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2025年03月13日
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北京市住建委、市發(fā)改委等部門今天聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》征求意見稿。北京的住房租賃新政要出爐啦！這一次，可謂是實(shí)實(shí)在在地賦權(quán)給租房戶，政府提供了大量的公共服務(wù)。
集體戶口，租公租房，可以落戶！符合條件的京籍無(wú)房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育！非京籍家庭，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息、北京關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)！
以后租房要在監(jiān)管平臺(tái)上備案了，政府將發(fā)布很多便民措施。租房合同期內(nèi)不許隨意漲租金。租金最好按月收取。合同終止后3個(gè)工作日內(nèi)房主就應(yīng)退回押金。出租期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進(jìn)入出租住房。
房東在租賃期間出售住房的，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃期間房屋若買賣繼承贈(zèng)與，不影響租賃合同效力。打擊二房東。租戶不得擅自轉(zhuǎn)租、合租。
以下是詳細(xì)解讀。
用來住的房子，不一定要有產(chǎn)權(quán)。
最近住房租賃特別熱，無(wú)論是北京還是全國(guó)，那么為什么住房租賃這么受關(guān)注？我們先來說一下背景。
要知道，這一輪調(diào)控背后，有著非常明晰的中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，也就是大家已經(jīng)非常熟的那句“房子是用來住的，不是用來炒的”。
去年年底，中央指出，要規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度。
可以說，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。
今年5月，住建部面向社會(huì)公開征求《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》的意見，就規(guī)范住房租賃和銷售行為提出了具體要求。
今年7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，更是推出了多項(xiàng)新政策新措施。
此次新政出臺(tái)，意味著北京是全國(guó)首個(gè)出臺(tái)貫徹落實(shí)地方政策的城市。請(qǐng)注意，說的首個(gè)，是指實(shí)打?qū)嵆雠_(tái)地方政策的哈。這點(diǎn)要明確。
同時(shí)，在建立長(zhǎng)效機(jī)制方面，北京也走在了前列。“此次北京市出臺(tái)加快住房租賃發(fā)展的新政，目的也很明確，就是貫徹和落實(shí)中央和國(guó)家的相關(guān)要求，建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。”京房字專家組成員表示，發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制之一，無(wú)論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措。這也是“317”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。
新政有4大亮點(diǎn)，北京將設(shè)“統(tǒng)一的監(jiān)管平臺(tái)”。
再給大家概括一下，此次北京住房租賃新政的四大亮點(diǎn)。
一是建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)將起到服務(wù)和監(jiān)管兩方面的作用。
一方面，政府通過平臺(tái)為租賃雙方提供更便捷的公共服務(wù)；另一方面，通過對(duì)租賃行為的備案等服務(wù)，并納入了信用體系，還能起到有效監(jiān)管租賃市場(chǎng)各方行為的作用，使租賃市場(chǎng)更加規(guī)范。
梳理1000多個(gè)關(guān)于租房糾紛的起訴和向我們的投訴發(fā)現(xiàn)，很多人租房之所以出問題，都是沒有選擇正規(guī)中介，或者哪怕選擇了正規(guī)中介也不知道通過什么渠道去維護(hù)自身權(quán)益。以后有了備案，相當(dāng)于對(duì)租戶和房主來說就有了多一層的租賃行為證據(jù)，這是個(gè)好事兒。
二是此次北京的新政，更多地突出了政府對(duì)租賃市場(chǎng)和租賃雙方的服務(wù)意識(shí)。
比如納入平臺(tái)的合法租賃，相當(dāng)于和多部門聯(lián)網(wǎng)了。如果租戶需要申領(lǐng)居住證，出租人和承租人不用再攜帶大量的紙質(zhì)材料去辦事窗口辦，窗口可以直接調(diào)取信息，方便了租賃當(dāng)事人。同時(shí)，本市還出臺(tái)了多項(xiàng)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃住房。
三是此次北京對(duì)于租賃的賦權(quán)也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益，在逐步實(shí)現(xiàn)“購(gòu)租并舉”上邁出了一大步。
次新政中給予租賃多項(xiàng)賦權(quán)，并且是承租家庭最需要的權(quán)益。
比如，租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無(wú)房家庭看到了福音；同時(shí)，符合條件的京籍無(wú)房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育的權(quán)利，更是眾多租房家庭關(guān)心的。
四是在保障租賃雙方權(quán)益方面。
保障租賃雙方的合法權(quán)益，規(guī)范租賃行為，才能使更多的人愿意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。不過，目前租賃市場(chǎng)還有很多不規(guī)范的地方，比如租金隨意漲價(jià)、租客時(shí)常被迫搬家等。此次北京在新政中，對(duì)于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求，比如合同期內(nèi)出租房不得單方面提高租金等，保障了租賃雙方的合法權(quán)益。
