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2025年03月14日
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“十一五”，全市商品住房銷售量由2005年的1466萬多平方米增加到2010年的3214萬多平方米，保障家庭占全市城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到15.7%
“十一五”期間，全市國土房管系統(tǒng)堅持保障發(fā)展與保護(hù)耕地并重，保障新增建設(shè)用地的同時，實現(xiàn)了國家下達(dá)的耕地保有量目標(biāo)；構(gòu)建了“市場+保障”住房供應(yīng)體系，全市商品住房銷售量穩(wěn)步增長，由2005年的1466萬多平方米增加到2010年的3214萬多平方米，保障家庭占全市城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到15.7%；推動“宜居重慶”建設(shè)，主城區(qū)近15萬戶家庭遷出危舊房，戶均居住面積增長58%，特別是49.5萬戶低收入住房困難家庭戶均面積增幅超過100%。在保障和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的同時加快改革步伐，2008年12月成立了全國唯一的農(nóng)村土地交易所，創(chuàng)設(shè)了地票制度，兩年多來，組織成交地票3.82萬畝，成交金額53億元；同時建立了以公租房為重點的住房保障模式，制定了重慶市戶籍制度改革農(nóng)村土地退出與利用政策。
當(dāng)前和今后一個時期，要進(jìn)一步強(qiáng)化土地管理，突出“五個嚴(yán)控”
黃奇帆充分肯定了全市國土房管工作取得的成績，并對當(dāng)前和今后一個時期如何進(jìn)一步抓好國土房管工作提出要求。他說，首先要進(jìn)一步強(qiáng)化土地管理，突出“五個嚴(yán)控”。
一是要嚴(yán)格控制土地儲備整治的開發(fā)模式。在土地儲備整治方面，重慶總體是做得比較好的。2002年，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)成立，市級土地儲備體系開始建立，目前主城區(qū)已形成“一個龍頭放水、一個池子蓄水、一個渠道供水”的土地儲備體系，儲備土地30多萬畝。從實踐看，這個體系除了規(guī)范土地儲備外，還有三大作用：第一，可以有節(jié)奏地供應(yīng)土地，調(diào)控房價；第二，由于這個體系實現(xiàn)了財務(wù)周轉(zhuǎn)、土地開發(fā)運作、決策批準(zhǔn)的“三權(quán)”分離，有利于防治腐敗；第三它不光是儲備土地，還要整治土地，使土地升值，社會財富增加。今后，全市各區(qū)縣(自治縣)都要像主城區(qū)一樣建立土地儲備體系，實現(xiàn)一級土地開發(fā)由政府儲備公司來運作，并將這一工作原則當(dāng)成紀(jì)律來抓。
二是要嚴(yán)格土地的招拍掛程序。土地要經(jīng)征地動遷、“七通一平”成為熟地后再招拍掛；在招拍掛之前，土地要走完規(guī)劃程序，應(yīng)有控制性詳規(guī)，重要地塊還應(yīng)搞好建筑設(shè)計，像天際線、綠化率、容積率等都要有明確規(guī)定；而且，招拍掛中不能搞“玻璃門”，避免招拍掛變成協(xié)議轉(zhuǎn)讓、底價轉(zhuǎn)讓，要做到公平、公開、公正。
三是要嚴(yán)格土地交易中預(yù)算外基金的監(jiān)管。管住土地整治成本，不越權(quán)減免土地出讓金，賣地資金做到應(yīng)收盡收并按規(guī)定及時入國庫。
四是要嚴(yán)格控制土地儲備集團(tuán)及與土地儲備相關(guān)聯(lián)的投資集團(tuán)的過度負(fù)債。這里面，需要把握好土地儲備整治中的兩個循環(huán)，一是土地儲備后向銀行融的資金要用在土地整治上，而不是用到別的項目中去；二是儲備的土地在整治后，要進(jìn)行招拍掛，通過招拍掛所得的資金扣除土地整治成本形成預(yù)算外基金，再到銀行融資搞建設(shè)。只要認(rèn)真做好了這兩個循環(huán)，就不會出現(xiàn)過度負(fù)債的情況。
五是要嚴(yán)格土地使用條件，集約用地，提高土地效益。重慶山高坡陡，平地少，我們搞建設(shè)每天都要“愚公移山”、劈山造地。從這個意義上講，我們一定要節(jié)約使用土地。對工業(yè)用地來說，就是要求提高“畝產(chǎn)量”。具體來講，每平方公里的投資強(qiáng)度應(yīng)在50億元以上，產(chǎn)出80億~100億元，主城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)還要更高，每平方公里的產(chǎn)出應(yīng)在100億元以上。對城市用地來說，不能照搬平原地區(qū)的做法，而要因地制宜，合理布局，節(jié)約用地。
