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2025年03月13日
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伴隨著部分城市展開租售同權(quán)試點，國家級《住房租賃管理條例》的立法工作啟動，國務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地征求意見和建議。
這個文件預(yù)期將在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面做出規(guī)定，要求各地建立住房租金發(fā)布制度，定期公布區(qū)域的市場租金水平等信息，進一步建立租售并舉的長效機制。
市場始終是先行者。與立法啟動相隨的是，租賃REITs等市場層面的工作也在積極啟動，深交所近日公告，長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃正式獲批發(fā)行；同時，支付寶也在八大城市上線百萬套租賃房源，推廣“付一押零”模式等。
當前需明確的是，人們對房屋租賃市場的認知還存在思維定勢。這主要源自房屋租賃權(quán)在現(xiàn)實中未能得到有效保護，其內(nèi)涵和外延也相對模糊。人們習慣認為租賃權(quán)派生于產(chǎn)權(quán)之上，理所當然不能與產(chǎn)權(quán)享受同樣權(quán)益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權(quán)益未能得到很好保護和尊重，致使市場上房屋租賃合同普遍偏短；同時，租賃權(quán)在享受各地公共服務(wù)方面與房主不同，等等。所有這些不僅導(dǎo)致國內(nèi)未能發(fā)展出一個完善的房屋租賃市場，而且影響了房市價格發(fā)現(xiàn)機制的有效發(fā)育，對整個房市產(chǎn)生了一定程度的扭曲。
其實，住房產(chǎn)權(quán)在產(chǎn)權(quán)階位上并不高于租賃權(quán)，兩者嚴格意義上同屬于一種財產(chǎn)類的居住產(chǎn)權(quán)，最大不同是期限問題：房主擁有的產(chǎn)權(quán)實際上是一種永續(xù)租賃權(quán)，房價是未來虛擬房租的提前貼現(xiàn)，也即大家購買房產(chǎn)是一次性地購買了無期限居住權(quán)（假設(shè)70年后預(yù)期會自動無續(xù)費續(xù)約）；而房屋租賃權(quán)是有期限的居住產(chǎn)權(quán)，從性質(zhì)上兩者并無本質(zhì)區(qū)別，也不應(yīng)有序位之別。
其理據(jù)為，中國房地產(chǎn)是建立在土地國有基礎(chǔ)上，居民購置房產(chǎn)主要購置的是房產(chǎn)區(qū)位的土地使用權(quán)和地上附屬物產(chǎn)權(quán)，針對這種特殊性，2007年通過的《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定了用益物權(quán)定義，即對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)概念的引入，在法律上厘清了房產(chǎn)的財產(chǎn)屬性，對穩(wěn)定社會秩序具有積極的意義。同時，用益物權(quán)的引入也為房屋租賃權(quán)提供了合乎法理的依據(jù)，即房屋租賃權(quán)也應(yīng)作為一種居民財產(chǎn)權(quán)得到尊重，受到法律保護。
當前租售不并舉是房市出現(xiàn)過度、且扭曲金融化的主因之一。由于長期以來重售輕租，國內(nèi)房價失范，缺乏定價之錨，租賃市場之于整個房市，可以比擬于國債收益率曲線之于整個金融市場，具有基準性特征，房租為房屋行使居住使用權(quán)的收益，房價的定價之錨本質(zhì)為居住使用權(quán)收益的貼現(xiàn)。房屋租賃市場深度不夠，機制不健全，租賃權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)得不到有效尊重，房價就事實上失去定價之錨，難以走出暴漲暴跌的寬幅震動狀態(tài)，近年來房價呈現(xiàn)出小跌大漲現(xiàn)象，既與基于需求側(cè)管理的樓市調(diào)控有關(guān)，但更主要還在于房屋租賃市場這一房市定價基準市場機制的缺失。
為此，當前決策層提出構(gòu)建房市長效機制，那么這個房市的長效機制理應(yīng)為租售并舉，唯有發(fā)展起健全的房屋租賃市場，為房市培育出基準定價曲線和市場，房市才能真正結(jié)束野蠻成長，健康發(fā)展，否則房市將缺乏有效的風險管理空間，風險將呈現(xiàn)出失范的非典型特征，而房市風險總借助樓市調(diào)控兜著，其帶來的經(jīng)濟社會成本是巨大的。
