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2025年03月14日
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“十二五”被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要節(jié)點(diǎn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式將由原來(lái)的投資拉動(dòng)為主逐步過(guò)渡為消費(fèi)驅(qū)動(dòng)為主，這一轉(zhuǎn)變將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式和格局產(chǎn)生怎樣的影響？本報(bào)記者專訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年是“十二五”規(guī)劃實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型目標(biāo)的開端之年，也被業(yè)界視為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型之年，你如何看待這一觀點(diǎn)？
秦虹：我國(guó)的“十二五”規(guī)劃有一個(gè)非常清晰的政策脈絡(luò)，就是堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，重點(diǎn)是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整已經(jīng)不是過(guò)去理解的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，主要是內(nèi)需和外需的結(jié)構(gòu)調(diào)整。在中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟(jì)，支撐中國(guó)“十二五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩大自身的內(nèi)生動(dòng)力，第一就是城鎮(zhèn)化，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，讓更多的人在城市里生活，拉動(dòng)內(nèi)需。第二就是服務(wù)業(yè)，通過(guò)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一個(gè)內(nèi)生動(dòng)力。
這些政策利好對(duì)房地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，意味著重大的發(fā)展機(jī)遇。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這一機(jī)遇會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式帶來(lái)什么影響？
秦虹：這個(gè)機(jī)遇不僅僅是城鎮(zhèn)化帶來(lái)城市人口增多這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字現(xiàn)象，更重要的是在“十二五”期間城市化發(fā)展的過(guò)程中，大城市、龍頭城市，200萬(wàn)人口以上的城市增長(zhǎng)速度的提高。隨著大城市規(guī)模的擴(kuò)張，大城市數(shù)量的增多，城市人口集聚和收入層次級(jí)差會(huì)越來(lái)越明顯，對(duì)商業(yè)需求也會(huì)越來(lái)越大。比如以前的超市就可以滿足城市的需求，但是城市擴(kuò)大了以后，人們對(duì)于城市的商業(yè)需求就包括專門的寫字樓，專門的酒店、咖啡廳、酒吧這些高層次的場(chǎng)所。
城市對(duì)商業(yè)需求的增加，同時(shí)也意味著城市土地在公共服務(wù)、綜合商業(yè)方面的投入會(huì)越來(lái)越大。當(dāng)一個(gè)大城市擴(kuò)大了之后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求不是城市規(guī)模小的那種簡(jiǎn)單的平面商業(yè)的復(fù)制，這時(shí)候就需要有包括酒店、城市綜合體這樣的綜合商業(yè)出現(xiàn)，而不是簡(jiǎn)單地復(fù)制過(guò)去的平面商業(yè)模式。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近年來(lái)以城市綜合體為代表的綜合商業(yè)形態(tài)越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注，你認(rèn)為城市綜合體將對(duì)現(xiàn)代城市發(fā)展起到哪些作用？
秦虹：從客觀規(guī)律上來(lái)講，城市綜合體代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用模式，提高土地功能的綜合利用，可以說(shuō)是現(xiàn)在城市持續(xù)繁榮和發(fā)展的一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)。
從近百年來(lái)各個(gè)國(guó)家城市發(fā)展的主體思想上來(lái)看，一個(gè)重要的指導(dǎo)思想和理念就是城市土地供應(yīng)的綜合利用，通過(guò)在一個(gè)城市里把居住、辦公、商業(yè)、休閑、旅游等功能混合利用，打造人流、資金流、信息流之間的交互的巨大需求。而我們過(guò)去那種單獨(dú)的居住區(qū)、文化區(qū)、商業(yè)區(qū)理念，反而造成了城市交融的停滯。
從主觀上講，城市綜合體現(xiàn)在越來(lái)越受到各級(jí)地方政府的高度關(guān)注，大型的城市綜合體項(xiàng)目的興建不僅可以帶當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展，也可以推動(dòng)整體城市功能和城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從去年開始，很多二三線城市都推出了自己的的城市綜合體計(jì)劃，你如何看待這股二三城市掀起的城市綜合體熱潮？
秦虹：“十二五”期間城鎮(zhèn)化率的發(fā)展將會(huì)更多地惠及中西部地區(qū)和中小城市。如果說(shuō)我們10年前的房地產(chǎn)發(fā)展更多集中在一線城市、東部地區(qū)，那么“十二五”發(fā)展城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，增長(zhǎng)最快的就是中西部地區(qū)和非一線城市，甚至是非二線城市。
城市綜合體為什么現(xiàn)在越來(lái)越受到各級(jí)地方政府的高度關(guān)注，跟這些城市發(fā)展的思路有關(guān)，隨著“十二五”期間城鎮(zhèn)化發(fā)展，各級(jí)政府正在推動(dòng)城市功能整體上的升級(jí)，推進(jìn)以第三產(chǎn)業(yè)為核心大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的城市發(fā)展模式，而城市綜合體所代表的這種商業(yè)發(fā)展模式，跟這些城市希望提高城市綜合功能的發(fā)展思路比較契合，所以也會(huì)引發(fā)地方政府的關(guān)注。
