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2025年03月13日
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北京樓市在猴年伊始就鉚足了勁要“放大招”。伴隨著大興黃村地塊的高舉高打，具備成熟入市條件的項(xiàng)目已然按捺不住了。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入3月，北京將有近30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市銷售，而北京樓市2016的銷售大幕也將由此全面開啟。
量:27樓盤扎堆入市
經(jīng)歷了1月、2月的供應(yīng)低迷后，今年樓市的春天似乎即將來臨。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在即將到來的3月，北京住宅市場預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市。其中包括清城國際中心、萬澤·經(jīng)海廣場、紫金印象等在內(nèi)的10個(gè)純新盤，以及首開保利·熙悅誠郡、首開·熙悅尚郡、金融街（長安）中心等在內(nèi)的17個(gè)老項(xiàng)目后期。
盡管從目前來看，入市項(xiàng)目與前段時(shí)間相比，明顯提高了積極性，但也有一些項(xiàng)目不著急趕在新年過后的首月入市。某房企負(fù)責(zé)人就對記者表示：“近一個(gè)月各種政策、小道消息頻繁爆出，購房人對于市場的變化需要有一個(gè)緩沖過程，可以看看再說，不急于在此時(shí)推新?！睙o獨(dú)有偶，位于南四環(huán)邊上的某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，經(jīng)過去年的快速去化，項(xiàng)目的小戶型已基本售罄，剩下的多為大中戶型，并沒有那么高的周轉(zhuǎn)要求。
在市場分析人士看來，由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，使得未來可供開發(fā)的面積減少，因此房企對手中項(xiàng)目并不會(huì)急于清盤，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順銷?！盎诒本┳≌袌龅男绿卣?，在2月的沉寂之后，3月也并不會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅進(jìn)一步判斷，尤其是高價(jià)的新項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)一哄而上的開盤現(xiàn)象。
在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都指出，隨著土地成本的攀升，多數(shù)新增項(xiàng)目的售價(jià)都處于高位，雖然“快銷”已成為共識，但其價(jià)格的市場接受度仍成為問題。
價(jià):純商品住宅多數(shù)破4萬元/平方米
一個(gè)越來越明顯的事實(shí)正在浮出水面：對于首次置業(yè)的剛需群體而言，購買全新的商品房將變得越來越難?！拔磥泶蠖鄶?shù)的剛需購房者只能從自住房、二手房或者商住項(xiàng)目中進(jìn)行選擇?！蹦硺I(yè)內(nèi)資深人士坦言，而這樣的判斷并非沒有依據(jù)。
記者了解到，3月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目分布在朝陽、西城、大興、豐臺、海淀、通州等12個(gè)區(qū)，盡管大多數(shù)項(xiàng)目截至目前對開盤價(jià)格仍保持為“待定”，但僅從已公布價(jià)格的多個(gè)項(xiàng)目中不難發(fā)現(xiàn)，純商品住宅的銷售價(jià)格多數(shù)已突破4萬元/平方米，僅有個(gè)別項(xiàng)目維持在3萬元/平方米左右。比如，位于通州區(qū)的老項(xiàng)目東亞·印象臺湖，即將推出的產(chǎn)品售價(jià)預(yù)計(jì)在28000元-30000元/平方米；同樣是老盤推新，位于大興區(qū)的首開保利·熙悅誠郡，最新一期的售價(jià)預(yù)計(jì)為48000元/平方米。即將入市的一些純新盤報(bào)價(jià)則更顯得“高不可攀”，比如位于朝陽區(qū)大屯路的“八斗”，預(yù)售價(jià)高達(dá)8萬元/平方米；而在寸土寸金的西城區(qū)，純新盤紫金印象的報(bào)價(jià)也高達(dá)75000元/平方米。
值得一提的是，上述多個(gè)項(xiàng)目推出的都是面積超過120平方米的大戶型產(chǎn)品。據(jù)悉，這些項(xiàng)目的目標(biāo)客群十分明確，無一例外都鎖定“二次改善型或高端置業(yè)群體”。
郭毅告訴記者，目前北京商品房新項(xiàng)目已經(jīng)全面高端化，而隨著高價(jià)地塊的陸續(xù)入市，這種現(xiàn)象在未來將愈演愈烈。
面積:16項(xiàng)目推出超120平方米產(chǎn)品
2月19日，三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于契稅與營業(yè)稅的三條新規(guī)，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅?！睆倪@條表述來看，以往“普通住房”的說法已不復(fù)存在。
僅僅是這一條利好，已經(jīng)讓主打改善型的項(xiàng)目躍躍欲試。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在3月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中，推出的產(chǎn)品面積超過120平方米的達(dá)到16個(gè)，包括東四環(huán)的首開·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡以及西四環(huán)的大苑·海淀名著等，已超過供應(yīng)總量的半數(shù)。其中，戶型面積超過150平方米以上的項(xiàng)目更是達(dá)到11個(gè)。
多位業(yè)內(nèi)人士都表示，對于全城豪宅化的北京住宅市場來說，新的契稅政策對“賣一買一”的改善型家庭來說有利好，促成了改善型產(chǎn)品的集中入市。因此，預(yù)計(jì)3月的中端改善型產(chǎn)品成交也將引領(lǐng)市場。
算賬:家庭唯一住房契稅最高降2%
以總價(jià)500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，需繳納15萬元契稅，而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內(nèi)的契稅為5萬元，90平方米以上則契稅為7.5萬元。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于北京近年來房價(jià)的持續(xù)上漲，大量項(xiàng)目已突破“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)，按照2014年9月公布的北京普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，2015年北京成交的55321套純商品住宅中（扣除保障房、自住房、商?。?，各環(huán)線區(qū)間超過普通住宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的共有15660套。如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話，這部分房源的契稅，將由此前需繳納總房款的3%，降至最低1%。
