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2025年03月12日
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我們的城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，大城市住房供不應求，小城市卻買家難求的問題就會持續擴大。
這一輪房地產的風波最突出的現象是“兩極分化”，少數特大城市加上若干人口集中的大城市房價飛漲，人們感覺很恐怖。與此同時，三線和四線城市高喊要去庫存，但房子賣不出去。以前是特大城市泡沫漲了，其他中小城市也跟著漲，但是這次是一方面暴漲，另一方面卻是下跌；一方面是供不應求，另一方面卻是賣不出去，這是基本的事實。我們需要解釋這其中的原因，于是出現了很多似是而非的解釋。
第一種說法是貨幣太多了。中國的M2這么多，已經超過GDP多少倍，自然房價就要漲，這是一個似是而非的說法。當然，任何價格上漲都跟貨幣有些關系，但是反過來說，貨幣是一般等價物，它可以交易任何東西，即所謂的大水漫灌，水可以流到任何一個縫隙里，也可以流到任何一個市場上。
可是，這次貨幣怎么沒有流到豬肉市場、食品市場和蔬菜市場上？怎么沒到股市上呢？而是跑到樓市上了，為什么沒去二線、三線城市，而只是集中在大城市？貨幣總是和價格有關系，任何價格上漲背后都有貨幣因素，但是用貨幣這個一般等價物，無法解釋某些市場上的特殊現象。
相對比較歷史上的貨幣總量，并不是最多的，盡管比例在提高，杠桿在加大，但是現在每年 M2的增長速度是 10%、11%，而以前很長時間都在 18%、19%。說錢多了，這是一個并不能解釋問題的說法。
第二種說法是“土地貴”。大家都聽說過房價貴是因為地價貴，特別是房地產商特別愛說，地價現在比房價都貴了，將來房價一定更貴，趕緊買房吧。這種說法為什么似是而非？一般來看，土地在前，房子在后，土價貴自然房價貴，因果關系好像挺明顯。但地價是個派生價格，最終的產品還是房價，預計未來的房價比現在的房價還要高，所以才敢現在把地價拍得更高。
當然，政府在土地問題上存在很大的問題，后面會重點談到。這里我首先要說的是，現在最流行的兩個說法，都解釋不了目前樓市的價格問題。
接下來，我們再系統地把土地問題講一講。買房子就是買地，地是最基本的資源，也是最基本的資產。很多東西的價格，包括制造業、商業的成本、老百姓的生活成本都和地價相關。我們平時買商品，價格中的一部分就包括商業成本中的地價成本。有必要把土地問題稍微系統講一講，讓大家理解土地在經濟學上的意義，知道土地在現實生活當中起到的作用。
首先，中國是一個人多地少的國家，也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計算。中國雖然有 960萬平方千米的國土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多，除去喜馬拉雅山脈和各種各樣的沙漠荒原，中國版圖上綠色的平原面積很小。
我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的 1/3左右，所以人地關系相對來說比較緊張。
其次，我們在人地關系中，還有一個更復雜的因素，就是要求糧食自給自足，對這個問題經濟學家有各種爭論。有的經濟學家說，進口糧食就等于進口土地，現在進口的糧食已經占到 10%左右。但是這不是一個單純的經濟學問題，也不是進口糧食與土地關系的問題，中國的糧食問題是一個國際政治問題。
我們有些農業專家比較保守，現在管理國家這一代人也有著非常鮮明的記憶，20世紀60年代中國鬧饑荒，很多國家對我們搞了糧食禁運。我們不需要保持98%的自給自足，但是應該保證 90%、85%的自給自足，這是我們國家大的戰略問題，所以我們有一條控制可耕地面積的紅線，這條紅線就是根據自給自足的要求畫出來的。
所以，一是我們的土地本來就少；二是大部分土地還要用來種種糧食，因此土地就感覺特別少；三是過去城市和農村相分離，農村家家戶戶都有宅基地和自留地，雖然農民住房質量不太高，但是人均面積比較大?，F在情況發生了變化，很多農民進城了，但是他的那塊地還在，而且也沒有改變用途。
重慶搞了一個制度叫地票制，地票上寫的農民有多少宅基地、承包地。農民進了城，變成了城市戶口，能夠享受到城市提供的公共服務，如果他愿意放棄這一塊土地，這塊土地就可以納入城市建設。
重慶的特點是直轄市，城市周圍都是農村，農民進城和地票交易比較方便，也容易控制。但是人口流動一旦跨省，湖南的農民工到深圳打工，讓他帶一個地票，由深圳去監督湖南的那塊土地怎么使用、怎么置換，這個至少目前很難做到。農民進了城，增加了城市的住房需求，但是他在農村的那塊土地仍然閑置著。
有人說，農民是低收入階層，雖然進了城也不一定有買房需求，我認為這是一個接替性的過程。農民最初的需求是租房，一旦租了房子，原來住這個房子的人，就可以用獲得的房租提出改善性的住房需求去買新房。很多農民在城里住的城中村、工棚、地下室，農村的家里卻閑著一個大別墅，只是逢年過節才回去住幾天。很多土地閑置，閑置就等于浪費。
土地供給本身就有局限，再加上人為的因素，我們的城市容積率太低。多數城市批樓盤必須要建花園小區，對環境、生態要求很高，容積率只有2%~3%，而中國香港地區是9%~ 10%。我們本來就人多地少，人均土地稀缺程度不比香港更低，但是我們還要搞奢侈品，建很寬松的社區和房子。
