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2025年03月14日
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幾乎是在國(guó)內(nèi)主要城市房市漸入高潮之時(shí)，酒杯被撤走了，留下一地詫異。最近滬深等地政府給熾熱的房市來(lái)了一個(gè)“急剎車(chē)”，上海和深圳分別出臺(tái)樓市調(diào)控，其中上海對(duì)非戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房資格要求社保繳納年限由3年改為5年，深圳則由1年調(diào)整為3年，同時(shí)對(duì)“中國(guó)式離婚”也做出了限定。
如同年初股市的熔斷機(jī)制，今年以來(lái)的樓市新政確實(shí)玩了一回過(guò)山車(chē)，來(lái)去過(guò)于匆匆。針對(duì)樓市調(diào)控，輿論普遍認(rèn)為不太“優(yōu)雅”。不過(guò)，說(shuō)樓市調(diào)控政策嚴(yán)過(guò)市場(chǎng)邊界也好，要避免權(quán)利誤傷也罷，沉靜下來(lái)想想，這十幾年來(lái)的樓市調(diào)控，斷然難找到心儀的“優(yōu)雅”。
其實(shí)，某些地方政府十多年來(lái)的樓市調(diào)控，盡管給人以越調(diào)越漲的集體記憶，但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是個(gè)成功的杰作，這不，最新的限購(gòu)政策似乎強(qiáng)化了許多人一線(xiàn)城市房產(chǎn)稀缺的預(yù)期。
這輪房市的急就章就是杠桿市，需求的投機(jī)討巧性昭然若揭，為剛賣(mài)了房準(zhǔn)備換大房子，卻突然發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有賣(mài)房資格者叫屈，基于個(gè)體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒(méi)準(zhǔn)真的對(duì)滿(mǎn)腦子購(gòu)房保值增值者，是一種救贖。現(xiàn)在為限購(gòu)政策而叫屈者，普遍的認(rèn)知是錯(cuò)過(guò)了這次機(jī)會(huì)，下次就要支付更多的代價(jià)；但這次由杠桿撬動(dòng)起來(lái)的房市，炒作的就是這種心理預(yù)期，一旦這種以做短期、炒預(yù)期的杠桿市，最敏感的預(yù)期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現(xiàn)踩踏事件的發(fā)生可能。真若如此，這次的調(diào)控盡管不優(yōu)雅，但對(duì)投機(jī)討巧者也就算是一個(gè)救贖了。
前事不忘，后事之師。去年深圳房貸高達(dá)2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現(xiàn)，大戶(hù)在跑，房市流動(dòng)性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風(fēng)險(xiǎn)的急速聚集。因?yàn)樵絹?lái)越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來(lái)的房市，很多大戶(hù)在出貨，且獲利的資金實(shí)際并沒(méi)再次進(jìn)入房市，房市的信用實(shí)際已呈邊際遞減態(tài)勢(shì)。事實(shí)上，筆者認(rèn)為，房市流動(dòng)性的斷裂已注定，只是沒(méi)有人能給出準(zhǔn)確的時(shí)點(diǎn)，很多被捂熱的中產(chǎn)換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。
當(dāng)然，這種樓市調(diào)控政策及迷失的杠桿現(xiàn)象，本質(zhì)上源自經(jīng)濟(jì)的加杠桿，這又有主動(dòng)與被動(dòng)兩個(gè)因素。主動(dòng)因素是，我們繼續(xù)追求著經(jīng)濟(jì)的某種合意增速，主動(dòng)地繼續(xù)加杠桿，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。被動(dòng)因素是，債務(wù)緊縮，使整個(gè)社會(huì)的債務(wù)呈復(fù)利式指數(shù)增長(zhǎng)，在無(wú)法承受大面積剛性?xún)陡讹L(fēng)險(xiǎn)下，要維系剛兌不破，需要被動(dòng)地加杠桿。這在堵住不發(fā)生局部性風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)下，去杠桿就只能是針對(duì)特定的部門(mén)，從而轉(zhuǎn)向探索轉(zhuǎn)杠桿，即地方政府和國(guó)企去杠桿，引到家庭部門(mén)加杠桿。當(dāng)然，在市場(chǎng)不出清和非完全市場(chǎng)定價(jià)等背景下，家庭部門(mén)的加杠桿，就如同空中加油，杠桿由政府和國(guó)企部門(mén)向家庭部門(mén)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，整體的市場(chǎng)杠桿率是在增加的，如2015年新增貸款11.72萬(wàn)億，全國(guó)房貸新增2.66萬(wàn)億，占比達(dá)23%，比2014年的占比16%，提高了約7個(gè)百分點(diǎn)，映射杠桿在向家庭部門(mén)轉(zhuǎn)移。
總之，當(dāng)前一些一線(xiàn)城市的房產(chǎn)新政，盡管有些簡(jiǎn)單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)見(jiàn)，抽調(diào)杠桿后的房市，房?jī)r(jià)回落也會(huì)隨之出現(xiàn)，房市會(huì)逐漸進(jìn)入痛苦的調(diào)整周期。
