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2025年03月13日
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城市化網(wǎng)訊 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革一直是近來(lái)的熱點(diǎn)話題，是旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和數(shù)量。供給側(cè)則有勞動(dòng)力、土地、資本、創(chuàng)新四大要素，這四大要素哪個(gè)能成為樓市的關(guān)鍵因素？9月20日，城市化委員會(huì)副主任、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌發(fā)文《土地供應(yīng)是樓市供給側(cè)改革關(guān)鍵》。觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策以前以“堵”為主，主要是限購(gòu)限貸，從需求端進(jìn)行，但效果并不理想。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向正轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┙o側(cè)”改革，主要是“去庫(kù)存”。“但不是所有的地方都需要去庫(kù)存，不同城市、不同行業(yè)、不同產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。”顧云昌認(rèn)為，樓市“供給側(cè)”改革的重點(diǎn)應(yīng)該是“疏”，疏導(dǎo)人口流向，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市構(gòu)造，尤其是疏導(dǎo)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
市場(chǎng)存在周期輪回 今年銷售總額或破歷史新高
回望今年上半年，熱點(diǎn)一、二線城市樓市火爆，“金九銀十”銷售熱度同樣不減。樓市一派火熱的景象又讓人看到了2009年和2013年的影子。“市場(chǎng)熱—政策出—土地?zé)帷袌?chǎng)冷”的周期輪回，今年恐難擺脫。
相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積已達(dá)到64302萬(wàn)平方米。此前，在2013年，我國(guó)樓市銷售面積曾創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，達(dá)到130551萬(wàn)平方米。2014年，在銷售面積降低7.6%后，2015年增長(zhǎng)6.5%。
顧云昌認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況在周期性波動(dòng)下，存在3年左右（約40個(gè)月）的短周期。在這一周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)從回暖反彈到見(jiàn)頂，再到降溫的過(guò)程。
根據(jù)周期波動(dòng)，2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)3年短周期的底部，銷售量可能會(huì)下降，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而到2017年下半年或2018年，房?jī)r(jià)將再次回暖，完成新一個(gè)3年左右的短周期。“房地產(chǎn)消費(fèi)行為是追漲怕跌的過(guò)程，但消費(fèi)下行周期是一個(gè)購(gòu)買力積聚的過(guò)程，下行到一定階段會(huì)有再次回漲的可能。預(yù)計(jì)今年下半年，樓市仍會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅會(huì)有所放緩。”
疏導(dǎo)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)為改革重點(diǎn)
顧云昌表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策以前以“堵”為主，主要是限購(gòu)限貸，從需求端進(jìn)行，但效果并不理想。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┙o側(cè)”改革，主要是“去庫(kù)存”。
“但不是所有的地方都需要去庫(kù)存，不同城市、不同行業(yè)、不同產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。”顧云昌認(rèn)為，由于我國(guó)城市發(fā)展不均衡，北上深和一些重點(diǎn)二線城市公共產(chǎn)品、公共服務(wù)、就業(yè)環(huán)境吸引力強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲快，商品房需求旺盛，本來(lái)就不存在去庫(kù)存問(wèn)題，去庫(kù)存反而導(dǎo)致這些城市商品房供應(yīng)更加緊張。相反，很多三四線城市由于市場(chǎng)飽和、商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多、產(chǎn)品業(yè)態(tài)錯(cuò)配等原因，庫(kù)存壓力仍然很大。
顧云昌提出，樓市“供給側(cè)”改革的重點(diǎn)應(yīng)該是“疏”，疏導(dǎo)人口流向，建設(shè)多個(gè)智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，對(duì)涌入大城市的人口進(jìn)行疏導(dǎo)；疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加中小城市就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)生活；疏導(dǎo)城市構(gòu)造，尤其是疏導(dǎo)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
“目前我國(guó)城市的土地供應(yīng)，工業(yè)用地占比太高，達(dá)到30%至40%，應(yīng)該降到15%至20%；此外，應(yīng)當(dāng)放大大型城市土地供應(yīng)，調(diào)減中小城市土地供應(yīng)；在大型城市內(nèi)，也應(yīng)增加居住用地供應(yīng)，調(diào)減工業(yè)用地。”
