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2025年03月14日
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保障房建設(shè)的目標(biāo)要真正實現(xiàn)，還是難度不小。首先需要各項配套措施到位，例如有效引導(dǎo)社會資金進(jìn)入的措施、保障房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督措施、用地解決的措施等；其次在保障房實現(xiàn)路徑上也需要不斷地有新的探索。
資金：政府獨力難支
根據(jù)住建部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設(shè)約需1.3萬億元資金。綜合歷史數(shù)據(jù)，土地出讓凈收益、中央撥款、公積金收入總共對其貢獻(xiàn)不會超過6000億元。因此就需要地方籌集約8000億元參與建設(shè)，包括地方政府財政撥款、社會機構(gòu)和保障對象及其所在企業(yè)的資金籌集。
8000億元不是一個小數(shù)目。業(yè)界對社會資金參與保障房建設(shè)的討論由來已久。其中，保險資金、社保基金投資保障房則是被探討最多的。今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、中國人壽保險（集團）公司總裁楊超告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，中國人壽投資保障房建設(shè)項目已經(jīng)啟動。同北京、重慶已經(jīng)簽了協(xié)議，同云南也達(dá)成初步意向。
但是，從整體情況來看，無論是保險資金還是社保基金投資保障房建設(shè)，都還基本處于探索和觀望階段，并沒有形成規(guī)模。
同樣在今年“兩會”期間，另一位不愿具名的保險企業(yè)老總向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，之所以保險資金并未大規(guī)模進(jìn)入保障房建設(shè)，一方面是因為《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》去年6月便正式公布，但截至目前，土地供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)制定、資金籌措等各方面細(xì)化政策出臺進(jìn)度不一，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的不完善制約了資金的進(jìn)入；另一方面，保障房收益不被看好也是重要原因之一。“若說投資不動產(chǎn)，我們更看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”事實的確如此，泰康、國壽、合眾等都在計劃投資高級養(yǎng)老社區(qū)。
來自銀行方面的消息同樣并不樂觀。
從總量上來看，這方面的信貸的確在增加。截至2010年11月末，主要銀行業(yè)金融機構(gòu)經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款余額751億元，同比增長32%，高于全部房產(chǎn)開發(fā)貸款增幅8個百分點；個人購買經(jīng)濟適用住房貸款余額198億元，同比增長42%，高于全部個人按揭貸款增幅10個百分點。
其中，截至2010年底，國開行就累計發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款1455億元，今年安排此類新增貸款規(guī)模將達(dá)1000億元。此外，工行去年累計發(fā)放保障性住房貸款為94.15億元，貸款發(fā)放額較2009年增長55%；建行去年則累計發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款44.3億元，比年初增加31.4億元。
但仔細(xì)分析這些貸款的去向，就會發(fā)現(xiàn)問題，大部分的貸款流向了擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房或者兩限房，而國家大力倡導(dǎo)的公租房則遭遇冷落。
一位銀行負(fù)責(zé)人對此表示，公租房不能出售且租賃價格控制得較低，加上日常運營和維護(hù)成本并不低，因此可以用來還貸的現(xiàn)金流就可能比較有限。而可以出售的經(jīng)適房和限價房在資金回流上風(fēng)險小一些。但這并不表示沒有問題，一般房產(chǎn)項目需要抵押，但這些保障房的土地大多來自政府劃撥或限制性用途，要在市場上變現(xiàn)就會非常困難，不像商品房那樣，還貸出現(xiàn)問題還可以進(jìn)行拍賣。因此，銀行在支持保障性住房信貸方面“積極但不乏謹(jǐn)慎”。
