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2025年03月13日
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近日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（市海洋局）在其官網(wǎng)上發(fā)布通告，征求社會(huì)公眾對(duì)《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供應(yīng)管理的若干意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》的意見(jiàn)和建議?！墩髑笠庖?jiàn)稿》恢復(fù)了以往的劃撥方式供地，并將“只租不售的人才和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地”納入土地劃撥范圍。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化下，作為商品的房產(chǎn)除了剛性住房需求外，也淪為資本炒作和溢價(jià)的工具。在無(wú)孔不入的資本投機(jī)面前，所有的限購(gòu)工具都會(huì)找到應(yīng)對(duì)之法，再加上土地財(cái)政所形成的路徑依賴(lài)和推波助瀾，各種房?jī)r(jià)調(diào)控政策往往失靈，甚至出現(xiàn)了越調(diào)控越上漲的怪象。
房產(chǎn)商品化是市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)，但并不意味著最基本的民生保障可置之不顧。2016年《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布暨中國(guó)社會(huì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)顯示，就家庭住房自有率來(lái)看，當(dāng)前受訪(fǎng)家庭居民自有率為95.4%，比2013調(diào)查上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。19.7%的家庭擁有兩套以上的住房，較2013年調(diào)查增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)。受訪(fǎng)居民家庭人均建筑面積為50平米，而2013年調(diào)查的數(shù)據(jù)為47.3平米。盡管對(duì)居高不下的自有住房率存在極大爭(zhēng)議，比如有人認(rèn)為屬于政績(jī)謊言，有人認(rèn)為屬于偽命題。究其原因，皆在于“住房自有率”不等于“住房私有率”,其間還涉及到大量質(zhì)量差的房改私房。
反過(guò)來(lái)講，住房自有率高則意味著公有住房率低，公眾無(wú)法租到經(jīng)濟(jì)適用的住房，只能轉(zhuǎn)而求其次求購(gòu)高品性住房。一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)是，現(xiàn)有住房保障制度中的最大短板，在于住房購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)與租賃消費(fèi)的比例嚴(yán)重失調(diào)。住房自有率美國(guó)為60%，德國(guó)為40%，我國(guó)自有率長(zhǎng)期居高不下且購(gòu)房者呈年輕化態(tài)勢(shì)。而在保障房建設(shè)方面，無(wú)論是公租房、廉租房或者棚戶(hù)區(qū)改造，各地政府也缺乏熱情，要么推而不力難以完成任務(wù)，要么弄虛作假應(yīng)對(duì)上面檢查，要么所建地段區(qū)位不優(yōu)而淪為擺設(shè)，要么配套建設(shè)落后難以利用……結(jié)果則是，一邊是大量的低收入群體無(wú)房可住，一邊是大量的政策性住房閑而無(wú)用。
房?jī)r(jià)的過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)，泡沫和水分過(guò)重，會(huì)形成綁架效應(yīng)。不但讓地方財(cái)政迷戀于房地產(chǎn)行業(yè)的短平快，也會(huì)透支民眾的收入并降低消費(fèi)能力。更重要的是，高房?jī)r(jià)意味著高成本，最終影響一個(gè)地方投資的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)房?jī)r(jià)讓企業(yè)不堪重負(fù)，就只能選擇逃離。大批創(chuàng)業(yè)者、科技創(chuàng)新企業(yè)或者無(wú)奈死掉,或者被逼外遷，會(huì)讓一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空心化。以深圳為例，以華為、富士康、高通為代表的民營(yíng)企業(yè)、制造廠(chǎng)商和外資企業(yè)紛紛終止在深圳擴(kuò)張，而選擇土地和房?jī)r(jià)成本更低的外地，其實(shí)是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。
高房?jī)r(jià)是一個(gè)復(fù)雜的綜合體，成因并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)決定論，包括公共政策的調(diào)整與市場(chǎng)的分化。如果一個(gè)市場(chǎng)，僅有以?xún)r(jià)格論成敗的商品房，而無(wú)承載公共和民生功能的保障性住房，不能解決“房子是用來(lái)住”的問(wèn)題，就必然異化為“房子是用來(lái)炒的”的亂象。借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有公共租賃用房的建設(shè)，滿(mǎn)足最基本的住房需求，特別是大學(xué)畢業(yè)生、城市低收入者、引來(lái)的高端人才等，則城市的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)日益下降，并有空心化的風(fēng)險(xiǎn)。
土地供應(yīng)方式含劃撥、出讓、作價(jià)出資和租賃幾種途徑，其中劃撥具有無(wú)償性和公益性，能最大化降低房地產(chǎn)的基礎(chǔ)成本，并達(dá)到讓利于民的地步。現(xiàn)有的廉租房、公租房或者所謂的特價(jià)房，大多都是采用的劃撥或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓的模式。劃撥意味著政府要作出極大的讓利，尤其在土地資源極為稀缺的地方，采取此種方式更為難得。但只有采取如此模式，將“只租不售”的保障房納入其間，才能做到“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，雙腿走路和多管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、多元、健康和有序的發(fā)展。