除了這些因素之外，最近這一輪地價暴漲和房價暴漲，或者房價帶動地價暴漲，或者預期房價帶動地價漲，暴露出一個重要的政策性原因，就是我們的城鎮化戰略導致兩極分化。中國從來不說城市化，而是說城鎮化。城鎮化和城市化在概念上沒什么區別，都是農民進城人口遷移的過程。但是在現實中，不同的提法代表著不同的政策和不同的做法。
這些年我們的基本做法，是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展。小城鎮發展顯然地是不受限制的，至少沒有沖到頂，地是敞開供給的，大城市首先從限制人口開始，對人口流入設定一個規模，與此相適應來配備土地。
城市有多少人就有多少土地供給，就提供多少公共設施和服務。北京市就提出城市人口到什么時候要控制在多少萬以內等。大城市中心和周邊只能有這么多的土地供給，這就是現實。
因此，我們的愿景就是希望人們從農村遷移出來以后，都到小城市中去找工作和安居樂業。我們不要把幸福函數復雜化，年輕人遷移的目的，就是要找一個好一點、有興趣和收入高一點的工作，這是最基本的。
可是現實中，很多產業和企業并沒有到小城市去，相反小城市的企業都往大城市搬。在內陸地區的一些地方，原來指望沿海地區產業轉移到這里來，內陸地區的小城鎮可以發展。但是這些產業還是去了內陸地區人口聚集的大城市。企業沒到小城市去，人怎么會到小城市去呢？它無法提供那么多就業，也無法提供那么高收入，所以人們還是涌向大城市。
我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會有城市化？為什么農村人口要向城市集中？最早出現的是鄉鎮工業，后來許多鄉鎮工業都進城了。因為在分散的鄉村沒法搞工業，它不具備聚集效應，而聚集效應是規模效應的一種。
當年農村搞鄉鎮企業，每個鎮或每個村都要搞工業，修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發區，它的基礎設施不僅便宜，而且更健全、更齊備，包括物流、交通、信息等，更有利于產業的發展，同樣的投入可以支撐更多的產業和更多的企業。
城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優勢。當然大的聚集也可能產生一些負面的效果，但是總體比較，它的收益和成本代價哪個更高一點，最后就會向哪方面傾斜。
世界歷史近百年來，大城市越來越發展得好，人口越來越向大城市集中，包括發達國家的大城市集中程度也是越來越高。聯合國專門寫了一個報告《大城市的優勢》，說連治理污染也是大城市更有效益，只有一定規模人口的大城市，才可以建設高水平的污水處理廠。
人口聚集還會帶來很多東西。產業的聚集創造了就業，創造了收入，有就業和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會創造新的服務業的就業，服務業就是家庭生活的社會化。在農村，你想去飯館吃個飯可能要走20里路，去飯館吃的人少，飯館沒有規模效應就發展不下去。
城市人口聚集，大家可以很方便地去下飯館，整個家庭生活就社會化了，同時又創造了更多的就業。順便說一說，你自己在家洗頭是不計入GDP的，也不創造收入。如果你到外面洗頭，理發師的工作就創造了GDP，你就創造了別人的就業和收入，這就是人口聚集帶來的好處。
現在高級知識分子、大學畢業生都愿意往大城市聚集，就是因為大城市有創新的機會，這涉及現代經濟學一個重要的知識外溢效應原理，知識存量在互相碰撞中可以產生新的知識增量，知識存量越多增量越多。從城市角度講，人口越聚集，越能創造新的機會、創造新的經濟、創造新的知識。
大城市人口聚集，往往能產生新的文化和所謂的時尚、創意等，很多年輕人選擇在北京漂著，就是喜歡這里有各種文化融合和創意的氛圍。
總之，大城市不僅創造了就業，創造了收入，而且還能不斷產生新鮮的事物，這就是人口遷移的規律。
回顧中國這些年來的發展，人口遷移大多數是奔著大城市去的，當然也不是一下子都到了北、上、廣、深這些一線城市，而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農民，已經在家鄉的縣城里買了房子，縣城里的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。
大城市必須要聚集一定規模的人口，才會出現好的學校、醫院和各種文化生活。希望的生活，在小城市無法實現，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。
然而，我們現在實行的是大城市設限，不讓人們進大城市，沒有按照未來人口不斷進入大城市的規模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。
如果現在還是計劃經濟，還在嚴格執行戶籍制度，人口只能在原戶籍地所在地，你還可以規劃和掌控大城市規模。但是，現在政府已經不能禁止人們選擇到哪里去了，因為遷移是自由的，人為設限只是想控制資源，但是實際上限制不了人口遷移。你規定某個城市只能有 1800萬人口，但是只要人們愿意來，很快就會超過這個限制，這就形成了現在中國城市兩極分化的矛盾。
兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養活800萬人口，結果現在人口達到了2100萬，這個城市肯定會出現供求關系緊張，包括交通、公安、社會保障等一系列社會公共服務都會不足。
北京統計有 1600萬人口，但是在北京實際用的手機有 2700萬部，其中當然有一手兩機的，但是算下來至少也有 2000萬人口了，因為很多外來常住人口和北漂一族還是隱形的。
