以傳播城市化專業知識為己任
2025年03月14日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
近年來，隨著國內經濟保持高速增長以及城市化進程不斷加快，印度房地產出現了前所未有的繁榮景象。特別是在國際金融危機沖擊過后，印度國內住房價格在出現短暫縮水后又重新爬回高點，部分地區甚至超過國際金融危機前的水平。據統計，目前在新德里、加爾各答等印度一線城市中，平均房價已達到每平方米3000多美元的水平，而在商業中心孟買，中心地區房價更是逼近每平方米10000美元的高位。面對不斷攀升的高房價，印度政府出臺了一系列市民住房保障基本措施。社會各階層在面對住房壓力時也有著不同的心態。
在印度，即使在城市，人們也普遍保有大家族的傳統，大多數家庭都是多代同堂。青年人在結婚后習慣繼續同父母住在一起，這就為他們購房置業提供了一個相對長的緩沖期。根據印度媒體最近針對全國30歲以下年輕人所做的一項調查，有64%的青年人表示愿意婚后繼續與父母生活，不愿意的只占19%。此外，印度的青年人普遍認為，青年階段是事業的起步期，最重要的應是不斷擴大社會交往面以及享受生活，而不是使自己過早背上房貸的重擔。因此，他們的話題更多地圍繞車子和休閑，而不是房子。當然，仍有為數不少的年輕人選擇提前置業，這主要是由于他們擁有較高的“通脹預期”，希望將房屋作為一種儲蓄方式，以應對可能出現的風險。但是，印度家庭兩代間的財務獨立性高，其中很多父母在資助子女買房前，要相互達成協議，子女需在未來把房屋升值的部分返還給父母，更像是形成了一種“互惠互利”的合作。
實行小額住房金融貸款
對于一些低收入家庭來說，即使經適房也買起來吃力，特別是很多項目需要提供10%至15%的首付款。為了解決這一人群的住房問題，印度政府攜手房地產公司、金融機構，出臺了一系列針對這一特殊人群的金融保障措施，其中最為有效的就是小額住房金融貸款項目的實施。相比于大銀行提供的正規房貸，小額住房金融貸款不需要繁復的書面材料和財產擔保，其具有利率低、周期長、還款方式靈活等優勢。
目前，最為成功的小額住房金融貸款案例是印度拉賈斯坦邦政府攜手世界銀行、印度國家住房銀行等一起建立的“低收入家庭小額住房貸款”，并已成功從亞洲開發銀行獲得了約3億美元的貸款資助。此外，此類貸款還特別針對低收入家庭在住房要求上的特點，制定了多種多樣的項目，除購房貸款外，還包括房屋改擴建貸款、房屋維修貸款等。
為中低收入者提供保障
□ 印度各邦政府積極投入經濟適用房建設，根據不同收入人群設計開發了四個檔次的經濟適用房。
□ 印度超過60家私營開發商宣布建造廉價住房新計劃。
截至2007年印度第十個五年計劃結束時，印度僅城市住房供需缺口就達到2470萬套，其中98%來自經濟弱勢群體或中低收入群體。因此，在印度大城市中，形成了大規模的貧民窟。據統計，目前大約有超過7000萬印度市民仍居住在城市貧民窟中。印度經濟學家普遍認為，改造貧民窟、提高中低收入人群住房條件,已成為孟買等大城市能否真正成為國際大都市的先決條件。為此，自2009年印度國大黨上臺后，政府承諾將在未來5年內,讓數千萬人居住的城市貧民窟退出歷史舞臺。自2005年起，印度政府已開始著手出臺一系列關于改善中低收入人群住房條件的政策和計劃，其中主要包括2006年的“尼赫魯城市重建計劃”、2007年的“國家城市安居政策”以及“國家貧民區改造項目”等，政府為此投入了數百億美元。與此同時，印度各邦政府也積極投入經濟適用房建設，如首都新德里開發局就根據不同收入人群設計開發了四個檔次的經濟適用房：最低檔次的住房只有一個臥室，平均價格只有20萬至30萬盧比左右（約合人民幣3萬至5萬元），該類住房被稱為“人民公寓”，此外，還有一室一廳的“低收入群體公寓”、兩室一廳的“中等收入群體公寓”以及相對高檔的三室一廳的“高收入群體公寓”。新德里開發局每年都要在媒體上公布建房計劃，市民可根據自己的收入水平和支付能力向政府提出購房申請，再通過類似“搖號”的方式最終決定。此外，購房者在支付方式上也有多種選擇，可一次性結清，也可以貸款，甚至可以租賃，租賃20年后即可擁有住房的所有權。
然而，僅靠政府支持建設的經濟適用房遠遠不能滿足中低人群的住房需求，特別是近年來,在印度房地產市場日趨火爆的境況下，地產商紛紛高價從政府買地，因此可供政府征用的土地正在減少，加之不斷加重的財政負擔，使印度政府逐漸意識到，沒有私營地產商的積極參與，是根本無法按期實現預期目標的。事實上，經過國際金融危機沖擊之后，印度的地產商也對市場有了更加清醒的認識，看到了中低收入人群中存在的巨大市場潛力。特別是2010年初，印度央行為防止資產泡沫的出現，不斷收緊房貸政策，宣布將購房首付款的比例從10%提高到20%，并將貸款金額超過750萬盧比的房屋貸款風險加權比重提高到125%，這些舉措使高檔住宅的需求量進一步降低。為此，地產商開始紛紛涉足中低端市場，地產商的這一戰略調整正好迎合了政府的需求。目前，印度已有超過60家私營開發商宣布建造廉價住房新計劃。僅以塔塔集團為例，其一期投資的名為“幸福之家”的經適房項目位于孟買北部工業城鎮博伊薩爾（BOISAR），項目占地64英畝，將為低收入群體提供1500多套住房，“幸福之家”的住房面積從26平方米至45平方米不等，售價約合人民幣5萬至9萬元，計劃于2011年6月前交付使用。此后，塔塔集團又在同一地區推出了二期名為“新天堂”的更為成熟的經濟適用房項目，初步預計每平方米定價約合人民幣2900元。塔塔集團此舉除了有投身社會公益事業、樹立公司形象的考慮外，更多的是看好中低收入人群的住房市場存在的巨大潛力。
分析結果顯示：人們對房價在自身年收入5倍左右的房屋需求量最大，而根據印度中低收入人群的平均收入水平，這一標準將維持在30萬盧比至400萬盧比之間（約合人民幣5萬元至65萬元），盡管經適房的利潤率僅有20%至30%，遠不及高端地產項目60%以上的利潤率，但經適房同樣也具有需求大、低庫存、易銷售等高端項目不具備的優勢。此外，地產商在郊區建設經適房，土地等成本較低，并可獲得政府提供的在市中心進行商業地產項目開發的一系列優惠政策，不失為一項一舉多得的舉措。
