時間：2012-12-01 09:44:49
來源：東方網(wǎng) 作者：張敏
位于北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，雖然規(guī)劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價就達到20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，這一單價創(chuàng)北京土地起拍價的歷史新高。與之同時入市的還有5宗地塊，6宗土地的總建筑面積達到61.8萬平方米。
近期，北京、廣州、杭州、武漢、天津、大連等城市批量供地，新增土地面積達數(shù)千畝，其中不乏地段、性質(zhì)俱佳的優(yōu)質(zhì)地塊，上海、深圳也于此前兩日先后誕生“地王”。
土地市場明顯回暖，不僅體現(xiàn)在土地交易量的回升，同時還有地價上漲，以及諸多“地王”的出現(xiàn)。“地王”雖然主要源自地塊的特殊性，但在歲末年初的時點上，將對市場預(yù)期帶來不小影響。業(yè)內(nèi)人士建議，在土地出讓中，應(yīng)采取措施避免高價地的出現(xiàn)，從而防止市場預(yù)期出現(xiàn)大幅波動。
“供地潮”再現(xiàn)
全國樓市在第三季度之后迎來今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發(fā)布兩則公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價達到42億元。
11月24日，大連市國土資源和房屋局發(fā)布公告稱，將以掛牌方式出讓大城（2012）-30號至34號等五宗地，總用地面積達55.5萬平方米。其中，31號宗地和32號宗地的總保證金就達30億元。
11月26日，武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布兩則公告，決定于12月出讓48宗地塊，其中兩宗土地以招標方式出讓，其余46宗土地以掛牌方式出讓。
廣州將在本月30日出讓11宗地塊，其中有5塊為二類居住用地，其余地塊包括商務(wù)辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、普通倉儲用地等。該市在12月份還將有十余宗土地推出。此外，石家莊、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地塊。
中原集團研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，13個重點城市經(jīng)營性用地供應(yīng)約為797公頃，已經(jīng)超過10月份777公頃的總供應(yīng)量。
中原集團研究中心認為，受樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵和房地產(chǎn)市場觸底的影響，今年供地計劃的完成情況為近年來最差，這使得各地政府在11月份加大推地力度。
數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，雖然保障房用地計劃完成情況較好，但商品房用地供應(yīng)仍然存在較大缺口。業(yè)內(nèi)人士認為，由于此前“欠賬”太多，多數(shù)城市將難以完成今年全年的土地供應(yīng)計劃。
來自財政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。
“地王”陸續(xù)誕生
高價地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現(xiàn)。11月27日，上海“黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊招標地塊”以27.7億元的價格競出，折合樓面價超3萬元/平方米，刷新今年滬上土地單價紀錄。28日深圳“寶安尖崗山A122-0341宗地”也以20億元的價格競出，成為今年深圳的總價“地王”。
在即將入市的地塊中，同樣不乏潛質(zhì)十足的“準地王”地塊。其中，本月26日入市的北京“朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地”，起拍價為20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，單價創(chuàng)下北京土地起拍價的歷史新高。
此外，位于廣州市荔灣區(qū)的“AF010114地塊”，起拍價9800元/平方米，同樣是該區(qū)域的高點。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，只要該地塊成交的樓面價超過15000元/平方米，就能成為區(qū)域“地王”。而在當前的競爭態(tài)勢下，這一價格不難實現(xiàn)。
距離上次全國樓市如此密集地出現(xiàn)“地王”，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，地方政府不斷推出大體量優(yōu)質(zhì)地塊，并迅速被市場熱捧。房地產(chǎn)開發(fā)商對后市預(yù)期良好，拿地熱情空前高漲，這些因素造成當時土地價格和溢價率雙雙攀高。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，本輪全國樓市出現(xiàn)“地王”，與個別熱門地塊的入市不無關(guān)系，但其對市場預(yù)期帶來的影響也不可忽視。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在目前市場出現(xiàn)回暖的情況下，“地王”的出現(xiàn)對市場非理性發(fā)展有明顯的推進作用。他表示，“地王”對整體房地產(chǎn)市場的影響不大，但其對樓市心理預(yù)期影響較大。
事實上，與兩年前的市場狂熱相比，當前房屋和土地市場均處在觸底升溫過程中，市場尚不具備大幅反彈基礎(chǔ)。但在房屋銷售進入傳統(tǒng)淡季的歲末年初，土地市場的關(guān)注度空前提高，其信號意義往往容易被過度解讀。
高價地將影響市場預(yù)期
“地王”誕生并不具備普遍意義。據(jù)了解，大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點城市土地供應(yīng)“郊區(qū)化”的趨勢下，其區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑。此外，“地王”的用地性質(zhì)多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，更容易吸引企業(yè)參與。
“地王”背后則反映土地市場的爭奪開始激烈。在昨日深圳“寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地塊”的出讓中，中海地產(chǎn)雖以20億元的價格奪魁，天健、佳兆業(yè)、萬科與招商聯(lián)合體均參與爭奪。同日，大連萬達在北京通州永順鎮(zhèn)一宗商業(yè)地塊的招標中，出現(xiàn)19.2億元的最高價。兩天前，該公司剛剛競得與上述地塊相鄰的一宗土地。
據(jù)了解，經(jīng)過此前的市場熱銷和各項融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現(xiàn)金充沛，加之補充庫存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場作為。
此外，房地產(chǎn)市場觸底升溫的預(yù)期愈加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，近幾個月來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房企拿地面積增速等指標都在觸底回升，國房景氣指數(shù)也有所回調(diào)。多數(shù)房企認為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價有所提高，但當前仍是拿地的好時機。
張大偉表示，不少地區(qū)的土地出讓底價設(shè)定偏高的現(xiàn)象普遍存在，這也造成雖然土地市場的整體溢價率不高，但地價仍高企不下。
而在土地出讓方式上，除少數(shù)地塊采用招標方式進行出讓外，以“價高者得”為原則的拍賣出讓已占據(jù)市場主流，這更容易使土地競出高價。據(jù)統(tǒng)計，即便在今年郊區(qū)地塊的交易中，成交的土地價格多數(shù)都創(chuàng)下該區(qū)域的歷史新高。
業(yè)內(nèi)人士建議，為穩(wěn)定市場預(yù)期，各地在土地出讓中，應(yīng)盡量采取限制措施，比如設(shè)置最高限價、采用招標出讓、合理確定土地出讓底價、加大配建規(guī)模等，防止土地出讓價格過高。同時，需盡快制定并公布后續(xù)土地出讓計劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。并根據(jù)實際情況，適當推遲熱門地塊的入市時間，以免給房價預(yù)期帶來不利影響。
（中國證券報 張敏）