那么，小城市的房地產是怎么回事呢？ 2004 ~2007年房地產過熱， 2007年出了“國幾條”把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地，在二線、三線、四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現，房子蓋好了但人走光了。
城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導致供求關系嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差，違背了人的遷移規律，違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著這一規律走。
也許人們會問，那么小城鎮到底該怎么辦呢？難道我們要放棄發展小城鎮了嗎？歐洲的小城鎮為什么一直在發展呢？下面我們來分析一下原因。
第一個原因，歐洲工業化進程比較漫長，大概用了 100 ~ 150年的時間，農民才基本走完。到了一定階段，原來的農民還沒有走光，退休的人已經回來了。這些退休回來的人和沒走的人有著本質的區別。因為從城里退休回來的人是拿著一生的積蓄回來的，是帶著社?；貋淼?，他們是通過在城市就業提高了收入有了積蓄的一群人，并且還帶回來了他們在現代城市生活的經歷和經驗。
他們回到小城鎮后，第一件事是修繕老宅，讓老宅實現現代化。第二件事是把公共服務帶回來，小城鎮出現了社保機構為人們提供服務，于是這個小城鎮就被保護發展下來了。歐洲人口的交替是在漫長的城市化、工業化進程實現的，歐洲的小城鎮能夠比較完整地保存下來，而且得以延續發展，是因為這里有了新的收入基礎，有了新的公共服務機構和設施，已經變成了新型的小城鎮。
而我們屬于在三十幾年內快速實現工業化的國家，這個過程很短，目前還有 1/3的農民沒有走出去。
第二個原因，歐洲人口密度很高，已經形成了許多城市群、城市帶。使用各種交通工具，能在一個小時最多一個半小時內從一個小城鎮到達大城市市中心，這個區域都是屬于城市群的范疇，而不是邊緣地區，這相當于北京市周邊的那些小城市。歐洲很多這樣的大城市幾乎重疊在一起，其周邊的小城市其實都不是真正意義的小城市，而是大城市群當中的組成部分。
中國雖然人均可居住土地的面積很小，但是大城市確實比較分散。現在有了高速鐵路、城際快軌，速度越快半徑越大，涉及面越廣，使得周邊的小城市有機會跟著中心大城市一起發展。
有一本暢銷的英文小說叫《火車上的女孩》，就是講一個女孩坐通勤車，往返一個小城鎮到倫敦之間來回上下班。紐約金融界的人士也都住在周邊城市，這就是城市群的概念。一個小城鎮的位置在哪里，有沒有發展前途，要看它和大城市的關系位置怎么樣。
中國屬于快速工業化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業化達到了80%多，現在還在繼續工業化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什么情況呢？第一是新的人口進到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。
第一代有錢的退休人群正在形成，這里的有錢并不是很有錢，至少是中產階級。他們想著現在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成。
所以在這個階段，加之中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發展就會遇到困難?，F在我們正在形成一些大城市群，應該順應這個潮流，應該鼓勵大城市群的發展。
中國有 14億人口，在珠三角、長三角，出現 5000萬到 1億人的大城市群都是可以想象的，它們是幾個城市群的疊加。比如蘇州周邊一大塊加起來有一億人口，深圳周邊再把香港地區和廣州算上，也會達到上億的人口規模。
我們的內陸中心城市，這幾年快速交通發展的成效已經顯現出來，武漢、長沙、南京、合肥、成都、重慶、鄭州、西安等一些省會城市（直轄市）已經成為人口聚集區。
從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發展。假定只有這些資源，原來那么多人，分母那么大，人均 GDP、人均收入就上不去。
人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。農村就是這樣的情況，大量的人口走掉，少數的人種大面積的土地，耕作的農民收入就高了。
現在就是一些內陸地區的二線、三線、四線城市人口遷出的過程，但是并不是說它沒有機會了。一是小城鎮的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護好老宅，保護好當地的生態和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。
我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。盲目地和歐洲比，很容易犯毛病。
韓國、日本都屬于快速工業化國家，都犯過類似的錯誤。日本當年也是讓大家到小城鎮去，說不要到東京來，最后的結果是全國 1.3億人口，有30%的人口住在東京，20%的人口住在大阪，兩個地區人口加總為50%。日本經濟20世紀90年代初開始下滑和這個有關系。
