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2025年03月13日
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近期,某央企在南京再造“地王”,隨即引發市民又一次周末扎堆購房。不僅在南京,近期北京、上海、合肥等一二線城市都出現了土地市場過熱的情況,帶來了“地王”頻出、“面粉比面包貴”“日光盤”等現象。在經濟下行壓力下,“地王”頻出擾亂了人們對樓市的預期,可能帶來嚴重的市場風險。
去年下半年以來,南京等地樓市就反復出現一個怪現象:每個星期五國土資源局舉行土拍,多家房企到場輪番抬高拍價爭搶“地王”,隨后的周末市民在售樓處排起長隊搶購,開發商不做廣告樓盤也“日光”。有開發企業負責人告訴記者,樓市如此暴漲連他們都害怕,更不用說購房者。這種事情若是偶發,或許只是市場隨機波動。但半年多來一直高發,甚至造成了市場參與者的恐慌,這很可能是市場之外的因素在作祟。
有地方政府工作人員向記者透露了部分“地王”養成記:多家房企聯手參與土拍,哄抬在售樓盤附近的土地價格,使得新地塊的樓面價高于同地段在售房價,開發企業就可以堂而皇之地將在售樓盤加價賣出獲取暴利。部分企業之間甚至有協議,只要推高區域樓面價格,可與拿下地王的企業聯合開發分攤成本。類似的手法不一而足,當人們還擔心“地王”如何解套時,拿地企業已經賺足眼球暗度陳倉。在經濟下行周期,如此炒作導致資產價格嚴重背離經濟走勢,帶來的直接后果是擾亂市場的投資和消費預期。
分析拿下“地王”的企業,不難發現他們多以國企為主。在南京,國企曾經被明令退出房地產市場,但仍有國企以合作開發等形式換個馬甲卷土重來。這類企業不惜透支利潤甚至負債搶地,難免導致高杠桿埋下更多隱患。此外,在拿到地就意味著生存的行業現狀下,表面上看企業間正在加快分化,行業集中度迅速提升。但事實上,分化的結果可能是劣幣驅逐良幣。
“地王”泛濫帶來的問題在購房者身上表現明顯。以南京為例,有業內人士估算,“地王”扎堆的河西地區,投資性購房的比例已經超過50%,其中許多購房者采取了“首付貸”等加杠桿的手段。一方面,投資性需求掩蓋了高庫存問題,另一方面投資加劇了高杠桿。因為承擔著高額的月供和利息,這些投資者的持有周期一般是兩年以內,一旦兩年內出現市場調整哪怕是價格滯漲,都可能帶來市場違約風險。同時,恐慌性、投資性購房時被購房者忽略的房屋質量問題很可能成為維權行動的導火索,如果引導不力甚至可能誘發群體性事件。
人們常說樓市如天氣,但樓市和天氣卻不一樣。比如,在樓市里,當人人都傳說要下雨的時候,雨就真的下起來了,這是市場預期帶來的波動。經濟運行呈L型走勢的當下,加強預期管理,穩定市場運行,是維護樓市健康發展的必要手段。關于樓市,預期是什么?近期權威人士談中國經濟時已明確透露,去庫存、去杠桿等是供給側改革的重點任務,將堅定不移地推進供給側結構性改革。而包括樓市在內的政策取向是要回歸功能定位,尊重各自的發展規律,不能簡單作為保增長的手段。這個預期,應當在各級政府、各類企業間形成高度共識。
應當高度警惕“地王”帶來的樓市預期偏差和風險。這要求政府的調控目標和企業發展目標,都統一到供給側結構性改革上來,不能違背市場發展規律,變相加杠桿、加庫存,擾亂市場預期。各級政府部門應當主動作為,確保調控目標的落實,否則預期管理失效,不僅讓調控成為“空調”,更可能給經濟發展埋下隱患。