多項(xiàng)新政向租房人權(quán)益傾斜
在這次征求意見稿的擬定過程中，很多項(xiàng)新政，都是向培育健康的租房市場(chǎng)、尤其是向租房人傾斜的。下面是具體的新政解讀：
一、網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上完成租房
根據(jù)《通知》，市住建委會(huì)同相關(guān)部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。
住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用查詢、信用評(píng)價(jià)等對(duì)外服務(wù)。
簡(jiǎn)單來說，就是政府的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)是一個(gè)“大后臺(tái)”，這個(gè)大后臺(tái)并不對(duì)普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)。而且它是和各部門聯(lián)網(wǎng)的，在這個(gè)“大后臺(tái)”上進(jìn)行的備案等服務(wù)，將來也會(huì)為租賃雙方辦理居住證等服務(wù)提供便利。
那么對(duì)外的則是各個(gè)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，包括中介、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站等，這些平臺(tái)提供和租賃雙方有關(guān)的各類服務(wù)，比如發(fā)布房源，網(wǎng)上簽約等等，租賃雙方通過這些對(duì)外的平臺(tái)達(dá)成交易，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)把備案的申請(qǐng)傳輸給政府的“大后臺(tái)”，進(jìn)行登記備案等服務(wù)。
也就是說，和房東和房客發(fā)生關(guān)系的，還是這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，今后房東和房客就可以在這個(gè)平臺(tái)上完成租房交易。
需要說明的是，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合“大后臺(tái)”的要求，才能準(zhǔn)入，對(duì)接政府的“大后臺(tái)”，提供服務(wù)。
可以說，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺(tái)相比，今后在北京必須達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，合法合規(guī)的平臺(tái)，才能對(duì)接政府的后臺(tái)，提供住房租賃服務(wù)。
這對(duì)租賃雙方來說都是好消息，[京房字]提示各位，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，房屋租賃會(huì)更加規(guī)范、安全。實(shí)在不行，大家也要記得找地方備案，備案，備案。
新政規(guī)定，住房租賃合同訂立后3日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案。登記備案的方式可以直接通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，很方便地申請(qǐng)辦理，也可以由區(qū)住建委服務(wù)窗口、基層管理服務(wù)站提供網(wǎng)上登記備案服務(wù)。
住房租賃登記備案信息要包括出租住房、租賃當(dāng)事人身份、租期、租金等信息。
網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)要對(duì)住房租賃登記備案申請(qǐng)信息的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行核查，核查通過的才能推送給政府的監(jiān)管平臺(tái)。
二、關(guān)于“購(gòu)租并舉” 北京邁出一大步
最近一段時(shí)間，“購(gòu)租同權(quán)”這個(gè)話題確實(shí)很熱。
但說句實(shí)在話，以當(dāng)前中國(guó)的實(shí)際情況，尤其是在特大城市要完全做到“購(gòu)租同權(quán)”還不太可能，相信大家也很容易理解這一點(diǎn)。
不過，此次北京的租房新政，在租賃賦權(quán)上，是給予了一些切切實(shí)實(shí)的新舉措。可以說在“購(gòu)租并舉”上，邁出了很實(shí)在的一大步。
當(dāng)下的社會(huì)，對(duì)于租賃賦權(quán)方面，和租房者最為相關(guān)的是兩個(gè)問題，一是戶口，二是子女教育。
先說戶口，很長(zhǎng)一段時(shí)間，[京房字]的后臺(tái)接到了眾多集體戶籍粉絲的詢問，就是如果不買房的話，戶口就無(wú)法從集體戶中遷出，這就面臨了孩子上學(xué)等生活中諸多難題，很不方便。這些粉絲呼吁，應(yīng)該首先從公租房先放開，允許租住公租房的集體戶籍人員可以將戶口遷入。
根據(jù)此次發(fā)布的《通知》，承租人為本市戶籍，承租公租房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。
集體戶口的大利好！
不過在這里還要提醒一下，目前承租公租房辦理戶口登記和遷移手續(xù)的相關(guān)規(guī)定正在制定當(dāng)中，待該規(guī)定發(fā)布實(shí)施之后，就可以辦理啦。
另外，子女上學(xué)問題同樣是大家最關(guān)心的。
其實(shí)對(duì)于租房入學(xué)問題，非京籍之前就已經(jīng)有了相關(guān)規(guī)定，比如非京籍家庭持“五證”可辦理等。
此次《通知》中也明確，承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息和其在京務(wù)工就業(yè)證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內(nèi)居住登記卡或暫住證）、戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的在當(dāng)?shù)貨]有監(jiān)護(hù)條件的證明，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。
而對(duì)于京籍家庭來說，之前依據(jù)租房來入學(xué)是沒有的。京籍家庭要么是戶籍所在地，要么是房產(chǎn)所在地就近入學(xué)。
那么，對(duì)于一些無(wú)房的京籍家庭，如果夫妻的戶口與工作地不在一個(gè)區(qū)，那么子女上學(xué)就會(huì)非常不方便。
