)r(jià)漲跌取決于很多市場(chǎng)因素，包括金融、土地供應(yīng)、人口等。”中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
劉劍文表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房?jī)r(jià)的大漲大落。房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)效機(jī)制的一環(huán)，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該包括土地、金融、戶籍等多方面制度安排。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)薛鋼對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，像房地產(chǎn)這樣的具體產(chǎn)業(yè)，主要由市場(chǎng)行為決定，稅收的影響沒(méi)有想象中那么大。“房住不炒”代表的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，背后對(duì)應(yīng)著一攬子制度和政策。房地產(chǎn)稅只是其中的一項(xiàng)，代表國(guó)家政策導(dǎo)向，起到引導(dǎo)預(yù)期的作用。
“開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)增加房屋持有成本，投資投機(jī)買房的群體需要考慮買房是否劃算，持有多套住房是否值得。如果住房持有成本太高，買房不合算，人們可能會(huì)考慮其他資源配置方式。但是，房?jī)r(jià)的影響因素很多，稅收對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有直接影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)很火的情況下，房地產(chǎn)稅是很容易轉(zhuǎn)嫁給租房或買房人。”薛鋼指出。
薛鋼也指出，開(kāi)征房地產(chǎn)稅的主要目的是為了取得收入，地方政府缺乏地方稅；再者，是出于社會(huì)公平考慮，房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)越多的人群，理應(yīng)承擔(dān)更多稅負(fù)。
中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員許文對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)稅有多方面作用，既有籌集收入，也有調(diào)節(jié)消費(fèi)行為的作用。房地產(chǎn)稅能起到一定抑制投機(jī)的作用，但房?jī)r(jià)受很多因素影響，主要由供需關(guān)系決定，不能夸大房地產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用。國(guó)外開(kāi)征房地產(chǎn)稅國(guó)家經(jīng)驗(yàn)顯示，中長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)有太大影響。
可能設(shè)定稅率浮動(dòng)區(qū)間
“房地產(chǎn)稅立法加快推進(jìn)，是一種姿態(tài)，不能讓炒房現(xiàn)象過(guò)于旺盛。但各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中，已經(jīng)出臺(tái)了很多限購(gòu)限貸限售的政策，這些行政政策需要與包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行較好的銜接。”武漢大學(xué)法學(xué)院教授熊偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希指出，房地產(chǎn)稅不會(huì)是全國(guó)各個(gè)地方完全一樣，應(yīng)該是在中央統(tǒng)一立法的框架下，讓各個(gè)地方能有空間結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況因地制宜，確定稅率、稅基以及征收的具體辦法。
房地產(chǎn)稅改革思路中的“充分授權(quán)”，有望給予地方一定自主空間。“可能類似資源稅那樣，全國(guó)立法確定稅率浮動(dòng)空間，由地方在區(qū)間內(nèi)選擇稅率；在稅收優(yōu)惠政策上，比如有些房屋是否可以免征，免征面積等，地方也可以有一定空間。中國(guó)一二三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)差異太大，全國(guó)不同地區(qū)不可能適用同一標(biāo)準(zhǔn)。”薛鋼指出。
在優(yōu)惠政策上，業(yè)內(nèi)似乎較多傾向于給予一定人均免征面積。“現(xiàn)在社會(huì)上應(yīng)該有一定共識(shí)，不是按套數(shù)征收，而是按照面積并作合理扣除，結(jié)合價(jià)格來(lái)確定稅基，比如允許人均50平米的面積扣除。”劉劍文表示。
熊偉表示，不管是40還是60平米，對(duì)于基本住房需求可能給予免稅或低稅的方式，因此，對(duì)于一般普通家庭房地產(chǎn)稅不見(jiàn)得有多大的影響；針對(duì)超面積的房子來(lái)征稅，擁有的房屋越多，交稅可能會(huì)越多，起到調(diào)節(jié)收入的功能。
當(dāng)然，目前上述具體安排，只是代表社會(huì)上的部分聲音。房地產(chǎn)稅法草案尚未披露，征稅目的、制度安排、征稅公平等還有很大探討空間。