重慶房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是：雙職工家庭6~7年能買房；房價的增長率做到“三個不超過”：不超過全市GDP的增長率，不超過城市職工年均收入的增長率，不超過城市人均收入的增長率；同時，努力使房屋月租金控制在城鎮(zhèn)居民月收入的1/6
黃奇帆說，房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)，商品房兼具消費品和投資品兩重屬性，是廣大市民的主要財富，也是人與人貧富差距的主要標(biāo)志。為此，大家都很關(guān)注房地產(chǎn)的調(diào)控。熙來書記說過關(guān)于房地產(chǎn)的一段很精辟的話：過去，共產(chǎn)黨打天下，靠打土豪分田地，搞土地革命；現(xiàn)在，穩(wěn)天下，也要解決好住房問題。黃奇帆說，3年前，重慶提出要建設(shè)“宜居重慶”，除了改善生活環(huán)境外，很更要的一點就是房價要合理。而房價要合理，就需要對房價進(jìn)行調(diào)控，使之隨著老百姓收入的增長適度上漲，避免出現(xiàn)大起大落。
重慶的調(diào)控目標(biāo)是：讓房價的增長率做到“三個不超過”：不超過全市GDP的增長率；不超過城市職工年均收入的增長率；不超過城市人均收入的增長率。通過這樣的控制，使主城雙職工家庭(平均6萬~7萬元的年收入)，用六七年時間能夠買套40~50平方米(現(xiàn)在主城均價為六七千元)的房子。同時，對房屋租金也進(jìn)行調(diào)控，努力使房屋月租金控制在城鎮(zhèn)居民月收入的1/6以內(nèi)。
公租房配租申請的審核，要注意抓住本質(zhì)，化繁為簡，不搞繁瑣的審批程序，重在把握主要特征，做到實事求是
黃奇帆說，對房地產(chǎn)的調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，大致有5大杠桿，只有這5大杠桿都綜合發(fā)揮作用，調(diào)控才能真正解決問題。
第一是“市場+保障”雙軌制的住房供應(yīng)體系。重慶從去年開始大規(guī)模建設(shè)以公租房為主體的住房保障體系，去年開工建設(shè)1300萬平方米，今年還將開工建設(shè)1350萬平方米公租房。去年建設(shè)的1300萬平方米公租房今年會陸續(xù)建成投用，其中1000萬平方米公租房實行搖號配租。對此，有人會質(zhì)疑，還有300萬平方米的公租房為什么不一起拿出來搖號配租。這300萬平方米將為重慶筆記本電腦基地等重大項目的產(chǎn)業(yè)工人準(zhǔn)備，這些農(nóng)民工都需要住房。
現(xiàn)在，即將投用的首批公租房已開始進(jìn)入配租申請階段。有關(guān)方面在審核搖號配租條件時，要注意抓住本質(zhì)，化繁為簡，不搞繁瑣的申請程序，對原住民、剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工三大主要申請群體，在審核條件時重在把握主要特征，做到實事求是。對原住民，主要看他的居住狀況，而不是看他收入的多少，有的原住民收入高，但由于生病或是小孩上學(xué)等原因，仍然可能居住在狹窄的空間里，只要是人均居住面積在13平方米以下的，就符合申請條件；對剛畢業(yè)的大學(xué)生，不管其收入多少，他們剛出來工作，沒有積蓄，肯定也買不起房，當(dāng)然也符合申請條件；對農(nóng)民工，只要有工作，沒住房，就應(yīng)算在申請之列。
在供應(yīng)土地時，不要做房價推高的“推手”，而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應(yīng)不超過當(dāng)期房價的1/3
第二是土地調(diào)控。這里分三個層面，一是保障房的土地供應(yīng)要保障；二是普通商品房的土地供應(yīng)要滿足；三是高端商品房的土地供應(yīng)要有一定的限度。總而言之，政府在供應(yīng)土地時，不要做房價推高的“推手”，而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應(yīng)不超過當(dāng)期房價的1/3。
具體來說，政府在土地調(diào)控中可運用多種手段，比如在規(guī)劃上，對城市進(jìn)行多中心、組團(tuán)式布局，分散土地的級差效應(yīng)，從而達(dá)到調(diào)控房價的作用；又比如，可以有節(jié)奏地投放儲備的土地來調(diào)控房價；還比如，可以通過對城市容積率的合理分?jǐn)倎碚{(diào)控房價。
第三是力求住房供求的平衡。從供應(yīng)的角度講，城市人均建筑面積應(yīng)在30平方米左右，如果一個城市有1000萬人口，那這個城市造3億平方米的房子，就能基本平衡，這是總的目標(biāo)控制，如果從每年的供應(yīng)量來講，合理的供給量應(yīng)該是房地產(chǎn)投資占這個地方固定資產(chǎn)投資的25%左右，這些年，重慶一直遵循這條原則。從需求的角度講，現(xiàn)在國家出臺一系列關(guān)于限買、限貸、限首付的調(diào)控措施，就是通過控制購買來尋求供求平衡。總之，保持住房供應(yīng)的平衡，既可以從供應(yīng)的角度來控制，也可以從需求的角度來控制，也可以雙管齊下，同時從兩個方面來著力。
