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2025年03月13日
星期四
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全國樓市都在發(fā)生巨變。北上廣深乃至全國商品房市場份額正迅速被少數(shù)規(guī)模型房企壟斷。開發(fā)時代漸漸成為少數(shù)企業(yè)和少數(shù)地產(chǎn)人的游戲。
中國房地產(chǎn)報記者獨家發(fā)布的上半年百強房企市場占有率排行榜顯示，今年上半年百強房企全國市場占有率高達(dá)68.59%，即全國新房市場近7成的份額被集中在百強房企手中。而這一數(shù)字在2003年僅14%，2017年為47.7%。
其中，碧桂園以4124.9億元的銷售額高居行業(yè)第一，占據(jù)全國市場份額的6.16%；萬科3046.6億元的銷售額占全國市場份額的4.55%；中國恒大的市場占有率達(dá)到4.54%。10強房企壟斷了全國30%的市場份額，20強房企市場占有率達(dá)40%，30強房企市場占有率達(dá)48%。
一線城市的市場集中度尤為明顯。
中國房地產(chǎn)報記者獨家統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年北京銷售金額TOP10房企合計銷售額598億元，較去年同期下降了22%，但仍壟斷了60%以上的市場份額。北京市場占有率前三名房企是首開股份(7.010, 0.04, 0.57%)、保利地產(chǎn)(11.800, -0.02, -0.17%)、首創(chuàng)置業(yè)，三家房價壟斷了北京29%的新房市場。
而深圳商品房市場68%的份額都已被十強房企壟斷。萬科在深圳的市場占有率最高，達(dá)到14.29%，其次是龍光集團(tuán)，市場占有率達(dá)12.16%。
在上海和廣州，十強房企則均占據(jù)了40%左右的市場份額。
房地產(chǎn)市場洗牌加速態(tài)勢之下，未來龍頭房企的市場占有率甚至有望進(jìn)一步提升。“我們做了一個框架，到2020年，現(xiàn)有的20強房企的市場占有率很可能會接近70%。”新城控股(27.700, -0.29, -1.04%)高級副總裁歐陽捷曾預(yù)測稱。
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寡頭來了：近7成新房市場被百強房企占據(jù)
百強房企用了14年多的時間，將市場占有率從14%提升至69%，增長近4倍。
尤其近兩年銷售市場的火爆行情，助推市場集中度驟然加速。2015年百強房企市場份額為36%，2016年增至40.8%，2017年進(jìn)一步增至47.7%，增幅明顯擴大。今年上半年則繼續(xù)大步躍至68.59%，集中度達(dá)到歷史新高度。
今年上半年，百強房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%，創(chuàng)歷史新高。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預(yù)售政策松動及熱點三四線城市房地產(chǎn)銷售的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來高峰。百強房企二季度實現(xiàn)銷售業(yè)績2.6萬億元，較一季度環(huán)比增長35%。
今年上半年50強房企銷售額合計3.86萬億元，市場集度達(dá)到57.58%；30強房企銷售額共3.21萬億元，市場占有率達(dá)48%。20強房企門檻提升至635億元，銷售額合計2.69萬億元，市場占有率達(dá)40.11%。
尤其是龍頭房企規(guī)模擴張得更快。今年上半年TOP10房企銷售額合計1.98萬億元，市場占有率達(dá)29.56%。而2016年這一數(shù)字僅18.6%。
橫向?qū)Ρ葋砜础?016年，我國與美國TOP10房企市場占有率分別為18.7%和29.4%，相差10.7個百分點；TOP20市場占有率分別為25.2%和37.4%，相差12.2個百分點。但隨著2017年以來我國龍頭開發(fā)商規(guī)模效應(yīng)急劇放大，中美龍頭房企市場占有率差距正在大幅收窄。
15年來，萬科、恒大、綠地三家房企一直位列百強企業(yè)TOP10名單。而碧桂園、融創(chuàng)雖是后晉者，但地位迅速趕超。碧桂園、萬科、恒大已隱有行業(yè)寡頭的勢頭，今年上半年三者市場占有率合計達(dá)到15.25%。
尤其是碧桂園，將全國化布局和堅持高周轉(zhuǎn)的純住宅路線運用到極致。今年上半年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約4124.9億元，遠(yuǎn)超萬科恒大，全國市場占有率達(dá)到6.16%，處于絕對領(lǐng)先位置。在碧桂園內(nèi)部，“只要達(dá)不到碧桂園高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏，項目寧可不做，現(xiàn)金流為王”。
相比之下，位于第二、第三位置的萬科與恒大銷售額剛剛過3000億元，市場占有率分別為4.55%和4.54%。
第4名保利地產(chǎn)，上半年銷售額2079.2億元，市場占有率3.11%；第5名融創(chuàng)中國，銷售額1916億元，市場占有率2.86%。綠地排在第6名，銷售額1606億元，市場占有率2.4%。中海地產(chǎn)、新城控股、龍湖、華潤置地也均進(jìn)入了百強房企市場占有率排行榜前十的位置。
