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2025年03月13日
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國慶節期間全國多個城市密集出臺房地產調控政策，有些政策被冠以“史上最嚴”的稱號，促使房地產“金九銀十”的預期出現了分化，有些先前對房地產看多的專家開始預測房價可能轉向，有些專家認為房地產調控難改上漲態勢，有些人認為房地產調控將利好非調控地區，推動這些地區房價進入增長周期，特別是有助于房地產庫存壓力大的地區去庫存。
雖然上述關于房地產市場走勢的觀點都有其特定的邏輯，但觀察2008年以來以限購、限貸為核心的房地產行政調控政策演變，可以發現相關政策并沒有實現調控目標，而且近年來諸多城市逐步放棄了相關行政手段，表明限購、限貸等房地產調控政策并非促進房地產市場健康發展的有效舉措，政府應該借鑒世界經驗逐步引入房地產稅。
然而，當前房地產價格飆升再次促使地方政府重走限購、限貸等調控老路，而且在短短時間內諸多地區競爭性為調控加碼，這種粗暴的調控方式不僅無助于房地產健康發展，可能還誘發更大的風險。
房地產粗暴調控可能刺破房地產泡沫而引發系統性風險
有評論認為限購、限貸等房地產行政調控政策無助于遏制房價上漲問題，這在理論上是難有支撐的。如果政府采取極端的管控行為，限制購房者的需求，特別是在當前一線及二線熱點城市高房價的背景下，剛需較難具備購房的實力，采取諸如禁止已擁有住房的家庭購買住房的政策，同時堵住婚姻協議等漏洞，那么房地產市場供需必然出現逆轉，房價調整也就必然。
然而，房價下跌是政府的目標嗎？房地產屬于投資品，老百姓有買漲不買跌的心理，如果房地產價格下跌，那么房地產市場投資預期回報可能隨之下調，進入房地產的資金必然面臨收縮的問題，由此將促使房地產價格出現單邊下跌格局，房地產市場調整所引發的商業銀行風險、土地財政風險將逐步暴露，房地產調整不僅帶來經濟的下行壓力，而且增大金融等系統性風險。因而，政府對房價的調控目標更多的局限于遏制快速上漲勢頭而不是促使其下跌。
要促使房地產市場不出現暴漲暴跌的局面，宏觀政策的連續性尤其關鍵。但當前地方政府密集競爭性對房地產調控不斷加碼，如此粗暴的方式顯然大幅逆轉了今年以來支持房地產發展的政策，可能促使市場出現較大擾動，如果市場預期因為如此粗暴的調控而逆轉，房地產需求大幅下挫，那么房地產市場可能出現快速回調甚至暴跌，使得房地產市場風險逐步釋放的時間窗口喪失，由此可能刺破當前高位運行的房地產泡沫，房地產調控所滋生的系統性風險不容低估。
房地產粗暴調控強化戶籍制度而滋生勞動力市場缺乏靈活性的風險
房地產調控大多以戶籍作為重要的約束條件，強化了戶籍的價值，擁有特定城市的戶籍就意味著擁有更多的特權。此舉的結果是導致了社會對于戶籍的更加重視，這與近年來城鎮化戰略提出的淡化戶籍制度的改革方向是沖突的，當前房地產調控可能滋生戶籍制度改革的更大阻力。
戶籍制度的強化雖然有其一定的道理，但顯然無助于勞動力的流動，由此也就引發了勞動力缺乏靈活性的僵化問題。歐洲近年來經濟發展疲軟有著深層次的根源，但經濟高度一體化而勞動力缺乏靈活性被認為是重要的原因，由此滋生的是歐洲內部經濟的失衡。我國如果由于房地產而強化了戶籍制度問題，那么未來我國經濟社會的發展將面臨著新的挑戰。
房地產粗暴調控滋生房地產稅制度設計無限期推遲的風險
雖然房地產稅的開征有著諸多的爭議，但歐美等發達大國房地產市場大多開征房地產稅的經驗表明，房地產稅有其開征的必要性。我國財政部長樓繼偉今年也表示要義無反顧地推出房地產稅，預示我國開征房地產稅只是時間問題，房地產稅的制度設計提到了議事日程。
然而，問題是什么時候應該開征房地產稅？從理論上看，房地產稅可能對房地產市場產生沖擊，在房地產市場低迷時期，通常應推遲開征房地產稅，從而避免由此帶來的更大不確定性。
因而，房地產市場景氣時期開征房地產稅是比較理性的選擇，今年以來房地產市場的火爆客觀上為房地產稅的開征營造了重要的時機，但當前重啟限購、限貸等調控手段，房地產市場的發展存在較大不確定性，由此推出房地產稅可能面臨新的挑戰，從而可能導致房地產稅喪失推出的時間窗口，房地產稅制度設計面臨無限期推遲的風險。
(陳建奇:中共中央黨校國際戰略研究所世界經濟室副主任、副教授。)
