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2025年03月13日
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“商改住”限購旨在控人口，同時商辦價格上漲太快也影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展。
傳聞數(shù)月的商住調(diào)控靴子最終落地，盡管政策內(nèi)容只有寥寥數(shù)句，但措施之狠、條令之嚴，令北京房地產(chǎn)市場一片“嘩然”。
亞豪市場總監(jiān)郭毅的總結(jié)是：“從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面精準打擊‘商改住’，不僅在北京史上最嚴厲，就算放眼全國，也是針對商住最為嚴厲的一次調(diào)控?！?/p>
這場關(guān)于商辦物業(yè)的嚴厲調(diào)控并沒有結(jié)束。3月26日，北京市推出《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆惯`規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。
北京市住建委消息稱，北京市住建委執(zhí)法部門近日加強對商辦類項目的執(zhí)法檢查，嚴格按照相關(guān)規(guī)定，嚴厲懲處違規(guī)銷售、代理、宣傳商業(yè)辦公類項目用于居住的行為。包括林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發(fā)項目涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個項目已被停止網(wǎng)簽。
根據(jù)知情人士透露，建委執(zhí)法大隊仍將就“商改住”行為進行嚴查。
60萬套物業(yè)將遭受沖擊
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監(jiān)管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。
該政策對北京商辦市場沖擊最大的幾點包括：公告要求，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織；公告還強調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
除了上述嚴厲規(guī)定之外，北京市建委還對面積進行了明確規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準?！?/p>
“商改住”實際上并沒有明確定義，而是開發(fā)商打擦邊球的一種違規(guī)產(chǎn)品。即，開發(fā)商將商辦用地（40年、50年產(chǎn)權(quán)）的規(guī)劃性質(zhì)改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型。不能落戶，不能使用學區(qū)等住宅配套。購買時，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數(shù)。另需要注意的是，“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年。
隨著北京市住宅用地稀缺，“商改住”反而在近年來成為市場銷售主力，并在北京擁有巨大庫存。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業(yè)（只統(tǒng)計最近10年成交），其中25萬套左右為商住類物業(yè)。潛在供應(yīng)還有超過15萬套商辦類物業(yè)，也就是本次政策將直接影響起碼60萬套物業(yè)。
另外，中原地產(chǎn)還統(tǒng)計顯示，在過去商住物業(yè)中，90%為個人購買，但這些未來將全部納入限購或者企業(yè)購買。
一線城市整治“商改住”項目
自去年年中，北京市就開始盛傳，政府將對商住類項目進行限購，并有多種推測版本。但本次發(fā)布的商辦物業(yè)調(diào)控最終條款的嚴厲程度，超過了業(yè)界所有人的想象。
“326的政策內(nèi)容條款很新穎，文字很少很可怕，簡單的幾百個字代表調(diào)控的邏輯變了。過去調(diào)控的基調(diào)是抑制房價過快上漲，所以我們很樂觀。但這次，顯然，政策的目的不是房價，而是人，要人口疏解。所以以后分析樓市政策都要轉(zhuǎn)變思路。熱點城市被調(diào)控都在所難免。” 北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。
張大偉認為：“已經(jīng)入市的商辦類項目，也就是過去多年已經(jīng)被交易的二手房，也全部被嚴格調(diào)控，這是歷史第一次，雖然可以銷售給個人，但必須符合在京無房且有連續(xù)社保或者個稅，這也就是說，北京過去的二手房公寓或者商辦，購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。”
張大偉預計，商辦物業(yè)市場成交量很有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，房價很可能在未來如果持續(xù)嚴格執(zhí)行有30%以上的跌幅。
北京一家房企高管認為，本次商辦物業(yè)調(diào)整之嚴厲程度將使得該市場沒有流動性，商辦物業(yè)變現(xiàn)將成為很大難題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則注意到，北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治意味著這是全國“一盤棋”的行動。
他認為，北京“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當中政策最為嚴格，但從媒體報道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴執(zhí)行的唯一的城市。其實，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)開展整治“商改住”項目（有的城市叫類住宅，比如上海），深圳、廣州也會開始。這說明，這并非北京、上海等部分一線城市主導而為，商改?。愖≌┑恼拇胧┦墙y(tǒng)一部署進行。
張宏偉認為，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，將成為一線城市人口政策主要方向。另外，他認為，“商改住”或“類住宅”整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。
張宏偉預計，過去一年多房價上漲過快的十幾個城市，比如蘇州、廈門等或許也將開展“類住宅”的整治行動。從措施的力度來看，北京和上海則是標桿，上述城市也極有可能像北京一樣對“商改住”項目進行限購。