與此同時，為了控制風(fēng)險，銀行已經(jīng)取消了針對保障房的開發(fā)貸款利率優(yōu)惠，而此前幾年，保障房開發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，僅此一項，目前的資金成本要比往年高出15%左右，盈利前景不容樂觀。
于是，政府在保障房建設(shè)資金的投入成為事實上的主力。
以陜西為例，今年需要完成保障性安居工程總投資約776億元，其中政府配套資金和補貼占180億元，將近600億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。
再以上海市為例，今年計劃新開工建設(shè)保障房建設(shè)1500萬平方米、22萬套。相關(guān)部門向媒體透露，公租房和廉租房項目幾乎全部由政府渠道籌集資金。
“這其實是一個老問題，如今建設(shè)保障房的目標(biāo)雖然大幅度提高了，但配套的政策、措施等并未相應(yīng)完善，資金籌集必然成為首要難題。”安邦咨詢分析師蘇晶向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，最主要的還是投資保障房的盈利模式不夠清晰，資金進(jìn)入以及獲利退出的路徑尚未明確。
土地：有效供應(yīng)有多少
一如既往，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中一直步伐最大的北京，在保障房供地方面表現(xiàn)依然搶眼。
5月初，北京市公布了今年的部分供地計劃，總計395宗，土地面積約3800公頃，其中保障性住房供地高達(dá)1600公頃。北京市年初制定的2011年度保障性住房土地供應(yīng)量為1225公頃，此次公布的數(shù)字比年度計劃增加3成。
與以往各地政府屢屢以不能完成保障房供地計劃的狀況相比，北京此次推進(jìn)住房保障可謂動了“真刀實槍”。
不過，土地供應(yīng)只是第一環(huán)，開發(fā)商拿地然后進(jìn)行開發(fā)，才可能最終形成有效供應(yīng)。從這個角度來看的話，就不那么樂觀了。
事實上，與此前爭先搶地，甚至屢屢刷新露面價的狀況相比，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐宦淝д伞?/p>
進(jìn)入5月以來，北京土地市場連續(xù)4幅地塊均以接近底價的價格成交。其中，涉及保障房用地的有兩宗。
5月4日，大興區(qū)孫村組團四期A-24地塊居住用地項目掛牌出讓，起始價為人民幣4.71億元。該宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建公共租賃房面積的方式確定競得人。但在出讓階段該地塊的最高報價未達(dá)到合理土地上限價格，由網(wǎng)上最高報價競買單位北京新唐興業(yè)地產(chǎn)有限公司以4.76億競得。
5月9日，此前流拍的北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營村(南側(cè))地塊(配建建筑面積12.5萬平方米限價商品住房)被北京慧眼置業(yè)有限公司以10億元獲得。當(dāng)天僅3家企業(yè)參與競價，最終成交只經(jīng)過18輪報價，且報價也未達(dá)到預(yù)先設(shè)置的合理地價上限。
“從最近的供地可以看出，保障性住房占了很大比例，這也是導(dǎo)致開發(fā)商熱情減退的主要原因之一。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京土地市場上大房地產(chǎn)企業(yè)明顯減少，大部分品牌開發(fā)商都直奔二三四線城市拿地，中小開發(fā)商和外地開發(fā)商成為這一時期的拿地主力。
即便如此，從土地狀況來看，北京仍算狀況比較好的城市。在其他一些地方，保障房用地供應(yīng)本身都成問題。
今年，深圳領(lǐng)到10.5萬套的保障房建設(shè)任務(wù)，占據(jù)廣東全省31萬套任務(wù)量的1/3。按照原先深圳市的規(guī)劃，“十二五”期間，深圳將建24萬套保障房，2011年開建4.7萬套，如今修正后的任務(wù)量比計劃量翻了一番還多。
征地難、拆遷難在很大程度上制約了保障房用地的供應(yīng)。例如，廣州最大的保障房項目龍歸城，從拿到土地指標(biāo)到最后交地，足足花了一年多時間。在深圳市住房保障辦去年遞交的保障房工作報告中就提出了這一難題：“已有的保障房土地儲備基本屬于紅線儲備，征地拆遷難度很大，從儲備到供地需要一定的時間。”
鄭州市“十二五”保障房建設(shè)規(guī)劃(討論稿)顯示，從今年到2015年，保障房用地供應(yīng)總量為20481畝，其中今年的任務(wù)量為3510畝。