當(dāng)然，這一過程中不斷有被淘汰者。追溯到14年前，2004年首批百強房企中僅19家企業(yè)繼續(xù)躋身如今的百強名單，其中81%的公司已經(jīng)被擠出這一名單，淘汰率達(dá)81%。
時代已經(jīng)變了。從2017年百強房企名單看，銷售額沒有1000億元，別想進(jìn)20強，沒有400億元，別想進(jìn)50強。不久的將來，大部分中小房企都會被時代的列車拋下。
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北京深圳超6成市場被十強房企壟斷：
它們是誰
市場集中度上顯然一線城市更突出，而且增量市場空間越發(fā)狹窄，對于中小型房企而言，已經(jīng)很難進(jìn)入。
深圳市場表現(xiàn)得尤為明顯。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者獨家統(tǒng)計，在深圳商品房市場銷售額排名前十的房企中，上半年銷售額共計709.77億元，占深圳商品房市場份額的68.06%。也就是說，近7成的新房市場都被這10家房企壟斷了。
今年上半年，萬科以銷售額149.04億元穩(wěn)居深圳市場“老大”之席，較去年同期增長約45%，在深圳市場占有率達(dá)14.29%。龍光集團(tuán)深圳市場銷售額126.83億元，同比增長217.4%，深圳市場占有率達(dá)12.16%。緊接著是鴻榮源銷售額達(dá)97.72億元，市場占有率達(dá)9.37%。市場占有率前十的房企還有佳兆業(yè)、華僑城、華潤置地、招商蛇口(18.320, 0.01, 0.05%)、深圳地鐵集團(tuán)、卓越集團(tuán)以及宏發(fā)地產(chǎn)。
北京商品房市場的6成份額也被幾家房企所壟斷。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，北京市場銷售額排名前十的房企，上半年銷售額共計599億元，占北京市場份額的60.31%。
上半年，首開股份以102億元銷售額居北京市場第一，市場占有率達(dá)10.27%。第2名是保利地產(chǎn)，北京市場銷售額93億元，市場占有率達(dá)9.36%。第3名是首創(chuàng)置業(yè)，北京市場銷售額89億元，市場占有率8.96%。北京市場占有率排前十的房企還有萬科、中海、華潤置地、龍湖、中國金茂、京投發(fā)展(4.580, -0.09, -1.93%)以及泰禾集團(tuán)(18.150, -0.24, -1.31%)。
而上海商品房市場45%的份額被十強房企所壟斷。上海市場銷量最高的房企是融創(chuàng)中國，上半年銷售額118.28億元，市場占有率達(dá)9.42%；其次是綠地控股(6.430, 0.05, 0.78%)，銷售額112億元，市場占有率8.92%；萬科在上海的市場占有率達(dá)到8.24%，排第3；這3家房企合計在上海樓市的市場占有率達(dá)到26.58%。第4名是泰禾集團(tuán)，上半年在上海市場銷售額達(dá)39.36億元，市場占有率3.13%，遠(yuǎn)低于前面幾家房企。
廣州市場近4成的份額被十強房企所壟斷，這一比例稍低于北上深。2018上半年廣州住宅和商辦物業(yè)共銷售942.43億元，同比下跌25%。上半年廣州住宅新批面積僅358萬平方米，為近3年新低，供應(yīng)緊缺直接影響一手住宅成交量，加上上半年房貸利率呈現(xiàn)上漲趨勢，整體市場銷售額較去年同期跌幅明顯。
但龍頭房企仍收獲了不錯的銷售業(yè)績。廣州市場TOP10房企上半年銷售額共373.43億元，占廣州整個商品房銷售市場的39.62%。
其中，保利地產(chǎn)以87.47億元銷售額奪得廣州市場銷量第一，遙遙領(lǐng)先第二名萬科37.05億元的銷售額。保利廣州市場占有率達(dá)10.12%，萬科廣州市場占有率達(dá)4.9%，遠(yuǎn)不及保利。越秀則實現(xiàn)了45.85億元銷售金額，排在第三位，市場占有率達(dá)4.87%。排在第四名的碧桂園銷售額為29.26億元，市場占有率3.1%；第五名綠地銷售額27.63億元，市場占有率為2.93%。其他進(jìn)入前十名的房企還有招商、金茂、合景泰富、金地和中海。
在北上廣深一線城市市場占有率前十房企榜單中，均出現(xiàn)了萬科的身影，保利地產(chǎn)出現(xiàn)3次，綠地、中海、泰禾均出現(xiàn)了兩次，碧桂園僅出現(xiàn)了1次（廣州市場占有率排第4），恒大的身影一次都沒出現(xiàn)。
其實，碧桂園和恒大的主戰(zhàn)場都是集中于三四線樓市。從另一方面來說，小城市房價的上漲之路，恰恰就是恒大與碧桂園的崛起之路。而隨著三四線城市去庫存任務(wù)的結(jié)束，棚改貨幣化逐漸落幕，三四線樓市熱銷的行情能否繼續(xù)演繹下去，市場已出現(xiàn)質(zhì)疑之聲。
但無論怎樣，大龍頭房企的規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)形成了，中小房企已被大量擠出了市場，不僅是一二線熱點城市市場，恐怕在不久的將來，隨著三四線樓市的飽和收縮，市場集中度也會越來越高。房地產(chǎn)存量新時代下，注定是大魚吃小魚的結(jié)局。
（文中圖表數(shù)據(jù)整理 許倩 制作 阮家建）