韓國也說不要到首爾來，還搞新農村運動，結果是新農村建成之日就是村民走光之時?，F在有50%的人口聚集在首爾，這個首爾是大首爾的概念。都想均衡地發展，所以很容易犯同樣的錯誤。
從這個意義上講，遵循規律，破解難題，需要做大量的調整，不僅是簡單地控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段，還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。
著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的，據說他臨終前兩年曾經對他的學生說，也許在中國小城鎮這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。
現在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那里買。所謂美國的鬼城就是一個小村，而我們的鬼城真是成群的高樓大廈，很慘烈。
現在社會已經開始吸取教訓了，一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業，沒有創造就業，搞了房地產最后結局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮并不等于二線、三線、四線城市，小城鎮是指在大城市群之外的。
二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀，但是我們可以提高城市容積率。
三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關系可以改變，這是我們政策戰略的配套。
四是要進一步深化農村改革，土地確權，土地能夠流轉，在城市化的前提下，盡可能地把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產的問題。
地方政府能否起作用？當然是可以的。如果有地不供，把地價憋得高高的，就是地方政府的責任，香港地區就有這樣的先例。
我們有的城市，比如重慶，雖然是那么擁擠的一個山城，但是它的地價并不高，只有每平方米六七千元的房價。因為它有一些得天獨厚的優勢，一是有地票，二是一些山地不屬于耕地，可以作為房地產土地供給。
要想降低房價就一個辦法，當房價高到一定程度的時候，就開始放地，把你的房價砸下來。不能老在需求方做文章，也要在供給方面做文章，這個問題就集中在供給側結構性改革。
這些問題不是一兩天能解決的，但是如果不采取措施，這些問題永遠解決不了。我們城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，這些問題就會持續加大?？傆X得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。
但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。
從需求方角度看，限購的辦法不一定就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有，而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了。
還有一種說法是房產稅違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格還沒足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣，到了3%~4%的房產稅你看起不起作用？房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。
中國政府在這個問題上還是比較謹慎的。中國經濟之所以能夠持續增長，雖然現在增長慢一點仍有百分之六點幾，沒有出現硬著陸和大崩盤，正是因為過去這些年我們在宏觀問題上比較謹慎。
有人說中國政府老是在刺激經濟，其實 2004~2007年實行的不是刺激經濟的政策，而是在下壓，不讓新建鋼廠，私建鋼廠都會被關掉。2009~2010年刺激了一年多一點的時間。2010年4月，政策開始收緊，當時重要的標志就是第一次實行住房限購，一下子就把北、上、廣、深鼓起來的泡沫壓下去了。使得這個泡沫沒來得及波及全國二線、三線、四線城市去，小城市的房子雖然也蓋起來了，但是房價沒有暴漲，絕大多數省會城市價格基本合理。
過去幾年總有人說中國經濟要崩盤和出現危機，由于我們的政策調整及時，并沒有形成大的泡沫，因此不會有大的崩盤。如果當時要沒有采取措施，從 2009年開始滾起來，2010年滾一年，2011年再滾一年，全國房價全面暴漲，最后就只有崩盤了。我們作為一個發展中國家經不起大的折騰，經不起像美國 2005~2008年那樣，因為大的房產泡沫會導致房地產市場崩盤和金融危機。
房產限購是一個非常措施，盡管反復使用確實是個問題，但是在城鎮化戰略尚未調整，房產稅還未施行的情況下，又不能什么都不做。短期措施馬上可以見效，長期調整可能一時半會見不了效，那么只能采取短期的應急性措施。雖然不是最好的辦法，但是在其他辦法都無法實施的情況下，還是必須要做的，目的就是要抑制住泡沫，這就是我們的現狀。
(作者系：綜合開發研究院院長、北京國民經濟研究所所長、中國國際城市化發展戰略研究委員會榮譽顧問)