鄭州市國土局人士表示，以往每年的住宅用地供應(yīng)量大概在200~300公頃(約3000畝~4500畝)。以此數(shù)據(jù)看，僅保障房用地就接近這一平均水平。
壓力之下，鄭州開始瞄準(zhǔn)城中村及遠(yuǎn)郊村的土地；另一方面，著手嘗試引入制造企業(yè)參與建公租房，緩解土地及資金壓力。但嚴(yán)格來講，前者為農(nóng)村集體建設(shè)用地，后者為工業(yè)用地，這兩類土地能否用于保障房建設(shè)，之前尚無明確政策。
5月12日，國土資源部下發(fā)通知，要求各地防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房；嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)利用自用土地興建保障性住房行為。關(guān)于集體土地，個別城市由于土地緊張，建設(shè)中探索創(chuàng)新，但必須納入試點，要報批。據(jù)悉，5月底，國土資源部將以保障房供地為重點開展抽查。
問責(zé)：上有政策下有對策？
2月24日，國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級政府簽訂今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。任務(wù)層層分解，細(xì)化到套數(shù)，最終落實到各個城市。
資金、土地哪個都是難題，而“軍令狀”也不是鬧著玩的，完不成任務(wù)就要被問責(zé)。
石家莊市日前出臺了《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實施意見》，提出在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，影響城市規(guī)劃，被沒收的住宅用房，可以作為保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有；沒收的其他建筑物、構(gòu)筑物，通過拍賣，所得收入全部用于保障性安居工程建設(shè)。當(dāng)?shù)毓賳T將此舉措解讀為“要把侵占公眾的資源還給公眾”。
事實上，沒收違規(guī)建筑為保障房的想法，石家莊并不是第一個提出來的。去年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》就提出，沒收“違建”可作為保障性住房，但該法規(guī)并未對此進(jìn)行詳細(xì)說明。
河南、江蘇等地部分地方政府則將之前在建的教師宿舍、企業(yè)員工宿舍等統(tǒng)統(tǒng)納入保障房房源，以完成今年保障房建設(shè)任務(wù)。結(jié)果是雖然2011年的保障房任務(wù)能夠完成，但實際的保障房新增量并未明顯增加。
此外，有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，黑龍江、吉林、河南等多個省市部分地方在保障性住房建設(shè)中也暴露出一些問題，比如：將產(chǎn)權(quán)模糊的回遷房、福利房編入保障房以充數(shù)字；在土地“未批先建”和“財政擔(dān)保貸款”的雙重禁令中尋求保障房融資突破。
“一方面保障房建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)確實存在困難，另一方面一些地方政府上有政策下有對策，出現(xiàn)了濫竽充數(shù)的問題。”蘇晶表示，各地都立了“軍令狀”，并明確到保障房套數(shù)，所以各地政府自然會重視起來。但是，保障房建設(shè)的目標(biāo)要真正實現(xiàn)，還是難度不小。首先需要各項配套措施到位，例如有效引導(dǎo)社會資金進(jìn)入的措施、保障房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督措施、用地解決的措施等；其次在保障房實現(xiàn)路徑上也需要不斷地有新的探索。
目前，政策開始鼓勵有能力的企業(yè)自建保障房，而中央各部委則一直有“分房”的福利。1998年國務(wù)院23號文中，有如下表述：“在一定時期內(nèi)，國管局、中直管理局可統(tǒng)一組織建設(shè)經(jīng)濟適用住房，按建造成本價向在京中央和國家機關(guān)職工出售。”從發(fā)文的1998年到現(xiàn)在，都仍然在“一定時期內(nèi)”。
“在住房保障方面，在一定范圍內(nèi)，很有可能又回歸到‘分房’時代。”蘇晶表示，這種方式雖然有助于實現(xiàn)住房保障的目標(biāo)，但也讓人有一定的擔(dān)心。由于國企的特殊地位使其經(jīng)濟能力更強，因此，一些國企職工很可能會重新享受到分房福利。在目前社會上對壟斷國企薪酬過高已經(jīng)相當(dāng)反感的情形下，這種方式很容易造成新的社會矛盾。