因此此次發(fā)布的《通知》中，主要是針對(duì)京籍無(wú)房家庭的。
按照新政，承租人為本市戶籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育，具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。
舉個(gè)例子大家更容易懂：一戶延慶戶口的無(wú)房家庭，如果夫妻有一方在西城區(qū)工作，而且在西城區(qū)單獨(dú)承租住房并實(shí)際居住3年以上，并在平臺(tái)上備案的，其適齡子女可以在西城區(qū)入學(xué)。
但要注意的是，是在該區(qū)入學(xué)，并不是學(xué)區(qū)入學(xué)。也就是說，即便是租的是實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)內(nèi)住房，也不一定就在實(shí)驗(yàn)二小上學(xué)。會(huì)根據(jù)該區(qū)的學(xué)位等實(shí)際情況安排。比如如果某個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)位已滿，那可能會(huì)協(xié)調(diào)到相鄰學(xué)區(qū)的學(xué)校。
總之，這次是市里的住建、教育等相關(guān)部門定的大原則，具體的操作辦法還是由各區(qū)來制定的。
三、服務(wù)辦居住證不用再提交租房合同了
除了落戶和上學(xué)，此次北京的新政中，政府還提供了多項(xiàng)人性化便民的服務(wù)。
根據(jù)《通知》，已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請(qǐng)辦理公共服務(wù)事項(xiàng)時(shí)，不再提交其在京合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。
將來通過平臺(tái)登記備案的住房租賃，相關(guān)部門會(huì)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享，這就方便了租賃當(dāng)事人辦理各種和自己生活的事項(xiàng)。
舉個(gè)例子，過去，辦理居住證需要到所在地的派出所，要出示在京合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料，比如租房合同等。而未來，住建委會(huì)將租賃房屋的相關(guān)信息傳輸給公安部門，租客再辦理居住證等就可以直接去窗口，不用再提交紙質(zhì)材料，很方便的辦理了。
《通知》中也很明確的寫出，承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申請(qǐng)居住證。
此外，承租人符合公租房貨幣化補(bǔ)貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，直接申請(qǐng)租金補(bǔ)貼，也不用再提交相關(guān)的紙質(zhì)材料了。
四、保護(hù)租賃當(dāng)事人權(quán)益不得單方面提高租金
當(dāng)前，租賃市場(chǎng)確實(shí)有不少的亂象，讓一些房東和租客都有顧慮。
此前[京房字]曾對(duì)房屋租賃進(jìn)行的調(diào)查顯示，對(duì)于房東來說，租賃房屋最擔(dān)心的是租到不靠譜的租客，租客不按期繳納租金，毀壞房屋，拖欠水電費(fèi)或者上網(wǎng)費(fèi)，冒充個(gè)人租賃的中介業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)租或租客充當(dāng)二房東轉(zhuǎn)租、群租甚至租賃房屋用于不法用途牽扯房主等。
對(duì)租客來說，租房最擔(dān)心的是遇到假房源被騙租金、押金或中介費(fèi)，遇到黑中介維權(quán)困難，遭遇二房東后權(quán)益受損得不到保護(hù)，房主隨意克扣押金，房主任意漲房租或提前解除租賃合同但不賠償?shù)取?/p>
此次新政對(duì)于保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項(xiàng)細(xì)致的規(guī)定。
鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。
租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租房屋所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。
出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等，除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人，出租人對(duì)退還押金有異議的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。
出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進(jìn)入出租住房。
出租人在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，并不得影響承租人正常使用，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈(zèng)與等發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，原承租人存在重大違法行為的除外。
承租人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益，由于承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由承租人承擔(dān)。
承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外，承租人根據(jù)合同的定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案，次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。
最后，再明確一下什么樣的住房才能出租。
1、建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；
2、以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；
3、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；
4、人居居住面積不得低于本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（即出租房屋人均居住面積不得低于5平方米）。
