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2025年03月14日
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那么，如何調整與完善當前住房稅收政策？筆者以為，先要讓整個社會形成一個基本共識，并以此為基礎確定住房稅收制度的宗旨。毫無疑問，從現代文明社會的發展進程來看，城市化是現代經濟得以發展與繁榮的主要源泉與動力。城市化的發展必然帶來住房價格上升，土地升值和土地溢價，社會財富巨大的增長。但這種財富快速增長在城市化過程中如何安排，如何分配，既是住房制度改革的核心，也是保證社會財富分配公平公平、保證整個社會能夠和諧發展的根本所在。
比如，所有現代化的先行國家，都會對城市化進程中住房的投資需求與合理消費需求有嚴格區分。對于合理的住房消費，政府住房政策是給予各種優惠鼓勵的。而對于住房投資及投機行為，不僅不能享受任何住房政策上優惠，而且還要通過有效經濟杠桿來嚴格限制，以確保絕大多數居民的居住權得以保證，他們的財富不被人所掠奪。在日本，對住房的投資行為就有嚴格限制，以杜絕“食利階層對創造附加價值的勞動者的財富剝奪；土地擁有者通過非生產性方式對社會附加價值創造者的財富剝奪；原住民對移住民的財富剝奪。”
因此，對于中國來說，實現共同富裕，讓全國人民共同分享整個社會勞動成果，不僅是社會主義制度的核心，而且國有的土地也是全體國民共享城市化進程中快速增長財富的基礎。所以，政府住房稅收政策的宗旨，就是通過嚴格住房稅收政策全面遏制住房投資需求，以此保證全體居民的基本居住權，保證居民有支付能力來改善其基本的居住條件和增加住房福利條件。要達到這一點，就得力求做到房價、地價的上升主要以基本住房自住需求增加為主要推動力，而不是由住房投機炒作來推高。這也正是調整與改善國內住房稅收政策與制度的根本所在。如果這個宗旨不明確，要讓當前的住房稅收制度得到好的調整與改善是不可能的。
在明確住房稅收制度的基礎上，如何讓這個住房稅收制度的宗旨得以落實呢？這就需要通過公共決策方式制定中國的住房政策，否則，盤根錯節的住房市場利益非但無法平衡恐怕還會激化矛盾。可以肯定，在當前住房市場利益關系錯綜復雜的情況下，如果不以公共決策的方式來制定稅制，那么很容易讓既得利益者得利。如果這樣，既無法實現住房市場當事人利益關系的平衡，也無法調整與改善當前不合理的住房稅收制度。
有了上述兩方面的基礎，還需要在住房的流轉、保有、繼承的各環節建立完整的住房稅收制度，全面保護住房自住需要，嚴厲打擊投資投機需求。比如在住房的流轉環節，就得對住房短期投機炒作課以重稅。在新加坡以及我國的香港特區、臺灣地區，一年內交易的再課以15%以上交易流轉稅。而目前中國內地的住房流轉稅僅1.5%至3%左右，還不及香港特區住房一般流轉稅4.25%高。還有，世上不少國家的住房交易所得，都是通過累進方式課重稅的。在日本，個人住房所得稅最高邊際稅率調為75%，但對家庭自住房在出售時的升值部分可大額減免。除住房個人所得稅之外，地方政府還征收10%住房財產稅，再加上住房遺產稅，這使得在日本投資住房幾乎無利可圖。在韓國，情況也是如此。而在我國，住房所得稅眼下只征收總交易價的1%，有不少地方還玩“陰陽合同”。住房財產稅及住房遺產稅則還空缺。
在德國，不僅在住房流轉、所得、保有、遺產等方面對住房投機炒作課以重稅，而且對住房建筑商的利潤水平也有所限制，住房建筑商利潤水平高于25%就是犯罪。只要有人舉報，檢察機關一定會偵辦。但中國，這些年來房地產成了暴利的市場，投機炒作者又怎么不蜂擁而入呢？
顯然，調整及完善住房稅收制度，并非僅是小打小鬧改改而已，而是從確定中國稅收制度的宗旨、制度公共決策程序，從住房流轉、所得、保有、遺產等每一個環節都要有重大的改革不可。(易憲容作者系中國社會科學院金融研究所研究員)
