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2025年03月13日
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隨著購租并舉的推進(jìn)，越來越多城市推出了“只租不售”的地塊，越來越多開發(fā)商轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在北京，就已有30宗開發(fā)商全自持或部分自持的項(xiàng)目，而這個(gè)數(shù)字還在不斷增長。這種租賃項(xiàng)目跟一般房屋租賃有什么不同，不少人都很感興趣。前一段時(shí)間，萬科一處名為“翡翠書院”的自持租賃項(xiàng)目，更是以10年180萬元的租金水平引發(fā)了極大爭議。但讓很多人意外的是，項(xiàng)目首批推出的72套住房，目前出租率已達(dá)到90%。
與萬科翡翠書院這種“高價(jià)”入市方式不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，還有一些參與自持租賃住房項(xiàng)目的房企，采取了按兵不動的策略，保持觀望姿態(tài)。另外，還有項(xiàng)目雖然開工，但租金、租期等政策，都還未確定。此前，北京規(guī)定自持租賃住房，最多只能一次性收取10年租金，這徹底堵死了部分房企“以租代售”、違規(guī)操作的空間。
自持租賃項(xiàng)目推進(jìn)艱難，成本高、投資回收慢是繞不開的問題。那么，有沒有好的解決辦法呢？今年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化，再次明確提出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。開發(fā)商自持物業(yè)這種模式到底行不行的通？《央視財(cái)經(jīng)評論》邀請中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎和央視財(cái)經(jīng)評論員劉戈做客演播室，對此做深度評論。
推進(jìn)緩慢 房企自持租賃難在何處？
劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎
央視財(cái)經(jīng)評論員 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎，在北京、上海、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%，一套價(jià)值1000萬的房子，一年出租能拿15萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如到銀行活期存款的價(jià)值。二三線城市會好一些，租售比達(dá)到4%，差不多是國際通行的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，自持租賃型房子的問題就不大了，但是現(xiàn)在一線城市，如果開發(fā)商拿地價(jià)格很貴，最后想把它租出去的確是難度非常大。
大勢所趨 自持租賃出路在哪兒？
馮奎：住房租賃的短板需要盡快補(bǔ)齊
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：住房租賃市場有很多短板需要補(bǔ)齊，整個(gè)社會對住房的認(rèn)識要有包容的心態(tài)，北京、上海、廣州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%，甚至還要更低，所以對于整個(gè)住房租賃市場要抱有寬容的態(tài)度，允許去創(chuàng)新。政府在這方面也要給予相應(yīng)的政策，比如，德國有租賃法，日本有住宅法，我們國家也需要政府在這方面的配套跟進(jìn)，共同努力提高可持續(xù)運(yùn)營的能力，在這樣的情況下，住房租賃機(jī)構(gòu)就能夠得到一個(gè)比較好的支持，積極性會越來越高。
劉戈：自持物業(yè)對開發(fā)商資金 、經(jīng)營要求高
央視財(cái)經(jīng)評論員 劉戈：如果自持物業(yè)對開發(fā)商的資金要求非常高，同時(shí)對運(yùn)營管理能力的要求也非常高，開發(fā)商自有資金不夠，需要從銀行貸款，最后獲得的回報(bào)就相對比較低，資金成本再高，就更難了。如果這時(shí)候再需要證券化和金融的支持，最后不賺錢，就玩不下去了，房東也當(dāng)不成。
所以，它是有一個(gè)前提的，如果租售比這么低，那政府在賣地的時(shí)候，就不能照著售賣房產(chǎn)來銷售了。所以，地方政府在出售土地的時(shí)候，理念和運(yùn)營方式也要有變化，不能用以前的標(biāo)準(zhǔn)來論斷。
馮奎：風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)口聚集 監(jiān)管與培養(yǎng)并重
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：風(fēng)險(xiǎn)很清楚，大中城市租賃市場剛剛培育，跟國際相比有很大的不足，和實(shí)際需要相比，國家也有很多的政策來支持住房租賃市場，同時(shí)也有很多的風(fēng)險(xiǎn)，比如配套不夠的問題，還有運(yùn)營能力不高的問題，同時(shí)需要人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，在這種前提下風(fēng)口也要看到存在的很多風(fēng)險(xiǎn)。面對這樣的情況，政策層面既要培育住房租賃市場，讓它有一個(gè)持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)也不能放松監(jiān)管。
