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2025年03月13日
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解決永久期限的問題，業(yè)主就可以做長遠(yuǎn)規(guī)劃、抵押等等，相當(dāng)于政府一分錢沒花，就給了人們一大筆財(cái)富，這就是產(chǎn)權(quán)制度的魔力。
近日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》正式全文對外公布。《意見》中說：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
人們一直議論、擔(dān)心的房子70年產(chǎn)權(quán)到期問題，這句話給了部分答案。很顯然，既然《意見》的意圖指向產(chǎn)權(quán)保護(hù)的“良好和穩(wěn)定預(yù)期”，則基本可確定，土地使用權(quán)到期應(yīng)是自動續(xù)期。問題在于，要不要補(bǔ)交土地使用費(fèi)？如果交，又需要交多少？我個(gè)人的意見是，最好做到免費(fèi)自動續(xù)期。
房子產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題說復(fù)雜其實(shí)也不復(fù)雜，無非是錢的問題。人們自然而然會提出疑問：現(xiàn)在土地賣這么貴，70年土地使用權(quán)到期，政府難道不想收回來重新賣一次嗎？即便不收回來重新賣，難道政府不想再收一次錢嗎？畢竟，利益太巨大了。此時(shí)，政府是否應(yīng)該明確告訴大家：所有土地使用權(quán)到期是否該免費(fèi)自動永久續(xù)期。即使要收費(fèi)，也不宜收太多。這無疑會使人們形成最良好、最穩(wěn)定的預(yù)期。政府放棄這么巨大的利益，保護(hù)產(chǎn)權(quán)的決心彰顯無遺，沒人會再存疑。
網(wǎng)絡(luò)上常有一種言論，認(rèn)為土地使用權(quán)免費(fèi)續(xù)期“不公平”：已經(jīng)買房的人，交的是50年、70年使用權(quán)的錢，卻獲得永久使用權(quán)，這對沒買房的人豈不是不公平？這種公平觀有點(diǎn)偏頗。改革的公平，從來不是公平地限制所有人。讓一部分人先突破限制、獲得穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，這是權(quán)利的回歸，而不是新設(shè)了某項(xiàng)特權(quán)。特權(quán)才不公平，一部分人權(quán)利的回歸，并不是不公平。
當(dāng)然，一旦土地使用權(quán)免費(fèi)永久續(xù)期的預(yù)期確立，如果土地供給不增加，地價(jià)確實(shí)會上漲。因?yàn)椋谰檬褂脵?quán)的價(jià)格和70年使用權(quán)的價(jià)格的確會不一樣。解決這個(gè)問題的辦法，是增加土地供給，降低地價(jià)，以降低后來者的“不公平”感。
土地使用權(quán)免費(fèi)永久續(xù)期，既符合公平原則，也符合效率原則。解決了期限問題，接下來解決流通問題、抵押問題等等，就方便了。
原來一套房，假定還有10年到期，由于存在不確定性，業(yè)主不敢做長遠(yuǎn)規(guī)劃，也無法用于抵押。解決永久期限的問題，業(yè)主就可以做長遠(yuǎn)規(guī)劃、抵押等等，相當(dāng)于政府一分錢沒花，就給了人們一大筆財(cái)富，這就是產(chǎn)權(quán)制度的魔力。德索托在《資本的秘密》中說了，僅僅是明確產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就等于憑空增加了財(cái)富。全社會憑空增加巨額財(cái)富，經(jīng)濟(jì)重回高速增長軌道不難。
政府看起來放棄了再收一筆土地使用權(quán)費(fèi)的巨大利益，財(cái)政上有點(diǎn)“吃虧”，但是，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，稅源增加，政府在財(cái)政上只會更合算。如果再加上由此帶來的社會穩(wěn)定、良治的效果，政府賺大了。
土地使用權(quán)續(xù)期問題只是土地產(chǎn)權(quán)問題之一，與此類似的還有小產(chǎn)權(quán)房是否合法化問題，房地產(chǎn)稅以及與房子相關(guān)的遺產(chǎn)稅等，也值得探討。
本次中央的《意見》，穩(wěn)定預(yù)期是關(guān)鍵詞，這確實(shí)抓住了改革的精髓。而小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)稅以及遺產(chǎn)稅等則均是一些巨大的、預(yù)期不穩(wěn)定的資產(chǎn)，不應(yīng)再任其處于不穩(wěn)定的預(yù)期中。穩(wěn)定預(yù)期就是天降財(cái)富，必然會引起經(jīng)濟(jì)的連鎖良性反應(yīng)。事實(shí)上，只要能做到“穩(wěn)定預(yù)期”，民眾、政府都受益。政府越有魄力放棄各種“補(bǔ)繳”款，社會就越公平、越有效率。
