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2025年03月14日
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三問房產稅試點——專訪住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹
房價變化能否作為房產稅試點成效的依據？如何看待房產稅征收規模？目前，距離全面開征房產稅之路究竟有多遠？
圍繞這些社會關注的房產稅熱點問題，住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹２３日接受記者專訪對此作出解析。
記者：有觀點認為，上海和重慶兩個試點城市房價沒降，因此得出房產稅不成功的結論，您怎么看？
秦虹：這說明，對房產稅本身還有認識上的問題。從長遠看，房產稅是房地產市場的一項重要制度建設，是我國財稅體制改革的重要舉措，從短期看，房產稅試點邁出了改革的重要一步，對高價房的需求有抑制作用，有助于控制房價的上漲。
開征房產稅有多重意義，它本身對房價的影響是間接的。對個人住房開征房產稅有以下幾方面的意義，一是調節財富分配，有利于緩解由于房價上漲引發的居民財富差距加大的社會積怨，二是有利于約束投資性和奢侈性購房需求，即多買房、買大房、買貴房要多交稅，三是增加住房的持有成本，有利于擠出空置房源，節約社會資源，四是完善我國的財稅體系，增加了地方直接稅源，逐步減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。
所以，房產稅本身沒有直接降價的作用，對房價的影響主要是通過減少過度需求而間接發生作用，一個地方房價的漲跌最終還要看供求關系。如上海市在限購政策和房產稅兩重政策的影響下，一季度商品住房銷售面積同比下降了２５％，主要是投資性需求的減少，重慶市自開征房產稅試點以來，高檔房的成交占總成交量同比下降了２７％。當然房產稅作為一個長期制度建設，真正實現上述多重意義還有很長的路要走，目前的試點僅僅是起步。
記者：有人質疑試點城市房產稅征收規模小，您怎么看？
秦虹：房產稅試點具有開創性，試點的意義在于探索合適的稅制和可行的征稅機制。按目前試點城市的方案來看，房產稅收得越少說明房產稅試點越成功。
如何評價試點城市房產稅是否成功呢？根據目前試點方案看，兩個城市的房產稅抑制高價房的政策意圖很明確，而替代目前的土地收益還不可能做到。如試點城市的房產稅還都沒有涉及存量住房，且兩個城市都實行了差別化的稅率，這個差別化的稅率并不是依據持有房屋的多少劃分的，而是針對房價的高低設立的，即高稅率對應的是高房價，如在上海，本市居民新購的第二套商品房，按平均房價的兩倍為界，分別實行０．４％和０．６％兩檔稅率。在重慶購買獨棟商品住宅和高檔住房的，按前兩年平均房價的３倍、３至４倍和４倍以上，分別設定了０．５％、１％和１．２％三檔稅率，本市居民購買普通住宅不征稅。
如果上海和重慶房產稅收得少，只能說明價格高的住房賣得少，這意味著高價房的需求低，那么高價房的價格上漲的概率就小，如果高價房的價格不漲，低價房的價格上漲空間就不大。據了解，重慶市今年應稅高檔房的成交價同比已經下降了１０％。所以，且不說還沒到截止的征收時間，暫無法得出最終房產稅的征收總額，如果一個試點周期結束時，房產稅收得越少說明試點方案的政策意圖實現得越好。
記者：從試點城市情況來看，距離全面開征房產稅的道路有多遠？
秦虹：由于我國過去沒有對個人住房開征房產稅，民眾普遍對開征房產稅的認識不足，質異聲較多，而房產稅又存在涉及面廣，對利益的影響復雜，缺少代征代繳機制，征稅成本較高等問題，所以全面開征難度很大。
上海、重慶兩個城市對開征房產稅試點的意義更多是在于探索出一個適應我國國情的包括征稅對象，稅率標準、稅基設定、免稅范圍等在內的房產稅稅制和較為科學可行的征收機制，而不是要增加多少稅收收入。
如果試點城市能夠在稅制設置和征稅機制方面上取得經驗，且能讓普通居民了解房產稅對合理的自住需求基本沒有影響，主要針對投資性需求，那么房產稅在全國的普遍開征才有基礎。
