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2025年03月13日
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樓市一走熱，公積金就吃緊，幾乎是近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不變規(guī)律。如何走出這一魔咒，也成為包括主管部門在內(nèi)的各方思考的課題。
2015年部分城市樓市的火爆使得當(dāng)?shù)氐淖》抗e金開始吃緊，甚至出現(xiàn)“池子”見底的情況。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)比2014年以來北京、上海、深圳三地的公積金年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年京滬兩地公積金貸款發(fā)放額同比暴增近3倍，上述三地2015年公積金均出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象。而從結(jié)余情況來看，截至2015年末北京公積金結(jié)余資金活期存款僅4億元，深圳僅100萬元，上海為零。
不僅是以北上深為代表的一線城市，去年以來成交火爆的南京、蘇州、南昌等二線城市，公積金個(gè)貸比也均超過85%警戒線，普遍吃緊。這也導(dǎo)致了今年以來上述地區(qū)公積金貸款效率走低，周期延長(zhǎng)，有的地方二手房甚至最長(zhǎng)要等四五個(gè)月才能收到放款。
出現(xiàn)這樣的情況并不意外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，2013年7月全國(guó)多個(gè)城市也曾出現(xiàn)公積金吃緊現(xiàn)象，可見樓市走熱和公積金收不抵支基本上正相關(guān)。
北上深2015年公積金收不抵支
前不久，上海住房公積金中心官網(wǎng)在首頁醒目位置對(duì)近日外界傳言上海擬提高公積金貸款門檻及公積金停貸等不實(shí)消息進(jìn)行了辟謠。
上海公積金中心表示，由于近期貸款業(yè)務(wù)量飽和，為加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，公積金放款時(shí)間有所延長(zhǎng)，不存在停貸情況。
從北上深三地2015年公積金年報(bào)數(shù)據(jù)來看，上海2015年末資金結(jié)余存款41.7億元，主要為1年以上定期，活期為零。北京2015年末公積金結(jié)余存款348億，其中活期4億，深圳2015年末公積金結(jié)余存款423億，其中活期僅100萬。
從資金運(yùn)用率上來看，深圳市公積金資金運(yùn)用率最低僅為53%，年末結(jié)余存款中1年以上定期存款占比高達(dá)77%。而北京上海資金運(yùn)用率較高，分別達(dá)到98%和90%。
也就是說，深圳公積金結(jié)余存款中，沉睡資金較多，而北京、上海則面臨著賬面上可貸資金較少的狀況，都在“等米下鍋”。
不僅是北上深，一些二線城市“缺水”更明顯。南京住房公積金2015年年度報(bào)告顯示，去年南京住房公積金個(gè)貸比高達(dá)104.58%。由于個(gè)貸率達(dá)到85%就處于“警戒”位置，南京住房公積金已顯得非常吃緊。南昌更是借助批量貼息貸款來發(fā)放公積金。
從收支情況來看，2015年北上深三地公積金均出現(xiàn)收不抵支現(xiàn)象。當(dāng)年北京收入合計(jì)1406億元，支出1813億，差額407億；上海全年收支差額為744億，深圳為49億。
2015年，上海市僅個(gè)貸提取額就達(dá)1193億，遠(yuǎn)超公積金收入總和的996億；北京的支出中，提取則占了大頭，北京市2015年繳存人提取公積金921億，占當(dāng)年繳存額的71%，大于個(gè)貸提取額。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，這主要是因?yàn)楸本┦泄e金貸款額度只與每月繳存額相關(guān)而與貸款人賬戶繳款余額不相關(guān)，這導(dǎo)致北京公積金提取額較高。
京滬2015年公積金貸款發(fā)放額暴增
2015年北上深的火爆樓市，在公積金年度數(shù)據(jù)上也可見一斑。
數(shù)據(jù)顯示，2015年北京、上海、深圳公積金貸款發(fā)放額分別為849億、1193億和246億，而這項(xiàng)數(shù)字對(duì)應(yīng)到2014年分別是308億、472億和178億，同比增長(zhǎng)了176%、153%和38%。
北京、上海2015年的樓市成交很好地支撐了這一數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年北京新房成交套數(shù)同比上漲32%，二手成交套數(shù)大幅上漲83%；上海的新房成交面積則上漲了近50%，新房、二手房成交均創(chuàng)下歷史最高。
值得注意的是，深圳這個(gè)2015年全國(guó)最火爆的市場(chǎng)，公積金個(gè)貸增長(zhǎng)卻相對(duì)溫和，僅上漲38%。而2015年全年深圳新房成交66450套，同比增59%，二手房成交126899套，同比增122%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這與京滬限購(gòu)措施更為嚴(yán)格有關(guān)，而深圳2015年有大量投資客進(jìn)場(chǎng)。
此外，2015年北京、上海均提高了公積金個(gè)貸額度，北京的最高額度為120萬元，上海的家庭最高額度為120萬元，深圳的最高額度為家庭90萬。“北京和上海去年調(diào)了額度，所以貸出來的會(huì)比較多一些。”民生證券研究院高級(jí)宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為。
數(shù)據(jù)同樣反映在新房和二手房的成交占比上。以上海為例，2014年，上海新房申請(qǐng)公積金貸款占比43%，二手房占比57%，而到2015年末，這種比例出現(xiàn)失衡，新房占29%，二手房占71%。
張宏偉認(rèn)為，這反映了上海一手房和二手房市場(chǎng)份額的問題，2015年二手房成交套數(shù)基本上是一手房的三倍。
同時(shí)，同期北上深三地新房全年成交面積均低于二手房，這表明一線城市率先進(jìn)入存量時(shí)代。二手住房成交一旦超越一手住房之后，整個(gè)倒掛情況越來越明顯。一方面是這些城市土地稀缺，一手住房供地越來越少；另一方面，最近十多年新增的一手住宅已經(jīng)進(jìn)入二手房循環(huán)中，使得二手房基數(shù)在不斷增加，因此，占比也在不斷提升。
“國(guó)家住房銀行”呼聲再起
樓市一走熱，公積金就吃緊，幾乎是近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不變規(guī)律。如何走出這一魔咒，也成為包括主管部門在內(nèi)的各方思考的課題。
“公積金吃緊的問題可能越來越嚴(yán)重，這個(gè)機(jī)制本身是不可持續(xù)的”，朱振鑫說。“從公積金過度使用的情況來看，國(guó)家住房銀行的建立迫在眉睫”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
2015年4月，住建部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光、處長(zhǎng)崔勇聯(lián)合撰文建議，以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)（或可定名為“國(guó)家住房銀行”）。文章認(rèn)為，目前設(shè)立“國(guó)家住房銀行”條件已基本成熟。
我國(guó)的公積金制度1999年確立，但目前公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購(gòu)房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配等問題也屢被詬病。另外，由于不具備金融職能，金融業(yè)務(wù)要委托銀行辦理，導(dǎo)致管理成本高，服務(wù)效率低，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。
民生宏觀研究院院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，公積金已經(jīng)開始出現(xiàn)收支缺口，必須加快改革，通過組建“國(guó)家住房銀行”拓展負(fù)債和收入來源，同時(shí)拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。
而參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，美國(guó)的房地美和房利美，韓國(guó)的國(guó)民住房基金等，或都可提供參照。
