以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月13日
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當前房市是非理性繁榮，還是城市化的又一次集體路演？
中金研究此前的一篇研報羅列出中國城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民負債率低等問題，認為一線城市房價飆漲可能還要持續(xù)一段時間。海通證券研報則將目前飛起的房價解讀為非理性繁榮，認為人口結構、城市住房高空置率等，映射房價已是強弩之末。
危言聳聽也好，杞人憂天也罷。去年率先躁動的深圳房產(chǎn)價格上升，正顯露著高房價背景下的經(jīng)濟轉型之艱。深圳南山區(qū)情況顯示，在土地和金融泡沫沖擊下，工業(yè)發(fā)展動能正在衰竭，在金融、地產(chǎn)和基建火爆的同時，2015年工業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)的表現(xiàn)均不及預期。
當我們還在糾結要不要重新使得房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力時，不妨換個角度，從住房擁有率端口來思考。過度強調(diào)高住房擁有率，未必有利于社會的發(fā)展趨勢。將居者有其屋解釋為高住房擁有率的文化基因，是一種典型農(nóng)耕定居觀念，農(nóng)耕社會定居制度動因是穩(wěn)定壓倒一切，把人通過定居鎖定在方尺之間，從而降低人口區(qū)域流動性。
無論是自秦朝至清朝的中國，還是歷經(jīng)千年的中世紀歐洲，通過建邑定居的經(jīng)濟社會組織生態(tài)和嚴格的人口遷徙管制、身份制度，在提高了當時住房擁有率的同時，卻阻隔了知識和文化的廣泛傳播。以人類農(nóng)業(yè)和工業(yè)社會發(fā)展步伐對比來衡量，這種緩慢就更加凸顯。顯然，人口的定居相對于游居，映射出人渴望消除不確定的訴求，而人口遷徙和游居擁抱的是更大范圍的不穩(wěn)定性和不確定性，創(chuàng)新和技術變革則更是一股強大的破壞穩(wěn)定安逸的力量。
更重要的是，住宅對每個家庭都是一筆重資產(chǎn)，家庭財富主要以不動產(chǎn)沉淀，在增加個體負擔的同時，也強化了社會的剛性風險。顯然，人口遷徙受到嚴格管制的社會，住房擁有率普遍高，天然帶有制度惰性和對創(chuàng)新的自然排斥。當前國內(nèi)高達90%左右的住房擁有率，增加了人們的遷徙成本和市場資源優(yōu)化配置的成本，試想，國民的主要財富用于了置業(yè)，負債也主要為了置業(yè)，這是對創(chuàng)新及其需要的動力而言可能就是某種形式的禁錮。
一個人口流動高的地區(qū)和國家，住房擁有率相對較低是一種開放包容心態(tài)的自然顯現(xiàn)。發(fā)達國家的居民住房擁有率為65%左右。
去年上半年美國居民住房擁有率為63.4%，為1967年來最低，英國為64%左右，法國為65%。同時，發(fā)達國家居民年齡越大，住房擁有率越高，如80后的住房擁有率為40%左右，90后則普遍不到20%。年輕人住房擁有率低，很大程度上與年輕勞動力的跨地域流動有很大關系，而年長勞動力住房擁有率高。
英國Warwick University經(jīng)濟學教授Andrew Oswald等的研究發(fā)現(xiàn)，如果一地區(qū)的住房擁有率提高一倍，那么失業(yè)率也將提高一倍。同時“鄰避效應”也打擊了周圍的商業(yè)活動，減少就業(yè)機會，如業(yè)主擔心垃圾場、核電廠、殯儀館等鄰避設施，對身體健康、環(huán)境質量和資產(chǎn)價值等有負面影響。
事實也證明，創(chuàng)新能力和綜合競爭能力強的國家，住房擁有率一般都在60%～65%左右。將住房擁有率保持在合理水平，可能會對經(jīng)濟社會的發(fā)展和生產(chǎn)力發(fā)展提供更好的支持。
適度的住房擁有率降低了市場優(yōu)化配置要素資源的成本，提高了經(jīng)濟社會的運作效率。擁有住房的勞動力跨區(qū)遷徙成本相對較高，而暫時采取租房居住的勞動力的跨區(qū)遷徙成本就相對較低，便于勞動力跨區(qū)、跨境優(yōu)化配置，提高了公司尋找合適勞動力的概率。
適度的住房擁有率也是務實開放式包容社會制度的基礎。最具創(chuàng)新能力和進取精神的中青年，具有較強遷徙和流動的能力，映射著一國最具活力的群體和主要價值創(chuàng)造者具有了更多用手投票的選擇自由，這使得人口遷徙和移民成本較低的國家，經(jīng)濟社會制度更趨包容性和開放性。
總之，中國90%的住房擁有率與許多城市20％以上的住房空置率并存，并不是一種正常現(xiàn)象，其內(nèi)含的經(jīng)濟金融風險和社會風險，至少不應鼓勵居民將財富過度不動產(chǎn)化，利用居民增加庫存而降低房企和政府庫存，因為相比政府和企業(yè)，居民在風險管理和釋緩方面是最弱的，這就如同讓一個最缺乏防御和承擔能力的個體承擔了高房價的風險，這并非解除經(jīng)濟風險的萬全之策。
