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2025年03月13日
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最近，消費貸成了監管的重點，住建部會同人民銀行、銀監會聯合部署規范購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作。明確要求，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。記者從多個省市了解到，目前各地金融監管部門正在對相關業務展開檢查。
嚴控消費貸流向住房領域，一方面需要提高消費貸轉換成房貸的交易成本，相比發票、合同而言，由銀行對該筆消費進行直接結算等措施的風險更高，作假成本更大；另一方面還要從嚴格審核房貸入手，從源頭上堵住消費貸流向房貸。
今年1月至7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，而去年全年新增消費性短期貸款總額僅為8305億，消費信貸出現了爆發式增長。很難統計出究竟有多少消費信貸流向了房地產，但綜合來看房地產確是消費信貸一個非常重要的流向，同時這種流向存在較大的監管盲區。
消費信貸流向房地產至少有兩種情況：一種是消費信貸直接違規成為房貸首付款，此前北京、深圳都有相關大量報道；二是，城市居民有必須購房的緊迫感，高房價、高杠桿的情況下，不少居民每月還房貸的壓力改變了消費者支出結構，不少購房者需要借道短期消費貸完成房貸的“接力”。消費貸流向房地產無疑消解了房地產調控的政策效果，不利于房價控制，同時由于消費貸的隱蔽性等特點，消費貸流向房地產某種意義上來說危害性更大、更加不可控。
控制消費貸流向房地產，監管部門采取了許多有效的措施，比如追蹤資金流向、減少消費貸金額等，從而使得消費貸難以滿足房貸需求，也取得了一定成效，但由于消費貸隱蔽性強、識別難度大、監管成本高等原因，難保消費貸會以更加隱蔽的方式流向房地產市場。
筆者認為，從以下兩個方面來控制消費貸流向房地產，或許效果更佳：
一方面，提高消費貸流向房地產的成本，尤其是提高弄虛作假的風險。目前，銀行要求在辦理消費貸的時候提供消費憑證，如發票、合同等資料，雖然在一定程度上提高了消費貸流向房地產的成本，但仍存在較大的作假空間。例如，媒體發現貸款融資公司能提供發票、合同等一條龍服務來規避監管。為了避免發票作假等情況發生，大額消費貸不妨采取直接結算的方式，將貸款直接打入消費場所的賬戶上。直接結算，不僅能避免對真實消費貸需求的誤傷，還能提高貸款者作假時可能面臨資金安全等方面的風險。
另一方面，在于終端管理即嚴格房貸資格的審核，要多個維度審核房貸人的申請資格。消費貸進入房地產市場，不管怎么“七十二般變化”，最終是要申請房貸的。現下我國房貸對借貸人償還能力的審核機制過于寬松，例如收入證明、銀行流水、央行的個人征信記錄等，都是很粗的審核標準，并不能真實、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當前銀行流水、收入證明的造假空間很大。
反觀次貸危機之后的美國，銀行收緊了房貸審核標準，想得到房貸是一件十分不容易的事：銀行需要嚴格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿，前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財產和房租支出等財務狀況，后者要查貸款人的信用分數。銀行還要審核貸款人的報稅資料、財務報告等等。
由此我們不難看出，我國審核申請房貸的標準需要加強約束，例如工資收入、納稅證明等材料也要納入審核范圍，這樣才能真實反映出貸款人的實際還款能力及信用條件。只有提高房貸審核標準，才能降低房貸風險，并從源頭上遏制消費貸違規進入房地產的現象。
