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2025年03月13日
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7月24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得。據悉，兩塊土地均采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。
有人稱這將導致房價的大幅下降，但只要對經濟略知一二，就不難知道這個推論很難成立。
“只租不售”難降地價
古典經濟學家李嘉圖曾對地價的決定因素進行過深刻的分析。他指出，是土地能帶來的收益決定了土地的價值。對于住宅用地而言，土地的收益主要是由房價決定的，因此我們可以推論是房價決定了地價，而不是相反。這點很容易理解：假設某地方政府希望本地的房價從五萬漲到十萬，如果不考慮炒作因素，它是決不可能通過將土地出讓價從一萬提升到兩萬來實現這一目標的。因為即使它提高了土地出讓價，如果市場沒有足夠需求，房價也上不去。地價的上升，除了擠壓房地產企業的利潤外，不會產生任何作用。同樣的邏輯，地方政府如果希望降低房價，也很難通過降低地價來實現。降低地價充其量只能作為一個信號，起到協調預期的作用，不會產生太多其他的效果。
長期以來，很多人一直指責地方政府的土地財政是推高房價的罪魁禍首之一，我對此是表示懷疑的。對地方政府而言，只有出讓新增土地才能獲得收入。根據我們前面講述的邏輯，如果它希望提高新增土地價格，那么唯一的辦法就是設法抬高其上的住房價格。但這一做法是十分危險的，市場的連鎖反應（不斷地以舊換新）很快會讓整個地區的房價都上漲。其結果是什么呢？就是讓當地的生活成本大幅上漲，擠走當地的企業。
一般來說，稅收收入的損失將會遠遠高于土地出讓收入的增加。目前，一線城市，以及部分繁榮的二線城市是房價上升最快的，如果對這些地區的財政收入進行一番考察，就不難發現土地出讓收入僅僅占到政府財政收入的一小部分，相比之下企業稅收帶來的收入要高得多。在這種情況下，說是地方政府出于土地財政動機，有意抬高房價，其實是很難讓人信服的。
或成留住人才新思路
事實上，根據我本人所做的一些調研，政府官員不但沒有推高房價的主觀動機，相反，他們也和普通民眾一樣憂慮著房價的上升——尤其是主管招商引資的官員，更是如此。但這就是一個悖論——只要地區繁榮了，房價就會上升，而房價上升了，地區的吸引力就會下降，企業和人才就會外流。那么，如何破解經濟繁榮和留住企業、留住人才之間的兩難悖論呢？
一個思路就是要拿出一部分土地，建設低價住房。但是，如果這些低價住房和其他住房的功能是一致的，那么這樣的嘗試很快就會失敗，市場的套利行為會很快讓這些住房的價格漲到和其他住房一樣。為了抑制這種可能性的發生，比較好的方法就是剝離附著在這些低價住房上的一些權利，例如出售權。這相當于是在一般住房之外創造了一個新的市場，在這個市場上，房屋的價格只由其租賃價值決定，這就有希望能讓這部分住房的價格保持穩定。
由此可見，“只租不售”這個概念的提出，其實要比以低價出售一兩塊土地更有標志性意義。它或許會成為踐行“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念的一次重要嘗試。不過，要讓這一政策真正發揮作用，可能還有很多后續的工作要做。
目前，“只租不售”型土地的推出還是試驗性的，數量還很小，而現在市場上對于純租賃的需求相對來說卻很大。在這種情況下，可以預期這批“只租不售”的住房在建成之后，其租價很可能會被巨大的需求迅速抬高到一個很高的位置。這會不會反而對市場造成不好的預期？另外，在僧多粥少的情況下，如何決定誰有資格取得租住這些住房，如何避免可能的尋租行為的產生，都還需要進一步研究和探索。