第四是貨幣政策。由于房地產(chǎn)具有金本位保值的屬性，所以是銀行喜歡的一種抵押品，銀行也就樂于給房產(chǎn)商、老百姓提供資金。我們可以通過調(diào)整銀行的準(zhǔn)備金率、利率、房貸首付比例，以及匯率、限貸等手段，來調(diào)控房地產(chǎn)。
重慶提出“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房調(diào)控原則，里面就包含稅收的調(diào)節(jié)作用。低端有保障，就是建公租房不收相關(guān)的稅費；中端有市場，就是在稅費方面有適當(dāng)優(yōu)惠；高端有約束，就是對別墅或者高級公寓等豪宅征收房產(chǎn)稅
第五是稅收。通過對房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、持有各個環(huán)節(jié)的不同稅種的征收來實現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)，施工環(huán)節(jié)有施工營業(yè)稅；交易環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅等；持有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅。前不久，重慶與上海在全國率先試點房產(chǎn)稅，在社會上發(fā)揮四方面的功能。
一是健全和完善國家的財稅體系，以前我們國家生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅比較多，財產(chǎn)環(huán)節(jié)的持有稅基本沒有或者很少。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)環(huán)節(jié)持有稅，開征以后對整個國家的財稅體系起一定完善作用。
二是對房價有調(diào)控作用。重慶提出“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房調(diào)控原則，里面就包含稅收的調(diào)節(jié)作用。所謂低端有保障，就是建公租房不收相關(guān)的稅費；中端有市場，就是在稅費方面有適當(dāng)優(yōu)惠；高端有約束，就是對別墅或者高級公寓等豪宅征收房產(chǎn)稅。
三是房產(chǎn)稅屬于二次分配，有縮小貧富差距的作用。
四是適當(dāng)改變社會住房消費習(xí)慣，對于自住的人，可以達(dá)到適當(dāng)降低居住面積的目的，對于囤房的人，征稅后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋供應(yīng)量增加和租房價格下降，對于炒房的，則減緩炒房的預(yù)期。
黃奇帆說，調(diào)控房地產(chǎn)的這五大杠桿，除了貨幣政策地方政府更多的是扮演執(zhí)行角色外，其余四項地方政府都可以主動作為。為此，重慶在上述幾個方面都在積極探索改革，有突破有亮點，只要重慶堅持不懈地干下去，綜合發(fā)揮五大杠桿的作用，重慶房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和“宜居重慶”就能實現(xiàn)。
對重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、保障性住房的用地、每平方公里投資強(qiáng)度在50億元以上或是銷售值在80億~100億元以上的工業(yè)項目(主城區(qū)100億以上)，土地指標(biāo)要給予保障
黃奇帆還就國土房管工作需要注意的幾個問題提出具體要求。他說，各地要嚴(yán)防違規(guī)用地；對重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、保障性住房的用地、每平方公里投資強(qiáng)度在50億元以上或是銷售值在80億~100億元以上的工業(yè)項目(主城區(qū)100億以上)，有關(guān)部門在土地指標(biāo)上要給予保障；各地要充分利用土地交易所，發(fā)揮其四大功能：城市資金反哺農(nóng)村的功能，讓偏遠(yuǎn)農(nóng)村分享城市級差地租、縮小“三大差距”的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動的功能，加快區(qū)縣城市化進(jìn)程的功能；同時還要加大土地整治力度，加強(qiáng)廉政建設(shè)和干部隊伍建設(shè)，構(gòu)筑起公平、公正、公開的交易平臺和財務(wù)周轉(zhuǎn)、土地開發(fā)運作、決策批準(zhǔn)“三權(quán)”分離的操作機(jī)制。
市領(lǐng)導(dǎo)王洪華、凌月明、楊天怡參加會議。據(jù)重慶日報消息
